Överhyra

Många som bor i andrahand betala för hög hyra s.k. överhyra.
Orsaken är att många som hyr ut sin lägenhet lägger på någon extra tusenlapp.

Har man bott i andrahand och betalat en överhyra kan man också kräva återbetalning.

I det fall man bott i andrahand svart utan skriftligt kontrakt är möjligheterna dock små. Men i annat fall är situationen betydligt bättre.

 Enligt lag är det lägenhetens bruksvärde som skall ligga till grund för vad som är en skälig andrahandshyra för såväl en bostadsrätt som en hyresrätt. Vad bostadsrättsinnehavaren betalar till föreningen och vad denne har för lånekostnader saknar därför betydelse. Vidare brukar inte hyresnämnde beakta kostnader för försäkringar. Däremot brukar påslag för elkostnader accepteras. Är det fråga om en möblerad lägenhet får även påslag för det göras i skälig omfattning.

Bruksvärdet på en bostadsrätt tas ofta fram genom en jämförelse med hyra på liknande hyresrätter.

Att jämföra annonser för vad andra tar ut vid andrahands uthyrning kan vara vanskligt eftersom dessa hyror kan vara för höga. Säkrast bör därför vara att jämföra med lägenheter inom det kommunala eller privata fastighetsbeståndet.

En lägenhets bruksvärde bestäms av faktorer som lägenhetens beskaffenhet (storlek – antal rum och yta. utrustning i främst kök och badrum, reparationsstandard, planlösning, ljudisolering m.m.), förmåner knutna till lägenheten (hiss, tvättstuga, garage, planterad gård, trädgård m.m.) samt fastighetens läge, boendemiljön i stort och närhet till service m.m. Byggnadsåret saknar självständig betydelse, men skilda byggnadsår tar sig ofta uttryck i att lägenheternas planlösning och standard skiljer sig på ett sätt som påverkar bruksvärdet.´

Tillämpliga lagregler

I12 kap 55 e § första och andra styckena jordabalken stadgas följande: “Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål”. Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 12 kap 55 § första – tredje styckena och 55 c § jordabalken, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft, och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning sker. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan. 12 kap 55 § första och andra styckena jordabalken stadgar följande: “Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.