Högsta Domstolen referat NJA 1981 s. 409 (NJA 1981:30)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1981 s. 409 (NJA 1981:30)
Målnummer
Ö716-80
Domsnummer
SÖ721-81
Avgörandedatum
1981-03-17
Rubrik
I mål om verkställighet av lagsökningsutslag, varigenom hyresgäst ålagts att avflytta på grund av att hyresrätten förverkats, invänder hyresgästen att nytt hyresförhållande uppkommit mellan parterna. Då det upplysts att hyresgästen på nytt lagsökts för obetald hyra avseende samma lägenhet, har denna invändning godtagits och hinder mot avhysning på grund av utslaget ansetts föreligga.

Enligt hyreskontrakt d 29 okt 1974 hyrde B.O.A. av Stiftelsen Filipstadsbostäder en lägenhet i stiftelsens fastighet i kvarteret Masmästaren i Filipstad.

Genom utslag i lagsökningsmål d 18 sept 1979 förpliktade Karlstads TR B.O.A. att utge obetald hyra för april-aug 1979 med 4 077 kr 25 öre jämte ränta och kostnader. Eftersom B.O.A. genom sin underlåtenhet att betala förfallen hyra förverkat hyresrätten förpliktades han därjämte att avflytta från lägenheten.

Den 30 nov 1979 ansökte stiftelsen hos kronofogdemyndigheten i Kristinehamns distrikt om avhysning av B.O.A. med hänvisning till lagsökningsutslaget.

Kronofogdemyndigheten (kronofogden B.) anförde i beslut d 9 jan 1980: Förrättning utsattes till d 12 dec 1979. Vid förrättningen lämnade sökanden uppskov med verkställigheten av avhysningen. Samma dag betalade B.O.A. 4 300 kr till sökanden.

Vid utsättandet av ny avhysningsförrättning har framkommit att B.O.A. erlagt och stiftelsen Filipstadsbostäder mottagit hyra för tiden sept-dec 1979 dvs för tid efter meddelat lagsökningsutslag. Vidare har B.O.A:s hustru uppvisat kvitto på att hyra d 28 dec 1979 erlagts för jan månad 1980.

Genom att B.O.A. betalat och sökanden mottagit hyreslikvid för en icke oväsentlig tid efter det att lagsökningsutslaget om avhysning meddelats får anses att ett nytt hyresförhållande på obestämd tid har uppkommit mellan parterna. På grund härav kan avhysning ej verkställas med stöd av det d 18 sept 1979 meddelade lagsökningsutslaget.

På grund av att ett nytt hyresförhållande har uppstått mellan parterna vägras avhysning. Stiftelsen anförde besvär hos LSt:n i Värmlands län med yrkande att kronofogdemyndighetens beslut måtte upphävas och B.O.A. avhysas från lägenheten. Stiftelsen framhöll, att anståndet med avhysningen hade medgetts på begäran av sociala centralnämnden, och bestred att nytt hyresförhållande hade uppkommit mellan parterna. Stiftelsen uppgav vidare att hyresskulden genom avbetalning d 12 dec 1979 hade minskats till 1 852 kr 55 öre samt att en ytterligare avbetalning med 950 kr hade gjorts d 28 dec 1979, varför vid tiden för kronofogdemyndighetens beslut 902 kr 55 öre hade kvarstått av skulden.

Kronofogdemyndigheten anförde i yttrande bl a följande: I praxis (se RSV:s Utsökning s 141) har ansetts att nytt avtal träffats och avhysningsrätten sålunda förverkats om sökanden mottagit hyra för senare tid än hyresavtalet avser, dvs efter fardagen.

LSt:n (1:e länsassessorn Hermansson) anförde i beslut d 21 mars 1980: Den hyresskuld som kvarstod efter d 12 dec 1979 avser huvudsakligen tiden efter TR:ns lagsökningsutslag. B.O.A. har dock såvitt framgår av handlingarna i målet även tidigare häftat i skuld till stiftelsen för ogulden hyra. Sålunda har enligt avstämpling på hyreskontrakt kronofogdemyndigheten till stiftelsen d 16 jan resp d 21 mars 1979 redovisat 1 815 kr resp 1 840 kr. Att stiftelsen mottagit hyra av B.O.A. för tid efter det TR:n meddelade sitt utslag kan inte medföra att nytt hyresavtal skall anses ha uppkommit mellan stiftelsen och B.O.A..

