- SFS nr
- 1977:792
- Departement/myndighet
- Justitiedepartementet L1
- Utfärdad
- 1977-11-03
- Ändring införd
- t.o.m. SFS 2011:1307
Inledande bestämmelser
1 § Denna lag äger tillämpning på fastighet där det finns
bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av
fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsändamål och som
ej utgör del av hans egen bostad. Fastighet som tillhör staten
eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligt 2 §.
När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt äger
bestämmelserna i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning
på tomträtten. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än
ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare
av fastighet anses, när omständigheterna föranleder det, annan
som innehar fastigheten.
Denna lag tillämpas inte på fastigheter som ägs av kooperativa
hyresrättsföreningar enligt lagen (2002:93) om kooperativ
hyresrätt eller på fastigheter där samtliga bostadslägenheter
hyrs av sådana föreningar. Lag (2002:97).
2 § Uppfyller en fastighet inte de krav som
bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet,
ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastigheten
ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens
brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens
underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett
sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna.
Om en ansökan om särskild förvaltning har kommit in till
hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren har
ansökt om lagfart, får ett beslut enligt första stycket
meddelas redan om det finns anledning att anta att
fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.
Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om
fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för
bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till
bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att
lägenheterna står tomma.
I ett beslut om särskild förvaltning ska hyresnämnden,
1. om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag
och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar
förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna
förvaltningen till särskild förvaltare
(förvaltningsåläggande), eller
2. om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller
det kan antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt
för att uppnå en godtagbar förvaltning, ställa fastigheten
under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning).
Lag (2010:25).
Förvaltningsåläggande
3 § I förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken
fastighetsägaren till hyresnämnden skall inge skriftligen upprättat
avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare.
Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden förlänga den
tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal. Ansökan om
förlängning skall göras före utgången av den bestämda tiden.
4 § Förvaltningsavtal som avses i 3 § skall slutas för en tid av minst
tre år, om ej hyresnämnden medger att det får avse kortare tid.
Avtalet skall noggrant ange vad som åligger förvaltaren och skall
vara förenat med fullmakt för förvaltaren att företräda
fastighetsägaren i de angelägenheter som omfattas av
förvaltningsuppdraget.
Sökanden skall beredas tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal
som inges till hyresnämnden. Därefter prövar hyresnämnden om avtalet
kan godkännas. Härvid skall nämnden pröva om förvaltaren har
tillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet
för honom att ombesörja förvaltning i den omfattning som behövs med
hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om
förvaltningsåläggande.
Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren tillfälle att avtala om
sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för
att detta skall kunna godkännas.
5 § Inges icke förvaltningsavtal inom den bestämda tiden eller kan
avtalet icke godkännas, skall hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning
eller, om särskilda skäl föreligger, utfärda nytt förvaltningsåläggande.
6 § Har förvaltningsåläggande meddelats och övergår fastigheten till
ny ägare, förfaller åläggandet.
7 § Ändras godkänt förvaltningsavtal eller sker avvikelse i
förhållande till avtalet, skall förvaltaren genast anmäla detta till
den på vars ansökan förvaltningsåläggandet har meddelats.
Hyresnämnden skall i beslut om godkännande av förvaltningsavtal
erinra förvaltaren om hans skyldighet enligt första stycket.
Tvångsförvaltning
8 § Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt
utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller
annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.
Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när
förhållandena föranleder det.
9 § Förvaltaren skall svara för en tillfredsställande skötsel av
fastigheten. Han skall verka för att de olägenheter som föranlett
förvaltningsbeslutet undanröjes och att fastigheten genomgår sådan
förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig
fastighetsförvaltning. Han skall vara verksam för att skälig
avkastning erhålles.
9 a § Vid tvångsförvaltning av fastighet ska förvaltaren anses
vara den som betalar ut ersättning för arbete enligt
skatteförfarandelagen (2011:1244) beträffande den förvaltade
egendomen. Bestämmelserna i 60 kap. 1 § nämnda lag om
befrielse från betalningsskyldighet gäller även förvaltaren.
Lag (2011:1307).
10 § Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela
föreskrifter för förvaltningen.
11 § Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av
fastigheten samt företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter
som rör fastigheten, om ej annat följer av andra och tredje styckena.
Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller annars förfoga över den
så att den helt eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej
heller på fastighetsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse.
Utan hyresnämndens tillstånd får förvaltaren ej låta inteckna
fastigheten eller taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt i
fastigheten. I övrigt får förvaltaren ingå avtal om kredit endast
om avtalet ej står i missförhållande till de ekonomiska
förutsättningarna för förvaltningen.
