Göta hovrätt referat RH 1993:57

Instans
Göta hovrätt
Referat
RH 1993:57
Målnummer
Ö782-92
Avgörandedatum
1992-11-06
Rubrik
Fråga om överlåtelse av byggnad på annans mark jämte nyttjanderätt till markområde i visst fall kunde göras gällande mot överlåtarens borgenärer vid utmätning.
Lagrum
4 kap. 18 § utsökningsbalken
Rättsfall
•  NJA 1952 s. 407
•  NJA 1988 s. 257

För uttagande av statens och Sparbanken Kronans fordringar å L.Å:s dödsbo utmätte kronofogdemyndigheten i Kronobergs län hos dödsboet en sommarstuga – byggnad på ofri grund – nr 163 i kvarteret Måsen på fastigheten Halmstad 2:8, Halmstads kommun, jämte nyttjanderätten till ett markområde på samma fastighet enligt arrendeavtal den 1 november 1976 mellan L.Å. och Koloniföreningen Måsen. Den utmätta egendomen var enligt avtal av den 15 juni 1988 föremål för en säkerhetsöverlåtelse till banken. Genom ett köpekontrakt den 4 juli 1990 överlät L.Å. sommarstugan och arrenderätten till sonen R.Å:s barn M.Å. S.Å. och H.Å. L.Å. avled den 28 november 1991. Banken förklarade den 16 april 1992 sig avstå från sin äganderätt m.m. enligt säkerhetsöverlåtelsen för att istället få fastigheten utmätt.

M.Å. och medparter anförde besvär i hovrätten. De yrkade att kronofogdemyndighetens beslut skulle upphävas och anförde bland annat. Genom köpekontraktet förvärvade de sommarstugan jämte arrenderätten. Köpeskillingen kvitterades den 15 oktober 1990. Sedan köpet har de nyttjat sommarstugan. Banken avstod den 16 april 1992 från de rättigheter som banken erhöll genom överlåtelsen. Genom köpet erhöll de sakrättsligt skydd såvitt avser sommarstugan. Beträffande arrenderätten skall denuntiation ske till koloniföreningen för att sakrättsligt skydd skall erhållas. Detta var obekant för dem. Redan under år 1991 uppgav emellertid R.Å. som är far till klagandena, vid samtal med T.E. koloniföreningens kassör, att hans döttrar hade övertagit L.Å:s sommarstuga. Något skriftligt meddelande till föreningen har dock inte lämnats. Det muntliga meddelandet bör emellertid vara tillräckligt för att anse att denuntiation har skett. Klagandena har åberopat ett intyg den 12 oktober 1992 av T.E., kassör för koloniföreningen. Enligt intyget nämnde R.Å. för T.E. sommaren 1991 att hans döttrar erhållit stuga 163 på koloniföreningen. Då T.E. tidigare blivit uppringd av kronofogden om indrivning lade han ingen vikt vid meddelandet från R.Å. Senare har T.E. nämnt till R.Å. att denne skulle visa köpekontraktet men det kom aldrig. R.Å:s döttrar har betalat arrendet.

Staten och banken bestred ändring.

Staten anförde till stöd för sin talan. Koloniföreningen, som genom ett arrendeavtal upplät marken varpå sommarstugan är belägen, denuntierades den 16 juni 1988 om bankens förvärv av arrendet. Före utmätningen underrättades inte koloniföreningen om att arrenderätten skulle vara överlåten till systrarna Å. Något sakrättsligt skydd för den påstådda överlåtelsen förelåg därför inte vid utmätningstillfället. När det gäller byggnaden på ofri grund kan sådan egendom inte vara föremål för godtrosförvärv. Det sakrättsliga skyddet uppkommer genom avtalet. L.Å. överlät den 15 juni 1988 byggnaden jämte arrenderätten till banken genom en så kallad säkerhetsöverlåtelse. Eftersom systrarna Å:s förvärv har skett under tid egendom var överlåten till banken, torde detta förvärv vara ogiltigt och det torde inte kunna väckas till liv även om banken återfört äganderätten till dödsboet. Banken gjorde detta för att möjliggöra en utmätning för sin fordran i konkurrens med övriga utmätningsborgenärer. Det får anses uppenbart att banken inte skulle ha återfört äganderätten om de känt till att egendomen skulle övergå till annan än dödsboet. Till följd härav skall systrarna Å inte anses ha gjort något giltigt förvärv.

Banken anförde i huvudsak samma omständigheter som staten och tillade. För arrenderätt och annan nyttjanderätt uppkommer inte sakrättsligt skydd förrän markägaren denuntierats. Av vissa orsaker ville banken inte själv genomföra försäljningen av byggnaden och arrenderätten. Banken föredrog istället att försäljningen skulle ske genom kronofogdemyndighetens försorg. Kronofogdemyndigheten ansåg emellertid att någon utmätning och försäljning av byggnaden och arrenderätten till betalning av bankens fordran inte kunde genomföras förrän äganderätten formellt först återgått till L.Å:s dödsbo. Banken avstod därför från äganderätten i utmätningsmålet till förmån för L.Å:s dödsbo och banken var därvid medveten om att banken likställdes med övriga fordringsägare i utmätningsmålet. Vid avståendet från äganderätten förutsattes givetvis att just dödsboet och ingen annan blev ägare till egendomen.

Göta hovrätt (1992-11-06, hovrättslagmannen Sven Larsson, hovrättsrådet Klas Mogren och t.f. hovrättsassessorn Mats Åhrling, referent) upphävde utmätningen såvitt avsåg sommarstugan och lämnade i övrigt besvären utan bifall. Hovrätten yttrade:

Sedan banken avstått från sin äganderätt till egendomen enligt säkerhetsöverlåtelsen är L.Å:s överlåtelse till M.Å., S.Å. och H.Å. gällande. Byggnad på annans grund anses kunna överlåtas med sakrättslig verkan redan genom avtalet (NJA 1952 s. 407). Utmätning av byggnaden kan således inte ske för dödsboets gäld och utmätningen skall hävas i denna del. Beträffande överlåtelsen till M.Å., S.Å., och H.Å. av nyttjanderätten till tomten, vilken utgör ett bostadsarrende, finner hovrätten att sakrättslig verkan förutsätter att upplåtaren underrättas om överlåtelsen (jfr. NJA 1988 s. 257). Det har inte visats att sådan underrättelse skett före utmätningen. Hinder har således inte förelegat mot utmätning av nyttjanderätten och besvären skall lämnas utan bifall i denna del.

Målnummer Ö 782/92