månadsarkiv: februari 2013

Fråga om regler för överhyra kunde tillämpas

Posted on by

En kvinna som i fyra månader hyrde ett möblerat rum på 17 kvm i Luleå, begärde efter att hyresperioden var slut att hon skulle få tillbaka 1 700 kronor i månaden som hon ansåg att hon betalat för mycket i hyra. Hyresvärden menade att verksamheten han sysslade med var lägenhetshotell och att det därmed var fråga om uthyrning av ett hotellrum, vilket hyresgästen var införstådd med.

Hyresnämnden och nu även hovrätten anser dock att uthyrningen inte kan anses som ett lägenhetshotell varför reglerna om överhyra är tillämpliga på uthyrningen.

Domstolarnas motivering till beslutet om att det inte var fråga om ett lägenhetshotell var att det, enligt hyresvärdens egna uppgifter bedrivs hans rörelse med lägenhetshotell på så sätt att han har ett antal lägenheter i olika fastigheter, varav vissa ar hyresrätter och vissa, som i detta fall, bostadsrätter. Den aktuella lägenheten var en bostadsrätt som ägdes av en fysisk person. hyresvärden hyrde lägenheten av bostadsrättshavaren för att i sin tur hyra ut bostadsrätten som lägenhetshotell, l detta hus hyrde han ut endast en lägenhet som lägenhetshotell, nämligen den aktuella lägenheten. Hyresvärden har uppgett att fastigheten är registrerad som bostadshus. Genom hyresgästens uppgifter, som lämnats under sanningsförsäkran och som hyresnämnden saknar anledning att ifrågasätta, finner hyresnämnden styrkt att det inte funnits någon reception eller annan personal i huset, liksom att hon själv städade sin bostad och aldrig säg till någon städpersonal i huset. hyresgästen har uppgett att hon inte uppfattade det som någon hotellverksamhet utan som ett helt vanligt hyresavtal. Mot bakgrund av att fastigheten ifråga är registrerad som hyresfastighet, dvs. bostadshus, och att det sålunda varken funnits reception i huset eller förekommit någon städning av bostaden finner hyresnämnden att bostaden inte kan jämställas med hotellrum, även om den hyrts ut möblerad och med tillhandahållande av sänglinne och handdukar m.m. Det kan således inte anses vara fråga om något lägenhetshotell och hyresvärden har inte heller registrerat någon sådan verksamhet. Då prövningslägenheten utgörs av ett rum om 17 kvm, inklusive dusch och toalett samt trinettkök, anser hyresnämnden att det är fråga om ett möblerat rum.

Vad är skälig hyra?
Hyresgästen har åberopat visst jämförelsematerial. Hyresvärden har inte åberopat något jämförelsematerial. Ingen har åberopat någon besiktning och de är överens om beskrivningen av bostaden ifråga. Någon direkt jämförelse med jämförelsebostäderna kan inte göras. Hyresnämnden är därför hänvisad till en mer allmän skälighetsbedömning av hyran. Till grund för bedömningen får då läggas den utredning som finns i ärendet och hyresnämndens allmänna kännedom om hyrorna för liknande bostäder i Luleå. Hyresnämnden finner att Lulebos studentlägenheter på Porsögården 4-38. som utgörs av möblerade rum (21 .7 kvm.) med egen dusch och toalett samt trinettkök. kan bedömas vara jämförbara med prövningslägenheten, förutom vad gäller storleken och läget, där prövningslägenheten har ett mer centralt läge. Med utgångspunkt från den hyran och med hänsyn tagen till efterföljande hyreshöjningoch lägesfaktorn, med tillägg för ingående linne osv., samt att en hyra inte är skälig om den påtagligt överstiger andra jämförbara hyror bedömer hyresnämnden att skälig hyra inte kan anses överstiga 2 500 kr per månad. Vid den bedömningen ska hyresvärden återbetala mellanskillnaden mellan den utgående hyran 3 550 kr och 2 500 kr, dvs. l 050 kr per månad eller sammanlagt 4 200 kr. Ränta ska också utgå.

Tillämpliga lagregler
Hyran ska enligt 12 kap. 55 § jordabalken fastställas till skäligt belopp, varvid en hyra inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Enligt 12 kap. 55 e § jordabalken (JB), som gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet, ska hyresnämnden, om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första-tredje styckena och 55 c §, på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta.

