En kvinna som i fyra månader hyrde ett möblerat rum på 17 kvm i Luleå, begärde efter att hyresperioden var slut att hon skulle få tillbaka 1 700 kronor i månaden som hon ansåg att hon betalat för mycket i hyra. Hyresvärden menade att verksamheten han sysslade med var lägenhetshotell och att det därmed var fråga om uthyrning av ett hotellrum, vilket hyresgästen var införstådd med.

Hyresnämnden och nu även hovrätten anser dock att uthyrningen inte kan anses som ett lägenhetshotell varför reglerna om överhyra är tillämpliga på uthyrningen.

Domstolarnas motivering till beslutet om att det inte var fråga om ett lägenhetshotell var att det, enligt hyresvärdens egna uppgifter bedrivs hans rörelse med lägenhetshotell på så sätt att han har ett antal lägenheter i olika fastigheter, varav vissa ar hyresrätter och vissa, som i detta fall, bostadsrätter. Den aktuella lägenheten var en bostadsrätt som ägdes av en fysisk person. hyresvärden hyrde lägenheten av bostadsrättshavaren för att i sin tur hyra ut bostadsrätten som lägenhetshotell, l detta hus hyrde han ut endast en lägenhet som lägenhetshotell, nämligen den aktuella lägenheten. Hyresvärden har uppgett att fastigheten är registrerad som bostadshus. Genom hyresgästens uppgifter, som lämnats under sanningsförsäkran och som hyresnämnden saknar anledning att ifrågasätta, finner hyresnämnden styrkt att det inte funnits någon reception eller annan personal i huset, liksom att hon själv städade sin bostad och aldrig säg till någon städpersonal i huset. hyresgästen har uppgett att hon inte uppfattade det som någon hotellverksamhet utan som ett helt vanligt hyresavtal. Mot bakgrund av att fastigheten ifråga är registrerad som hyresfastighet, dvs. bostadshus, och att det sålunda varken funnits reception i huset eller förekommit någon städning av bostaden finner hyresnämnden att bostaden inte kan jämställas med hotellrum, även om den hyrts ut möblerad och med tillhandahållande av sänglinne och handdukar m.m. Det kan således inte anses vara fråga om något lägenhetshotell och hyresvärden har inte heller registrerat någon sådan verksamhet. Då prövningslägenheten utgörs av ett rum om 17 kvm, inklusive dusch och toalett samt trinettkök, anser hyresnämnden att det är fråga om ett möblerat rum.

Vad är skälig hyra?
Hyresgästen har åberopat visst jämförelsematerial. Hyresvärden har inte åberopat något jämförelsematerial. Ingen har åberopat någon besiktning och de är överens om beskrivningen av bostaden ifråga. Någon direkt jämförelse med jämförelsebostäderna kan inte göras. Hyresnämnden är därför hänvisad till en mer allmän skälighetsbedömning av hyran. Till grund för bedömningen får då läggas den utredning som finns i ärendet och hyresnämndens allmänna kännedom om hyrorna för liknande bostäder i Luleå. Hyresnämnden finner att Lulebos studentlägenheter på Porsögården 4-38. som utgörs av möblerade rum (21 .7 kvm.) med egen dusch och toalett samt trinettkök. kan bedömas vara jämförbara med prövningslägenheten, förutom vad gäller storleken och läget, där prövningslägenheten har ett mer centralt läge. Med utgångspunkt från den hyran och med hänsyn tagen till efterföljande hyreshöjningoch lägesfaktorn, med tillägg för ingående linne osv., samt att en hyra inte är skälig om den påtagligt överstiger andra jämförbara hyror bedömer hyresnämnden att skälig hyra inte kan anses överstiga 2 500 kr per månad. Vid den bedömningen ska hyresvärden återbetala mellanskillnaden mellan den utgående hyran 3 550 kr och 2 500 kr, dvs. l 050 kr per månad eller sammanlagt 4 200 kr. Ränta ska också utgå.