Förvaltaren kan besluta att angelägenhet som saknar betydelse för
ändamålet med förvaltningen skall undantas från denna. Hyresnämnden
och fastighetsägaren skall ofördröjligen underrättas om sådant
beslut.
12 § Fastighetsägaren får med hyresnämndens tillstånd taga upp lån
mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta företaga
inskrivningsåtgärd beträffande denna. Även utan sådant tillstånd får
fastighetsägaren låta företaga inskrivningsåtgärd som avses i 20 och
21 kap. jordabalken.
Tillstånd enligt första stycket får lämnas endast om åtgärden ej
försämrar förutsättningarna för en tillfredsställande
fastighetsförvaltning.
13 § Kan medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån erhållas genom
löpande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden, i den mån det
finnes skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och
övriga omständigheter, på begäran av förvaltaren ålägga
fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som
denne behöver för åtgärd som avses i 9 §.
Överlåtelse av fastigheten medför icke befrielse från
betalningsskyldighet som har ålagts dessförinnan.
14 § Föreligger ej längre skäl för att ålagd betalningsskyldighet
fullgöres, får hyresnämnden förordna att beslutet om
betalningsskyldighet icke vidare skall gälla.
15 § Fastighetsägaren är skyldig att i den omfattning hyresnämnden
finner skäligt utge ersättning för utrymme som han själv använder.
Erlägges ej ersättning enligt första stycket, får hyresnämnden ålägga
fastighetsägaren att avflytta från utrymmet.
På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt
uppskov med avflyttningen.
16 § Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de
upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande
förvaltning.
Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att inför nämnden under ed
lämna upplysningar enligt första stycket. Därvid skall 36 kap. 6, 11,
14, 20 och 21 §§ rättegångsbalken äga motsvarande tillämpning.
17 § Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren
handlingar och annat av betydelse för förvaltningen.
Fullgör fastighetsägaren ej sin skyldighet enligt första stycket, får
hyresnämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldigheten.
18 § Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet
om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under
vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har
meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket,
bestämmas till högst fem år från det att beslutet om
tvångsförvaltning trädde i kraft. Om beslutet har meddelats
med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst
tre år från det att beslutet trädde i kraft.
Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda
tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får
hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §
första eller tredje stycket, besluta om förlängning av tiden
med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd
av 2 § andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning
av tiden med högst ett år.
Finns inte längre skäl för tvångsförvaltning, ska
hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upphöra
omedelbart. Lag (2010:25).
19 § Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning,
gäller beslutet om förvaltning mot den nye ägaren. Denne inträder i
förre ägarens rätt till de medel som förvaltaren har hand om för
fastigheten samt svarar för de förbindelser som förvaltaren ingått.
20 § Förvaltaren skall ofördröjligen underrätta hyresgäst om att
fastigheten har ställts under tvångsförvaltning och om vem som är
förvaltare. Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta
hyresgäst om beslut som avses i 18 §.
Hyresgäst som har erhållit underrättelse enligt första stycket första
meningen kan så länge förvaltningen pågår icke med befriande verkan
betala hyra till annan än förvaltaren eller den som förvaltaren har
anvisat. En erinran härom skall intagas i underrättelsen.
Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta borgenär, som har
panträtt i fastigheten och som är känd, om förvaltningen.
21 § Medel som förvaltaren har hand om för fastigheten skall hållas
skilda från andra medel. De får ej utmätas för annan skuld än sådan
som är hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår ej heller i
fastighetsägarens konkursbo.
Behållna medel, som ej finnes böra avsättas för förvaltningen, skall
utbetalas till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsägaren är
berättigad att utfå prövas av hyresnämnden.
22 § Förvaltaren skall för varje kalenderår inom två månader från
årets utgång lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden för sin
förvaltning. Tillämpar fastighetsägaren brutet räkenskapsår, skall
tiden för redovisningens avlämnande i stället räknas från
räkenskapsårets utgång. När förvaltaren frånträder sitt uppdrag skall
redovisning för den gångna delen av redovisningsperioden lämnas inom
två månader från det uppdraget upphörde.
Redovisningsskyldigheten skall fullgöras i enlighet med god
redovisningssed. Till den siffermässiga redovisningen skall fogas
förvaltningsberättelse med upplysning om vidtagna och planerade
förvaltningsåtgärder av större vikt och om fastighetens skick.
Avskrift av redovisningshandlingarna skall av nämnden översändas till
fastighetsägaren. I den mån nämnden finner lämpligt, skall också
sökanden och annan få del av redovisningen.