 

Svårt att få rätt mot parkeringsvakter

Posted on by

Trots att det var ostridigt att bilägaren betalat parkeringsavgiften samt att parkeringsvakten medgav att det var möjligt att han missat att kontrollera sidorutorna på den aktuella bilen anses anteckningen om att det saknas synlig biljett, vara tillräcklig bevisning för att parkeringsbiljett inte fanns placerad synligt.

Bilägaren förpliktades av tingsrätten och nu även hovrätten att betala kontrollavgift om 400kr samt rättegångskostnader om 610kr.

Företaget Q-Park AB har som grund för sin talan anfört följande. Bilägarens fordon var olovligen uppställt på parkeringsområdet Hallonbergsplan 2-20 i Sundbyberg den 25 augusti 2012 mellan kl. 18.12-18.19. Området i fråga, som övervakas av Q-Park AB enligt avtal med markägaren, var vid nämnda tidpunkt skyltat i enlighet med 3 § lag (1984:318) om kontrollavgift vid olovlig parkering. Q-Park AB vitsordar att bilägaren hade en giltig parkeringsbiljett vid kontrolltillfallet, men parkeringsbiljetten har inte varit placerad synligt. På Q-Park AB:s parkeringsbiljetter framgår att dessa ska placeras innanför framrutan fullt läsbara utifrån. Parkeringsbiljett har inte placerats synligt innanför vare sig framrutan eller den mindre vänstra sidorutan. Kontrollavgift, som fastsattes på fordonets framruta, har inte betalats. Inkassokrav har skickats den 20 september 2011.

Bilägaren har som grund för sitt bestridande anfört följande. Hon vitsordar att hennes bil har stått parkerad på den plats och vid den tidpunkt som Q-Park AB påstår, men bestrider att parkeringsbiljett inte har varit placerad synligt. Vid kontrolltillfallet hade hon giltig parkeringsbiljett. Hon placerade parkeringsbiljetten på ett fullt synligt sätt i det mindre vänstra sidofönstret framför dörren till förarsätet. Att placera parkeringsbiljetten där är brukligt. I målet ingivna fotografier av bilen vid kontrolltillfälllet visar inte detta fönster. Hon uppmärksammade inte texten på parkeringsbiljetten om var denna ska placeras, eftersom texten står i finstilt.

Tingsrättens motivering till domen var att det är ostridigt mellan parterna att bilägaren vid kontrolltillfället hade en giltig parkeringsbiljett. Vad som ska prövas är därför huruvida parkeringsbiljetten var placerad synligt. På kontrollavgiften har antecknats “Giltig biljett saknas/ej synlig”. Enligt Högsta domstolens praxis ska sådan anteckning ges ett starkt bevisvärde för att parkeringsbiljetten inte har varit placerad synligt, och enbart ett påstående om motsatsen av fordonets ägare är inte tillräckligt för att undgå betalningsansvar (se NJA 2001 s 889). Bilägarens förklaring beträffande parkeringsbiljettens placering är rimlig. Hennes förklaring vinner även stöd av det faktum att hon i efterhand har kunnat uppvisa en parkeringsbiljett som var giltig vid kontrolltillfället. parkeringsvakten har inget minne av det aktuella kontrolltillfället, men har berättat om rutinerna vid utfärdandet av kontrollavgifter. Enligt honom är det många som placerar parkeringsbiljetten innanför sidorutorna och han brukar kontrollera även dem, men han kan ha missat det denna gång. Han har vidare uppgett att han inte tar bilder på sidorutorna om det saknas föremål som är placerade där. Tillfrågad om han tror att han skulle ha sett en parkeringsbiljett om den var placerad som bilägaren påstått har han svarat jakande. parkeringsavgiften har lämnat trovärdiga vittnesuppgifter som tingsrätten saknar skäl att ifrågasätta. Som parkeringsvakten har medgett finns det visserligen en risk för att han missade att kontrollera sidorutorna. Att en parkeringsvakt kan begå misstag är dock en risk som finns i alla mål av detta slag. Hur denna risk påverkar värderingen av parkeringsvaktens vittnesuppgifter får avgöras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Sammantaget gör tingsrätten följande bedömning. Som har angetts i det föregående ska en anteckning på en kontrollavgift tillmätas ett starkt bevisvärde. Tillsammans med parkeringsvaktens vittnesuppgifter får det anses ha presenterats tillräcklig bevisning för att parkeringsbiljett inte fanns placerad synligt vid kontrolltillfallet, även i ljuset av den förklaring bilägaren lämnat.