Tillämpliga lagregler
Hyran ska enligt 12 kap. 55 § jordabalken fastställas till skäligt belopp, varvid en hyra inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Enligt 12 kap. 55 e § jordabalken (JB), som gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet, ska hyresnämnden, om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första-tredje styckena och 55 c §, på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta.

En inneboende i annans bostad som betalat 5 500 kronor för ett rum på 10-12 kvadratmeter har ansetts ha fått betala en överhyra. Både hovrätten och hyresnämnden anser att en skälig hyra är 2 760 kronor per månad. Hyresgästen måste därför betala tillbaka totalt ca 17 000 kronor.

Ordinarie hyra för hela lägenheten i Stockholm om 72 kvadratmeter var 7 600 kronor  Den inneboende ska endast behöva betala för den del av lägenheten som han disponerat själv samt för del i de ytor i kök, badrum och hall som han också haft tillgång till. Efter lite tillägg för el, tv, köksutrustning och internet fann domstolen att skälig hyra var 2 760 kronor.

En hyresvärd har av såväl hyresnämnden som hovrätten dömts att betala tillbaka 35 600 kronor för att ha tagit ut för hög hyra.

Tvisten rörde en lägenhet på 6 rum och kök om 186 kvm i Göteborg.

Hyresgästerna ansåg att en jämförelse skulle göras med en lägenhet på 7 rum och kök om 204 kvm som fanns i samma fastighet. Hyresvärden ansåg dock att en jämförelse med den lägenheten inte kunde göras utan att det skulle göras med liknande lägenheter i andra fastigheter.

Skillnaderna i rumsantal och yta mellan prövningslägenheten och jämförelselägenheten, och det faktum att det endast finns en jämförelselägenhet, gör enligt hovrätten att man kan ifrågasätta om det finns förutsättningar för att göra en direktjämförelse mellan de två lägenheterna för att sätta rätt hyresnivå. Hovrätten godtar dock hyresnämndens skälighetsbedömning, grundad bland annat på iakttagelser vid besiktningen. Den nya hyran för prövningslägenheten bestäms till 17 745 kronor i månaden, vilket är en sänkning med nästan
2 000 kronor i månaden från den tidigare hyran. Hyresvärden måste därmed betala tillbaka 35 600 kronor jämte ränta för att ha tagit ut för hög hyra.

En lägenhets bruksvärde bestäms av faktorer som lägenhetens beskaffenhet (storlek – antal rum och yta. utrustning i främst kök och badrum, reparationsstandard, planlösning, ljudisolering m.m.), förmåner knutna till lägenheten (hiss, tvättstuga, garage, planterad gård, trädgård m.m.) samt fastighetens läge, boendemiljön i stort och närhet till service m.m. Byggnadsåret saknar självständig betydelse, men skilda byggnadsår tar sig ofta uttryck i att lägenheternas planlösning och standard skiljer sig på ett sätt som påverkar bruksvärdet.´

Många som bor i andrahand betala för hög hyra s.k. överhyra.
Orsaken är att många som hyr ut sin lägenhet lägger på någon extra tusenlapp.

Har man bott i andrahand och betalat en överhyra kan man också kräva återbetalning.

I det fall man bott i andrahand svart utan skriftligt kontrakt är möjligheterna dock små. Men i annat fall är situationen betydligt bättre.

 Enligt lag är det lägenhetens bruksvärde som skall ligga till grund för vad som är en skälig andrahandshyra för såväl en bostadsrätt som en hyresrätt. Vad bostadsrättsinnehavaren betalar till föreningen och vad denne har för lånekostnader saknar därför betydelse. Vidare brukar inte hyresnämnde beakta kostnader för försäkringar. Däremot brukar påslag för elkostnader accepteras. Är det fråga om en möblerad lägenhet får även påslag för det göras i skälig omfattning.

Bruksvärdet på en bostadsrätt tas ofta fram genom en jämförelse med hyra på liknande hyresrätter.

Att jämföra annonser för vad andra tar ut vid andrahands uthyrning kan vara vanskligt eftersom dessa hyror kan vara för höga. Säkrast bör därför vara att jämföra med lägenheter inom det kommunala eller privata fastighetsbeståndet.

En lägenhets bruksvärde bestäms av faktorer som lägenhetens beskaffenhet (storlek – antal rum och yta. utrustning i främst kök och badrum, reparationsstandard, planlösning, ljudisolering m.m.), förmåner knutna till lägenheten (hiss, tvättstuga, garage, planterad gård, trädgård m.m.) samt fastighetens läge, boendemiljön i stort och närhet till service m.m. Byggnadsåret saknar självständig betydelse, men skilda byggnadsår tar sig ofta uttryck i att lägenheternas planlösning och standard skiljer sig på ett sätt som påverkar bruksvärdet.´

Tillämpliga lagregler

I12 kap 55 e § första och andra styckena jordabalken stadgas följande: “Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål”. Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 12 kap 55 § första – tredje styckena och 55 c § jordabalken, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft, och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning sker. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan. 12 kap 55 § första och andra styckena jordabalken stadgar följande: “Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.

En kvinna som hyrde ut sin bostadsrätt i Uppsala tog ut en hyra på 7000kr per månad. I hyran ingick vissa möbler, försäkring och elkostnader.

Efter att andrahands hyresgästerna bott i lägenheten i 6 månader yrkade dom återbetalning om 2000kr per månad. Kvinnan som hyrde ut lägenheten bestred yrkandet och ärendet avgjordes av hyresnämnden som ansåg att en skälig hyra var 5100kr. Kvinnan förplicktades att betala tillbaka 11400kr samt viss ränta till sina andrahands hyresgäster. Kvinnan överklagade till hovrätten som inte gjorde någon annan bedömning.

Kvinnan angav som skäl för hyran att hon hade jämfört lägenheter som legat ute på Blocket och Hemnet och därefter har hon tagit ut samma hyra som för dessa lägenheter. Hon har inte någon gång tittat på jämförelseobjekt hos de privata eller kommunala fastighetsbestånden.
Vidare angav hon att i hyran om 7000kr har ingått inventarier som hon beräknat till 645kr per månad, hemförsäkring 71kr per månad och 175kr per månad för en extra IF-försäkring. Hennes elförbrukning uppgår till 400kr per månad och eftersom det var två som bodde i lägenheten har hon tagit ut 800kr. Hennes faktiska bruttokostnad för räntor uppgår till 2327kr per månad.

Hyresnämndens motivering var att bostadslägenheten var delvis möblerad samt att hushållström har ingått medför att bruksvärdet höjs. Men de av hennes åberopade kostnader för hemförsäkring, extra försäkring vid andrahandsuthyrning samt hennes räntekostnader för bostadslägenheten är inte sådana kostnader som kan tillgodoräknas henne vid hyresnämndens prövning av brusvärdet för lägenheten. Nämnden bortsåg därför från dessa kostnader.
Angående kostnaden för hushållström fann hyresnämnden det inte visat att den uppgår till mer än 350kr per månad. Själva lägenhetens hyra utan dessa nyttigheter ansåg nämnden motsvara ca 4500kr per månad. Den sammanlagda skäliga hyran med hänsyn tagit till hushållsström och delvis möblemang, ansåg nämnden motsvara 5100kr per månad.

En kvinna i Malmö som hyrt ut sin hyresrätt omöblerad i andra hand tvingas betala tillbaka 6182kr jämte ränta till sin tidigare hyresgäst. Såväl hyresnämnden som hovrätten ansåg att en hyra på 5000 kr för en etta med kök överstiger bruksvärdet. Domstolen ansåg att en rimlig hyra var 4000kr. Motiveringen till beslutet var att
den typ av lägenhet som det rörde sig om är en hyresrätt där
hyran är förhandlad och där bruksvärdet är bestämt. Det är då den hyran som ska läggas till grund för bedömningen hur vida återbetalning ska ske eller inte.