En inneboende i annans bostad som betalat 5 500 kronor för ett rum på 10-12 kvadratmeter har ansetts ha fått betala en överhyra. Både hovrätten och hyresnämnden anser att en skälig hyra är 2 760 kronor per månad. Hyresgästen måste därför betala tillbaka totalt ca 17 000 kronor.

Ordinarie hyra för hela lägenheten i Stockholm om 72 kvadratmeter var 7 600 kronor  Den inneboende ska endast behöva betala för den del av lägenheten som han disponerat själv samt för del i de ytor i kök, badrum och hall som han också haft tillgång till. Efter lite tillägg för el, tv, köksutrustning och internet fann domstolen att skälig hyra var 2 760 kronor.

En hyresvärd har av såväl hyresnämnden som hovrätten dömts att betala tillbaka 35 600 kronor för att ha tagit ut för hög hyra.

Tvisten rörde en lägenhet på 6 rum och kök om 186 kvm i Göteborg.

Hyresgästerna ansåg att en jämförelse skulle göras med en lägenhet på 7 rum och kök om 204 kvm som fanns i samma fastighet. Hyresvärden ansåg dock att en jämförelse med den lägenheten inte kunde göras utan att det skulle göras med liknande lägenheter i andra fastigheter.

Skillnaderna i rumsantal och yta mellan prövningslägenheten och jämförelselägenheten, och det faktum att det endast finns en jämförelselägenhet, gör enligt hovrätten att man kan ifrågasätta om det finns förutsättningar för att göra en direktjämförelse mellan de två lägenheterna för att sätta rätt hyresnivå. Hovrätten godtar dock hyresnämndens skälighetsbedömning, grundad bland annat på iakttagelser vid besiktningen. Den nya hyran för prövningslägenheten bestäms till 17 745 kronor i månaden, vilket är en sänkning med nästan
2 000 kronor i månaden från den tidigare hyran. Hyresvärden måste därmed betala tillbaka 35 600 kronor jämte ränta för att ha tagit ut för hög hyra.

En lägenhets bruksvärde bestäms av faktorer som lägenhetens beskaffenhet (storlek – antal rum och yta. utrustning i främst kök och badrum, reparationsstandard, planlösning, ljudisolering m.m.), förmåner knutna till lägenheten (hiss, tvättstuga, garage, planterad gård, trädgård m.m.) samt fastighetens läge, boendemiljön i stort och närhet till service m.m. Byggnadsåret saknar självständig betydelse, men skilda byggnadsår tar sig ofta uttryck i att lägenheternas planlösning och standard skiljer sig på ett sätt som påverkar bruksvärdet.´

Många som bor i andrahand betala för hög hyra s.k. överhyra.
Orsaken är att många som hyr ut sin lägenhet lägger på någon extra tusenlapp.

Har man bott i andrahand och betalat en överhyra kan man också kräva återbetalning.

I det fall man bott i andrahand svart utan skriftligt kontrakt är möjligheterna dock små. Men i annat fall är situationen betydligt bättre.

 Enligt lag är det lägenhetens bruksvärde som skall ligga till grund för vad som är en skälig andrahandshyra för såväl en bostadsrätt som en hyresrätt. Vad bostadsrättsinnehavaren betalar till föreningen och vad denne har för lånekostnader saknar därför betydelse. Vidare brukar inte hyresnämnde beakta kostnader för försäkringar. Däremot brukar påslag för elkostnader accepteras. Är det fråga om en möblerad lägenhet får även påslag för det göras i skälig omfattning.

Bruksvärdet på en bostadsrätt tas ofta fram genom en jämförelse med hyra på liknande hyresrätter.

Att jämföra annonser för vad andra tar ut vid andrahands uthyrning kan vara vanskligt eftersom dessa hyror kan vara för höga. Säkrast bör därför vara att jämföra med lägenheter inom det kommunala eller privata fastighetsbeståndet.

En lägenhets bruksvärde bestäms av faktorer som lägenhetens beskaffenhet (storlek – antal rum och yta. utrustning i främst kök och badrum, reparationsstandard, planlösning, ljudisolering m.m.), förmåner knutna till lägenheten (hiss, tvättstuga, garage, planterad gård, trädgård m.m.) samt fastighetens läge, boendemiljön i stort och närhet till service m.m. Byggnadsåret saknar självständig betydelse, men skilda byggnadsår tar sig ofta uttryck i att lägenheternas planlösning och standard skiljer sig på ett sätt som påverkar bruksvärdet.´

Tillämpliga lagregler

I12 kap 55 e § första och andra styckena jordabalken stadgas följande: “Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål”. Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 12 kap 55 § första – tredje styckena och 55 c § jordabalken, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft, och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning sker. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan. 12 kap 55 § första och andra styckena jordabalken stadgar följande: “Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.

En kvinna som hyrde ut sin bostadsrätt i Uppsala tog ut en hyra på 7000kr per månad. I hyran ingick vissa möbler, försäkring och elkostnader.

Efter att andrahands hyresgästerna bott i lägenheten i 6 månader yrkade dom återbetalning om 2000kr per månad. Kvinnan som hyrde ut lägenheten bestred yrkandet och ärendet avgjordes av hyresnämnden som ansåg att en skälig hyra var 5100kr. Kvinnan förplicktades att betala tillbaka 11400kr samt viss ränta till sina andrahands hyresgäster. Kvinnan överklagade till hovrätten som inte gjorde någon annan bedömning.

Kvinnan angav som skäl för hyran att hon hade jämfört lägenheter som legat ute på Blocket och Hemnet och därefter har hon tagit ut samma hyra som för dessa lägenheter. Hon har inte någon gång tittat på jämförelseobjekt hos de privata eller kommunala fastighetsbestånden.
Vidare angav hon att i hyran om 7000kr har ingått inventarier som hon beräknat till 645kr per månad, hemförsäkring 71kr per månad och 175kr per månad för en extra IF-försäkring. Hennes elförbrukning uppgår till 400kr per månad och eftersom det var två som bodde i lägenheten har hon tagit ut 800kr. Hennes faktiska bruttokostnad för räntor uppgår till 2327kr per månad.

Hyresnämndens motivering var att bostadslägenheten var delvis möblerad samt att hushållström har ingått medför att bruksvärdet höjs. Men de av hennes åberopade kostnader för hemförsäkring, extra försäkring vid andrahandsuthyrning samt hennes räntekostnader för bostadslägenheten är inte sådana kostnader som kan tillgodoräknas henne vid hyresnämndens prövning av brusvärdet för lägenheten. Nämnden bortsåg därför från dessa kostnader.
Angående kostnaden för hushållström fann hyresnämnden det inte visat att den uppgår till mer än 350kr per månad. Själva lägenhetens hyra utan dessa nyttigheter ansåg nämnden motsvara ca 4500kr per månad. Den sammanlagda skäliga hyran med hänsyn tagit till hushållsström och delvis möblemang, ansåg nämnden motsvara 5100kr per månad.