Varning för lockpriser undanröjs

Posted on by

Kammarrätten har avgjort ett mål om hur vida en fastighetsmäklare handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklaren hade påförts en varning för att ha angivit utgångs- och acceptpriser vid fem förmedlingar som utgjorde lockpriser eller priser som på annat sätt avviker från det av fastighetsmäklaren bedömda marknadsvärdet.

I frågan om utgångspriserna utgjort lockpriser uttalade kammarrätten att det av utredningen i målet framgår att utgångspriset (lockpriset) inte i något av de aktuella fallen understigit fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med mer än 3,6 procent. Kammarrätten ansåg därför att avvikelserna i dessa fall inte är att anse som väsentliga. Varför varningen undanröjdes.

Andra frågan i målet rörde utgångspriser som överstiger fastighetsmäklarens värdering, vilket var det pris som säljaren ville ha (acceptpris). Kammarrätten uttalade att det varken kan anses olämpligt eller vilseledande att i marknadsföringen ange det pris säljaren vill få när det priset överstiger det bedömda marknadsvärdet.
Fastighetsmäklaren hade därför inte brutit mot god fastighetsmäklarsed.

Tillämplig lag
Den l juli 2011 trädde en ny fastighetsmäklarlag (FML) i kraft (2011:666) och samtidigt upphörde gamla fastighetsmäklarlagen (1995:400) att gälla. Enligt övergångsbestämmelserna är dock den gamla lagen tillämplig i detta mål. Enligt 8 och 12 §§ FML ska Fastighetsmäklarnämnden bl.a. varna den fastighetsmäklare som inte utför sitt uppdrag omsorgsfullt eller inte iakttar god fastighetsmäklarsed om en varning kan anses vara en tillräcklig påföljd. Om en varning inte är tillräckligt ska mäklarens registrering återkallas. Om förseelsen är ringa får påföljd underlåtas. Begreppet god fastighetsmäklarsed är inte definierat i lag eller förarbeten. I förarbetena (prop. 1994/95:14) anges att utvecklingen av begreppet sker genom olika branschåtgärder, Konsumentverkets riktlinjearbete, tillsynsmyndigheternas bedömningar och avgöranden i domstolarna.

Syftet med att inte närmare definiera vad som ska anses vara god fastighetsmäklarsed i FML är bl.a. att begreppet ska kunna utvecklas och förändras över tid. Ur ett rättssäkerhetsperspektiv är det dock viktigt att de enskilda fastighetsmäklarna är medvetna om de förändringar som sker och att tillämpningen är förutsebar.

Arbetsgivare döms att betala 250 000kr för turordningsbrott

Posted on by

En arbetsgivare sade upp fem anställda på grund av arbetsbrist. En lagerarbetare som sades upp hade längre anställningstid än en lageransvarig som inte blev uppsagd. Uppsägningarna verkställdes dessutom innan arbetsgivaren hade fullgjort skyldigheten att förhandla centralt med den fackliga organisationen. Bolaget ansåg att det fanns synnerliga skäl för arbetsgivaren att besluta om och verkställa uppsägningarna innan förhandlingsskyldigheten helt fullgjorts. I frågan om avvikelsen från turordningen hävdade bolaget att man hade träffat en s.k. avtalsturlista, som innebär avsteg från turordningen. Vidare ansåg bolaget att den anställde med längre anställningstid inte hade dom rätta kvalifikationerna.

Arbetsdomstolen kom fram till att det inte funnits synnerliga skäl för bolaget att avbryta förhandlingen. Fackförbundet hade yrkat på 100 000kr i skadestånd men arbetsdomstolen jämkade det till 15 000kr. Främst på grund av att fackförbundet hade gjort sken av att det skulle ta 2 månader till nästa förhandling och att fackförbundet kom med oseriösa förslag.

I fråga om avtalsturlista ansåg arbetsdomstolen att protokollet från förhandlingen och utredningen i övrigt inte gav stöd för det att en avtalsturlista skulle ha träffats.

I frågan om kvalifikationer för tjänsten som lageransvarig uttalade arbetsdomstolen sammanfattningsvis att inget har framkommit som styrker att han saknat tillräckliga kvalifikationer för att utföra den del av den lageransvariges arbetsuppgifter som består i den faktiska lagerhanteringen. Samt att det är arbetsgivaren som skall styrka att en person inte har rätta kvalifikationer.

Frågan var också om hansaknat de nödvändiga personliga förutsättningarna för arbetet. Arbetsdomstolen finner inte anledning att ifrågasätta att arbetet som lageransvarig kräver mognad och ansvarskänsla. Enligt Arbetsdomstolens mening är det dock svårt att i den förebringade utredningen hitta några närmare hållpunkter för på vilket sätt han brustit i mognad och ansvarskänsla så att han därför inte skulle ha de kvalifikationer som arbetet som lageransvarig förutsätter. R.A. och J.H. har i sina förhör rent allmänt beskrivit honom som omogen. J.H. har uppgett att han var duktig i början av sin anställning men att han sedan stagnerade. T.J. har lämnat likartade allmänna uppgifter i sitt förhör och han har också uppgett att han fått klagomål på honom från arbetskamraterna som inte tyckte att han gjorde det han skulle. Den här bilden har inte bekräftats av förhören med t.ex. M.K. och A.M. Han har utan att det bemötts från bolagets sida, uppgett att ingen från arbetsledningen tagit upp med honom att arbetskamrater skulle ha klagat på honom. Det kan vidare konstateras att han under slutet av sin anställning anförtroddes uppgiften att lära sig hantera bolagets nyaste och mest avancerade produktionsmaskin. I tjänstgöringsbetyget har han i personligt hänseende beskrivits som utåtriktad, flitig och tillmötesgående samt som en mycket uppskattad arbetskamrat med god förmåga att samarbeta med olika typer av människor. Enligt Arbetsdomstolens mening ger vad som framkommit om honom som person inte stöd för att han saknat de nödvändiga personliga kvalifikationerna för arbetet som lageransvarig.

Skadeståndet till lagerarbetaren bestämde arbetsdomstolen till 50 000kr i allmänt skadestånd och ca 200 000kr i ekonomiskt skadestånd (förlorad
arbetsinkomst)..

Läs hela domen Arbetsdomstolen A47_12 turordningsbrott

Hade inte offererat likvärdig vara i en offentlig upphandling

Posted on by

En kommunal upphandling av Örnsköldsviks kommun avseende VVS-material ska efter en dom i kammarrätten rättas på så sätt att en ny utvärdering ska göras där det först antagna anbudet från Ahlsell AB inte ska beaktas. Ahlsell hade i anbudet offererat andra rör än vad kommunen hade angivit i förfrågningsunderlaget. Enligt ett teknikkonsultföretag hade de rören inte samma hydrauliska egenskaper som de rör kommunen efterfrågat. Kammarrätten anser att Ahlsell inte lyckats visa att rören är likvärdiga med de kommunen efterfrågat, avseende tekniska egenskaper och funktion. Därför ska anbudet från Ahlsell inte beaktas. Vilket medför att det överklagande bolaget Dahl AB kommer att tilldelas kontrakt.

Kammarrättens motivering till beslutet var att kommunens hänvisning till RSK-nummer och PVC-markrör utgör en sådan teknisk specifikation som hänvisar till en standard som avses i 6 kap. 2 § lagen om offentlig upphandling (LOU). Vid sådant förhållande är det enligt 6 kap. 5 § LOU Ahlsell som vid tidpunkten för anbudens ingivande har att visa att de av dem offererade rören är likvärdiga med de rör som efterfrågas i förfrågningsunderlaget. Ett lämpligt sätt att visa likvärdighet kan enligt artikel 23 4. i direktiv 2004/18/EG vara tillhandahållande av teknisk dokumentation från tillverkaren eller en provningsrapport från ett erkänt organ. Av utredningen framgår att Ahlsell i sitt anbud endast i prisbilagan hänvisat till andra RSK-nummer för att visa att deras offererade produkter var likvärdiga med de efterfrågade. Av utredningen framgår inte att de rör som Ahlsell offererat skulle vara likvärdiga med de som efterfrågats av kommunen.

.Läs hela dom på denna länk
offentlig upphandling hade inte offererat likvardig vara

Matte tvingas sluta rasta prisad hund okopplad

Posted on by

Polismyndighetens föreläggande vilket nu har fastställts av högsta förvaltningsdomstolen innebär att hunden Nike som är en svensk utställningschampion och är av rasen Grand Danois, alltid ska vara kopplad när den vistas utomhus inom detaljplanelagt område. Vidare skall kopplet vara fast och högst två meter långt. Kopplet ska vara så utformat att ägaren eller den person som har tillsyn över hunden på ett snabbt, enkelt och effektivt sätt kan hindra att hunden orsakar skador eller avsevärda olägenheter för andra djur eller människor. Föreläggandet riktas mot såväl ägaren som andra personer som rastar eller på annat sätt har hand om hunden. Orsaken till föreläggandet var att i anmälningar till Polisen anges att hunden Nike vid ett tillfälle kring kl. 09.00 den 20 februari 2012 i Näsbydal, har attackerat en annan hund (en Lagotto). Vidare anges i mars 2012 att hunden löper lös dagligen, att boende är rädda för den och att den har attackerat andra hundar. Hundägaren har i sin överklagan bemött anmälningarna med att, Nike är en mycket klok tik med ett gott omdöme. Hon har aldrig tidigare vare sig bitit någon hund eller människa eller på annat sätt betett sig aggressivt. Vid händelsen i februari 2012 var Nike i slutet av en löpperiod då hon kan vara “bitchig” mot hanhundar. Nike skulle inte bita ihjäl den andra hunden utan reagerade på vad hon uppfattade som en kränkning av hennes revir. I huset där de bor betraktar Nike våningsplan 14 och entréplanet som sitt revir och där reagerar hon med att skälla om någon tränger in i reviret. Vid händelsen på entréplanet for Nike iväg så att kopplet åkte ur hennes hand på ett sätt som hon var oförberedd på. Det var en olyckshändelse som hon djupt beklagar och som inte kunde ha förhindrats av ett koppeltvång, eftersom hunden ju var kopplad. Hon har i efterhand sett att Nikes bett i halsskinnet har förorsakat fyra bitmärken efter huggtänderna på den andra hunden. Betten har sytts och dränerats. Hon har försökt att kommunicera med anmälarna, men har bemötts på ett avogt sätt. Hon anser att föreläggandet är överdrivet och att det räcker med en varning. Polismyndighetens motivering vilken förvaltningsrätten, kammarrätten och högsta förvaltningsdomstolen instämmer i, var att det genom utredningen i ärendet är klarlagt att hunden Nike trots att den har varit kopplad vid händelsen den 20 februari 2012 har hållits av hundägaren på ett sådant sätt att den ändå har kunnat attackera och bita en annan hund. Skadorna på den andra hunden har inte varit bagatellartade, utan har krävt veterinärvård. Bostadsrättsföreningens förvaltare har berättat att föreningen tidigare har förmanat  hundägaren att hålla hunden kopplad. Utredningen i ärendet ger alltså stöd för att hundägaren har brustit i tillsynen över hunden. Hon har vidare uttryckt sig ha begränsad förståelse för att en del andra människor i bostadsområdet kan känna rädsla och otrygghet inför hunden i vissa situationer. Polismyndigheten anser att det behövs ett föreläggande om en inte alltför obetydlig åtgärd för att skärpa in vikten av att hundägaren eller den som annars har hand om hunden Nike förbättrar tillsynen över hunden för att förebygga framtida skador och olägenheter. Som hundägaren säger så var hunden kopplad vid händelsen i februari 2012. Eftersom ett koppel således ändå inte kunde hindra att den andra hunden attackerades på ett sätt som gav skador har polismyndigheten övervägt en ännu mer ingripande åtgärd än koppeltvång. Tillämpliga lagbestämmelser Enligt 1 § lagen (2007:1150) om tillsyn över hundar och katter (tillsynslagen), ska hundar hållas under tillsyn på ett sådant sätt som med hänsyn till dess natur och övriga omständigheter behövs för att förebygga att de orsakar skador eller avsevärda olägenheter. I lagens 8 § första stycket står det att polismyndigheten får meddela de förelägganden och förbud som behövs för att förebygga skador eller avsevärda olägenheter. Om inte mindre ingripanden är tillräckliga får polismyndigheten omhänderta hunden (11 §). Mot bakgrund av att hundägare skall hålla tillsyn över hunden på ett sådant sätt att inga andra djur eller människor skadas eller vållas olägenheter har det varit påkallat med ingripande. På grund av att det redan framkommit att det inträffat minst en allvarlig händelse. Det är inte nödvändigt att en allvarlig händelse ska ha inträffat för att det skall vara påkallat med ett föreläggande, utan det kan göras i förebyggande syfte. .