H�gsta Domstolen referat NJA 2002 s. 467 (NJA 2002:62)

S. M. v�ckte vid Lidk�pings TR talan mot G�tenehus AB och yrkade f�rpliktande f�r bolaget att till honom utge 600 000 kr j�mte r�nta. Som grund f�r sin talan �beropade han f�ljande. Bolaget har enligt ett k�pekontrakt daterat d. 12 och d. 20 sept. 1994 k�pt f�r exploatering del av S. M:s fastighet F�raby 1:6 i Grebbestad. Enligt punkten 6 i kontraktet har bolaget medgivit S. M. "f�rhandsr�tt till att efter genomf�rd exploatering till g�llande marknadspris f�rv�rva valfri villa inom omr�det". Kontraktsbest�mmelsen inneb�r r�tt att f�rv�rva valfri villatomt inom omr�det. Bolaget har brutit mot sin utf�stelse enligt n�mnda best�mmelse. Bolaget s�lde omr�det vidare, innan exploatering p�b�rjats, till ett norskt bolag vilket f�tt till resultat att S. M. g�tt miste om sin r�tt enligt punkten 6 i avtalet. Avtalsbrottet har lett till skada f�r S. M. uppg�ende till yrkat belopp. – I andra hand g�rs g�llande att k�peskillingen till f�ljd av bolagets n�mnda avtalsbrott skall j�mkas p� s� s�tt att den h�js med 600 000 kr. Det har varit en avg�rande f�ruts�ttning f�r S. M:s beslut att ing� avtal med bolaget att han efter exploateringen av markomr�det f�rst fick v�lja hus. Detta har bolaget f�rst�tt. Bolagets utf�stelse har varit av avg�rande betydelse f�r k�peskillingen. Om utf�stelsen inte l�mnats skulle k�peskillingen med 600 000 kr ha �verstigit den k�peskilling som nu i st�llet kom att fastst�llas.

Bolaget bestred yrkandet. Som grund f�r bestridandet �beropades bl.a. f�ljande. Utf�stelse om framtida f�rs�ljning av fast egendom �r inte giltig enligt svensk r�tt. Varken skadest�ndsskyldighet eller j�mkning av k�peskillingen kan d�rf�r grundas p� bolagets utf�stelse enligt avtalet mellan parterna.

S. M. inv�nde: Utf�stelsen �r giltig enligt svensk r�tt. �ven om den inte �r verkst�llbar i allm�n domstol �r den giltig mellan parterna. Detta m�ste d� ocks� inneb�ra att ett brott mot denna ensidiga f�rpliktelse att senare s�lja viss egendom p� vissa s�rskilt angivna villkor �r skadest�ndsgrundande.

TR:n besl�t p� beg�ran av parterna om mellandom.

I mellandom d. 28 dec. 2000 anf�rde TR:n (r�dmannen Dansler): Domsk�l. I svensk r�tt g�ller som allm�n princip att en utf�stelse att s�lja fast egendom inte �r bindande. I konsekvens h�rmed har i r�ttspraxis inte heller avtal om f�rk�psr�tt till fast egendom ansetts vara giltiga. F�rst genom att en handling uppr�ttas i f�reskriven form om fastighetens �verl�telse blir avtalsparterna bundna.

Best�mmelsen enligt punkten 6 i k�pekontraktet inneb�r en utf�stelse av bolaget att s�lja och en f�rk�psr�tt f�r S. M. avseende del av det till bolaget s�lda omr�det av fastigheten. Eftersom utf�stelsen, enligt vad ovan anf�rts, inte �r giltig ens mellan parterna kan r�tt till skadest�nd eller j�mkning av k�peskillingen inte grundas p� brott mot den avtalade kontraktsbest�mmelsen.

Domslut. TR:n fastst�ller att r�tt f�r S. M. att av G�tenehus AB utf� skadest�nd eller ers�ttning avseende j�mkning av k�peskillingen inte kan grundas p� brott mot kontraktsbest�mmelsen i punkten 6 i k�pekontrakt mellan parterna d. 12 och 20 sept. 1994.

S. M. �verklagade i G�ta HovR och yrkade att HovR:n skulle fastst�lla att han hade r�tt att av G�tenehus AB utf� skadest�nd eller ers�ttning avseende j�mkning av k�peskillingen grundat p� brott mot den �beropade kontraktsbest�mmelsen.

G�tenehus bestred �ndring.

HovR:n (hovr�ttslagmannen Stahre samt hovr�ttsr�den Olsson och Johansson, referent) anf�rde i dom d. 6 juni 2001: Domsk�l. I ett fall som detta �r – som TR:n angett – en utf�stelse att s�lja fast egendom inte bindande ens mellan parterna och avtal om f�rk�psr�tt till fast egendom �r ogiltiga. D�rav f�ljer ocks� att en fullg�relse inte kan tvingas fram genom att fastighets�garen i st�llet �l�ggs ett skadest�ndsansvar. Det av S. M. i f�rsta hand framf�rda yrkandet kan d�rf�r inte vinna bifall. Om den tillt�nkta fastighets�verl�telsen d�remot t.ex. utg�r ett delmoment i ett avtal om exploatering av en st�rre fastighet b�r det inte vara uteslutet att pr�va fr�gan om j�mkning av avtalet. I annat fall skulle allm�nna principer om ers�ttning vid avtalsbrott kunna helt s�ttas ur spel. De intressen som motiverar att f�rk�psklausuler i en �verl�telsehandling inte godtas, n�mligen h�nsynen till den fria oms�ttningen av fastigheter, g�r sig inte g�llande i en j�mkningssituation.

Enligt det mellan parterna ing�ngna avtalet �verl�t S. M. ett markomr�de av fastigheten F�raby 1:6 i Tanums kommun till G�tenehus AB f�r 475 000 kr varj�mte han gavs f�rhandsr�tt att efter genomf�rd exploatering till g�llande marknadspris f�rv�rva en valfri villa inom omr�det. Det kan h�llas f�r visst att S. M. ans�g att l�ftet att f�rst f� v�lja en villa hade ett visst v�rde och att detta kan ha inverkat p� f�rs�ljningspriset. Detta m�ste bolaget ha insett. I enlighet med vad som har anf�rts i f�reg�ende stycke har S. M. inte r�tt till skadest�nd d�rf�r att bolaget inte kan eller vill vidbli sitt l�fte. D�remot m�ste han anses ha r�tt att f� sin beg�ran att k�peskillingen skall j�mkas pr�vad. TR:ns dom skall �ndras i enlighet h�rmed.

Domslut. Med �ndring av TR:ns mellandom fastst�ller HovR:n att r�tt f�r S. M. att av G�tenehus AB erh�lla ers�ttning avseende j�mkning av k�peskillingen – i m�n av befogenhet – kan grundas p� brott mot kontraktsbest�mmelsen i punkten 6 i k�pekontraktet mellan parterna d. 12 och 20 sept. 1994.

G�tenehus �verklagade och yrkade att HD skulle med �ndring av HovR:ns dom fastst�lla TR:ns domslut.

S. M. bestred �ndring.

M�let avgjordes efter f�redragning.

F�redraganden, RevSekr Tomth, f�reslog i bet�nkande f�ljande dom: Domsk�l. B�da parter har �beropat samma omst�ndigheter som i HovR:n. Genom den �verklagade domen har bl.a. pr�vats om avtalsbrott mot en i exploateringsavtal intagen klausul om f�rhandsr�tt att f�rv�rva en valfri villa kan f�ranleda j�mkning av k�peskillingen.

Enligt 4 kap. 1 � 2 st. JB f�r k�peskillingen vid fastighetsk�p j�mkas om det med h�nsyn till k�pehandlingens inneh�ll, omst�ndigheterna vid avtalets tillkomst, senare intr�ffade f�rh�llanden och omst�ndigheterna i �vrigt �r osk�ligt att den k�peskillingen skall vara bindande.

Ett avtal om r�tt att i framtiden k�pa fast egendom �r ogiltigt och leder inte till skadest�ndsansvar f�r n�gon av parterna. Den klausul som har intagits i exploateringsavtalet mellan S. M. och G�tenehus AB om r�tt att v�lja villa �r en form av �verenskommelse om f�rk�p och �r d�rf�r inte giltig. Detta inneb�r dock inte att exploateringsavtalet blir ogiltigt.

S. M. kan inte kr�va fullg�relse av den i exploateringsavtalet intagna r�tten att v�lja villa. Att parternas �verenskommelse i denna del inte har fullf�ljts utg�r dock ett avtalsbrott K�peskillingen kan ha satts l�gre p� grund av klausulen om r�tt att v�lja villa. S. M. b�r d�rf�r ha r�tt att f� fr�gan om j�mkning av k�peskillingen pr�vad i enlighet med 4 kap. 1 � 2 st. JB. TR:n har d�rf�r att pr�va denna fr�ga.

Det anf�rda inneb�r att HovR:ns domslut skall fastst�llas. Domslut. HD fastst�ller HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Gregow, Inger Nystr�m, Pripp, Lundius och Dahll�f, referent) besl�t f�ljande dom: Domsk�l. Av handlingarna i m�let framg�r att G�tenehus fr�n S. M. f�rv�rvade del av fastigheten F�raby 1:6 i Tanums kommun f�r 475 000 kr f�r att bygga villafastigheter p� markomr�det. Enligt punkten 6 i k�pekontraktet fick S. M. av bolaget en f�rhandsr�tt som medgav att han efter genomf�rd exploatering skulle f� f�rv�rva valfri villa inom omr�det till g�llande marknadspris. N�gra �r senare �verl�t bolaget i sin tur markomr�det utan att ha exploaterat detta. S. M. fick d�rf�r inte tillf�lle att utnyttja sin f�rhandsr�tt gentemot bolaget.

Av protokoll fr�n TR:n framg�r att den omst�ndighet som TR:n beslutat att ta upp till pr�vning genom mellandom utgjordes av om S. M. kan grunda skadest�ndsskyldighet eller j�mkning av k�peskillingen p� den i k�pekontraktet punkt 6 gjorda utf�stelsen.

I HD har G�tenehus vidh�llit sin uppfattning att en utf�stelse om framtida f�rs�ljning av fast egendom inte �r giltig enligt svensk r�tt. Utf�stelsen kan d�rf�r inte av S. M. �beropas som grund f�r vare sig en skadest�ndsskyldighet eller en j�mkning av k�peskillingen enligt bolaget.

S. M. har � sin sida h�vdat att punkten 6 i kontraktet inte �r att bed�ma som ett avtal om framtida k�p av fast egendom utan som ett delmoment i ett exploateringsavtal mellan honom och G�tenehus. Enligt S. M. har bolaget, genom att f�rs�tta sig i en situation d�r fullg�relse var om�jlig, beg�tt ett avtalsbrott som grundar skadest�ndsskyldighet alternativt j�mkning av k�peskillingen.

I JB finns formkrav som m�ste iakttas vid fastighets�verl�telser. Bakom dessa krav ligger bl.a. intresset av att en �gander�tts�verg�ng blir klarlagd. Detta anses ha betydelse inte bara f�r s�ljare och k�pare, utan ocks� f�r en tredje man som kan ber�ras av �verl�telsen (se prop. 1970:20 del B 1 s. 122 ff.).

Enligt 4 kap. 1 � 1 st. JB sluts k�p av fast egendom genom uppr�ttande av en k�pehandling som skrivs under av s�ljaren och k�paren. Vidare skall handlingen inneh�lla en uppgift om k�peskilling och en f�rklaring av s�ljaren att egendomen �verl�ts p� k�paren. K�p som inte uppfyller dessa f�reskrifter �r ogiltiga enligt 3 st. I f�revarande m�l �r inte fr�ga om n�got avtal om �verl�telse av fast egendom fr�n G�tenehus till S. M.

N�r det g�ller punkten 6 i k�pekontraktet, i vilket S. M. �verl�ter ett markomr�de till G�tenehus, inneh�ller denna en f�rhandsr�tt f�r S. M. att f�rv�rva en valfri villafastighet av bolaget. Denna del av avtalet �r att betrakta som en �verenskommelse om f�rk�psr�tt eller en utf�stelse om framtida �verl�telse av fast egendom. S�dana f�rk�psr�tter eller utf�stelser �r inte bindande enligt vad som l�nge g�llt enligt svensk r�tt. Endast i undantagsfall har en f�rk�psr�tt respektive en utf�stelse om framtida �verl�telse av fast egendom tillm�tts r�ttslig betydelse. S�dana specialfall har haft samband med g�va, uppdragsf�rh�llande och familjer�ttsligt f�ng. Bakgrunden till denna restriktiva h�llning �r att klausuler av h�r n�mnt slag anses kunna skapa os�kerhet i �gander�tten med ogynnsamma verkningar bl.a. f�r fastighetsoms�ttningen och kreditgivningen. Sk�len �r med andra ord likartade dem som ligger bakom formkraven vid �verl�telse av fast egendom (jfr NJA 1971 s. 516, 1973 s. 175, 1974 s. 314, 1974 s. 526, 1977 s. 509, 1981 s. 897, 1984 s. 673, 1987 s. 726, 1990 s. 18, 1992 s. 66 och 1994 s. 69 samt Grauers, Fastighetsk�p, 15 uppl. 2001 s. 63 f. och Und�n, Svensk sakr�tt 11:1, 5 uppl. s. 114 ff. ).

HD finner att, �ven om utf�stelsen i punkten 6 i k�pekontraktet haft ett v�rde f�r S. M. och denne utg�tt fr�n att utf�stelsen skulle uppfyllas, S. M. inte har �gt r�tt att f�rlita sig p� utf�stelsen i strid med de formkrav som g�ller f�r �verl�telse av fast egendom enligt 4 kap. 1 � JB och den r�ttspraxis som utvecklats r�rande utf�stelser om framtida �gander�tts�verg�ng av fast egendom. Utf�stelsen �r s�ledes inte bindande mellan parterna. S. M. kan d�rf�r inte grunda skadest�ndsskyldighet eller j�mkning av k�peskillingen p� den i punkten 6 i k�pekontraktet gjorda utf�stelsen.

TR:ns domslut skall fastst�llas.

Domslut. Med �ndring av HovR:ns dom fastst�ller HD TR:ns domslut.

HD:s dom meddelades d. 31 okt. 2002 (m�l nr T 2629-01).