Kammarrätten i Stockholm målnummer 1532-12

Trots att säljarna var beredda att sälja lägenheten till utropspriset anser kammarrätten att utropspriset var ett lockpris då samma lägenhet sålts för 900 000 kronor mer bara några månader tidigare. Vidare angav mäklaren själv att hon räknade med ett försäljningspris på ytterligare en halv miljon över utropspriset. Mäklaren får därför en varning.

SKÄLEN FÖR KAMMARRÄTTENS AVGÖRANDE
Den l juli 2011 trädde en ny fastighetsmäklarlag (2011:666) i kraft och
samtidigt upphörde den gamla fastighetsmäklarlagen (1995:400, FML) att
gälla. Av övergångsbestämmelserna till den nya lagen framgår att den
upphävda lagen fortfarande ska gälla i fråga om uppdragsavtal som ingåtts
före ikraftträdandet, vilket är fallet beträffande det aktuella avtalet.
Tillämpliga bestämmelser framgår av förvaltningsrättens dom med bilagor.
Fråga i målet är om Jessica G genom det angivna utgångspriset
använt sig av lockpris och därigenom handlat i strid mot god
fastighetsmäklarsed.
Såsom nämnden framhållit har en mäklare en skyldighet att lämna
fullständiga och korrekta upplysningar om objektet (prop.1994/95:14 s. 42).
Att detta utgör en grundsten i god fastighetsmäklarsed är uppenbart. Av
allmän praxis på området framgår vidare att relativt små avsteg från denna
princip kan leda till att en fastighetsmäklare meddelas en varning. Det
föreligger dock en avgörande skillnad mellan att lämna uppgift om t.ex.
boyta och pris. Vid tidpunkten för uppgiftens lämnande existerar boytan,
medan priset fastställs först i ett samspel mellan i första hand budgivarna
men även mellan budgivarna och säljaren. Bedömningen av
marknadsvärdet, dvs. det mest sannolika försäljningspriset, innehåller
således flera osäkerhetsmoment. I förarbetena till den nya lagstiftningen
framgår t.ex. att mäklare inte bör vara skyldiga att ange bedömt
marknadsvärde bl.a. mot bakgrund av att det finns en fara att mäklarnas
värderingar skulle uppfattas som mer objektiva och säkra än vad de i själva
verket är (prop. 2010/11:15 s. 33). Någon sådan skyldighet finns inte heller
enligt den gamla lagen.
Av förarbetsuttalanden till den nya fastighetsmäklarlagen anges vidare att
med lockpris brukar menas ett pris som väsentligen understiger det
bedömda marknadsvärdet eller väsentligen understiger det pris som säljaren
kan tänka sig att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). I utredningen som
föregick propositionen till den nya fastighetsmäklarlagen framgår att denna
definition är vad som “i allmänt språkbruk” menas med lockpris (SOU
2008:6 s. 46). Kammarrätten finner inte skäl att frångå vad som i
förarbetena till den nya fastighetsmäklarlagen angetts vara den brukliga
definitionen av lockpris, dvs. att förmedlingsobjektet bjuds ut till ett pris
som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som
väsentligen ligger under det som säljaren är beredd att acceptera.
Jessica G har under hösten 2009 förmedlat en bostadsrätt till en
köpeskilling som efter budgivning överskred utgångspriset med 920 000 kr.
Bostadsrätten såldes för 2 870 000 kr. Nämnden har funnit att det vid detta
tillfälle inte kan anses otvetydigt fastställt att utgångspriset underskridit det
beräknade marknadsvärdet. Jessica G har drygt två månader senare
fått uppdraget att förmedla samma bostadsrätt och marknadsförde i samråd
med säljarna bostadsrätten till ett utgångspris om l 975 000 kr. Hon har
själv uppgett att hennes egen värdering av bostadsrättens marknadsvärde vid
den tidpunkten var 2 400 000 – 2 500 000 kr. Bostadsrätten såldes sedan för
2 800 000 kr. Kammarrätten finner i likhet med förvaltningsrätten att med
hänsyn till omständigheterna i det senare fallet är det visat att Jessica
G vid marknadsföringen av aktuell bostadsrätt angett ett pris som
väsentligen understeg det bedömda marknadsvärdet.
Förvaltningsrätten har i sin dom bedömt Jessica Gs handlande som
ringa bl.a. mot bakgrund av att säljarna accepterat utgångspriset som ett
möjligt försäljningspris. Jessica G har även angett att detta innebär
att något lockpris överhuvudtaget inte förelegat. Vad gäller denna fråga gör
kammarrätten följande bedömning.
I förarbetena till den i målet gällande lagstiftningen anges att kärnan i
fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han ska sammanföra parter som har
intresse av att sluta avtal med varandra. Ifråga om prissättning anges vidare
bl.a. att det ligger dock ingen motsättning till detta i att mäklaren ifråga om
rent affärsmässiga överväganden stöder sin uppdragsgivare snarare än
motparten. Denne förväntar sig i allmänhet inte heller att mäklaren skall
iaktta strikt neutralitet när det gäller t.ex. priset på det förmedlade objektet
(prop. 1994/95:14 s. 41-42). Mot denna bakgrund finner kammarrätten att
det inte är uteslutet att det i vissa undantagsfall kan föreligga
omständigheter som hänför sig till säljarens situation, som gör att ett objekt
läggs ut till ett utgångspris som understiger marknadsvärdet utan att detta
innebär att en mäklares handlande strider mot god fastighetsmäklarsed. Det
far dock anses föreligga en stark presumtion för att en säljare vill sälja till
högsta möjliga pris. Att en säljare dessutom när som helst kan ändra sig
innebär att säljarens uppgift generellt sett inte bör tillmätas avgörande roll
för frågan om huruvida lockpris föreligger. I förevarande fall har säljarna i
skriftligt intyg uppgett att de var fullt beredda att sälja för utgångspriset om
det “visade sig bli nödvändigt” och de “inte kunde få något bättre bud”.
Säljarna uppger även att de var tvungna att sälja omgående då de hittat en
annan lägenhet och deras bank inte beviljade dubbla lån. Av
förmedlingsuppdraget framgår att säljarna accepterat l 975 000 kr som ett
tänkbart försäljningspris. Med hänsyn till omständigheterna i fallet finner
kammarrätten att det inte varit nödvändigt att sätta ett utgångspris som var
knappt 900 000 kr lägre än vad lägenheten hade sålts för några månader
tidigare. Att Jessica G själv värderat lägenheten till ca 500 000 kr
mer än det angivna utgångspriset talar även tydligt för detta. Kammarrätten
finner således inte att säljarnas uppgifter i detta fall innebär att det inte är
fråga om lockpris eller att Jessica Gs handlande är att betrakta som
ringa. Det har i målet inte framkommit andra skäl som medför att Jessica
Gs handlande skulle vara att betrakta som ringa.
Förvaltningsrättens dom ska således upphävas och nämndens beslut att
meddela Jessica G en varning fastställas.