Hyresnämnden skall granska redovisningen och kontrollera att den är
godtagbar från redovisningsmässig synpunkt. Finner nämnden anledning
till anmärkning mot redovisningen, skall fastighetsägaren underrättas
härom.
23 § Vill fastighetsägaren klandra redovisning för viss
redovisningsperiod, skall han inom ett år från det han av
hyresnämnden mottog redovisningen väcka talan mot förvaltaren
vid mark- och miljödomstolen.
Åberopas som grund för klandertalan omständighet som icke
hänför sig till viss avlämnad redovisning, får talan väckas
inom ett år från det fastighetsägaren mottog redovisning med
anledning av att förvaltarens uppdrag upphörde.
Lag (2010:1000).
24 § Om fastighetsägaren behöver ta del av räkenskapsmaterial rörande
fastigheten för att kunna fullgöra uppgiftsskyldighet som åligger
honom gentemot det allmänna eller eljest, skall han efter
framställning till hyresnämnden beredas tillfälle till detta enligt
anvisningar som nämnden meddelar.
25 § Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode, som bestäms
av hyresnämnden för varje kalenderår eller för kortare tid.
Arvodet ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte
hyresnämnden föreskriver att det helt eller delvis ska
betalas av fastighetsägaren personligen.
Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som
enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren
personligen.
Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det
förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 §
räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen.
Lag (2010:25).
25 a § Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det
behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan
uppskjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig
skada eller olägenhet, får en kommun på begäran av förvaltaren
förskottera visst belopp. Lag (1993:408).
26 § När beslut meddelas om tvångsförvaltning eller när sådant beslut
ändras, skall underrättelse genast sändas till inskrivningsmyndigheten
för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Detsamma gäller
när beslut meddelas enligt 18 §. Lag (2000:242).
27 § Tillsyn över tvångsförvaltning utövas av hyresnämnden.
Inlösen
28 § Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning men
förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning
därvid inte kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten.
Talan om inlösen ska väckas vid mark- och miljödomstolen. I
fråga om inlösen gäller i övrigt expropriationslagen (1972:719)
i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 1 § andra
stycket. Lag (2010:1000).
Övriga bestämmelser
29 § Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av
organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har
meddelats, skall fråga som rör förvaltningen upptagas till prövning
av hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren
begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nämnden får också
självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat ej följer av
särskild bestämmelse.
30 § Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för vilken
lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit
fastigheten innan ansökan göres.
Överlåtes fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall
som avses i första stycket, skall rättegångsbalkens bestämmelser om
verkan av att tvisteföremålet överlåtes och om tredje mans deltagande
i rättegång äga motsvarande tillämpning.
Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets
inskrivningsdel kan ansökan om särskild förvaltning riktas mot den
som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Lag (2000:242).
31 § Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder omedelbart till
efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligt
denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.
Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om
tvångsförvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt
beslut meddelas.
32 § Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet
enligt 16 § andra stycket eller 17§ upptages självmant av
hyresnämnden. Beträffande böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§
rättegångsbalken i tillämpliga delar.
33 § I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna
lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder.
34 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos
Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Överklagandet skall ges in till hyresnämnden. Lag (1994:837).
35 § Bifalles fastighetsägarens talan i besvärsmål i vilket kommunen
är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta honom hans
rättegångskostnad. Om han vinner besvärsmål i vilket organisation av
hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom att
betalas av statsverket. I övrigt gäller i besvärsmål allmänna
bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar.
Övergångsbestämmelser
1986:1175
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. I fråga om beslut
som har meddelats före ikraftträdandet gäller dock äldre
föreskrifter.
1997:488
Denna lag träder i kraft den 1 november 1997 och tillämpas
första gången i fråga om lön för inkomståret 1998.
2010:25
1. Denna lag träder i kraft den 1 mars 2010.
2. Ärenden om särskild förvaltning som har inletts hos
hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt 2 och 18 §§ i
sin äldre lydelse.
2010:821
1. Denna lag träder i kraft den 1 augusti 2010.
2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande för ersättningen, om
talan om inlösen har väckts före ikraftträdandet. I ett
sådant fall ska hänvisningarna till expropriationslagen
(1972:719) avse den lagens lydelse vid utgången av juli 2010.
2011:1307
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2012.
2. Lagen tillämpas första gången på arbetsgivaravgifter som
avser redovisningsperioden januari 2012 och skatteavdrag som
ska dras av från ersättningar som betalas ut efter utgången av
2011.