LSt:n bifaller besvären.

B.O.A. anförde besvär i HovR:n för Västra Sverige och yrkade upphävande av LSt:ns avhysningsbeslut. I besvären anförde han bl a att familjens ekonomi numera stabiliserats, att hyran betalades punktligt och att någon hyresskuld ej längre förelåg. Han hävdade att ett nytt hyresförhållande hade uppkommit mellan parterna.

HovR:n förordnade genom beslut d 11 april 1980, att vidare verkställighet av lagsökningsutslaget, såvitt avsåg vräkning, ej fick ske innan ändringsyrkandet slutligen prövats av HovR:n eller annorledes förordnats.

I förklaring bestred stiftelsen bifall till besvären och upplyste – utöver vad som tidigare hade anförts i ärendet – att stiftelsen d 20 febr 1980 ånyo lagsökt B.O.A. för obetald hyra avseende samma lägenhet.

HovR:n (hovrättslagmannen Öhrbom, hovrättsråden Thorleif och Gislev, referent, samt adj led Persson) anförde i beslut d 28 maj 1980:

Skäl. Ansökan om verkställighet gjordes ca tio veckor efter lagsökningsutslagets meddelande. Även om stiftelsen under mellantiden skulle ha mottagit hyra för tid efter lagsökningsutslaget, har denna period inte varit av sådan varaktighet att något nytt hyresavtal därigenom kan anses ha kommit till stånd. Stiftelsen har alltsedan verkställighet begärdes tydligt vidhållit sitt krav på B.O.A:s avflyttning. På grund härav kan ej heller det förhållandet att stiftelsen mottagit hyra – som under rådande förhållanden har skadeståndskaraktär – efter ansökan om verkställighet medföra att nytt hyresavtal kommit till stånd. LSt:ns beslut skall därför fastställas.

HovR:ns avgörande. HovR:n fastställer LSt:ns beslut.

HovR:ns beslut d 11 april 1980 skall ej längre gälla.

B.O.A. anförde besvär och yrkade att HD måtte upphäva HovR:ns beslut. Beträffande lagsökningen d 20 febr 1980 uppgav han att hyran blivit betald tre dagar för sent på grund av att han ej erhållit hyresavi i tid.

HD förordnade d 2 juli 1980 att till dess målet slutligen avgjordes eller annat bestämdes åtgärd för verkställighet av TR:ns utslag d 18 sept 1979, såvitt avsåg vräkning, inte fick äga rum.

Stiftelsen bestred ändring i HovR:ns beslut.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Lindgren, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut:

Skäl. B.O.A. har i HD vidhållit att ett nytt hyresförhållande uppkommit mellan parterna efter det att lagsökningsutslaget meddelades. Stiftelsen har bestritt detta påstående och gjort gällande att stiftelsen inte förlorat sin rätt att få B.O.A. avhyst.

Enligt vad båda parter har uppgivit i målet har stiftelsen d 20 febr 1980 ånyo lagsökt B.O.A. för obetald hyra avseende samma lägenhet. I avsaknad av närmare upplysningar får det antas att stiftelsen härvid grundat sin talan på hyreskontrakt med B.O.A.. När den nya ansökningen om lagsökning gavs in till TR:n synes alltså stiftelsen ha intagit den ståndpunkten att det förelåg ett hyresförhållande mellan stiftelsen och B.O.A.. Detta måste i så fall ha uppstått efter lagsökningsutslaget d 18 sept 1979. På grund av det anförda bör B.O.A:s påstående att ett nytt hyresförhållande uppkommit mellan parterna godtas. B.O.A. kan följaktligen inte avhysas från lägenheten med stöd av nämnda lagsökningsutslag.

Slut. HD förordnar, med ändring av HovR:ns beslut, att verkställighet av Karlstads TR:s utslag d 18 sept 1979, såvitt avser vräkning, inte får äga rum.

HD (JustR:n Bernhard, Westerlind, Nordenson, Knutsson, referent, och Heuman) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet.