Högsta Domstolen referat NJA 1984 s. 115 (NJA 1984:21)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1984 s. 115 (NJA 1984:21)
Målnummer
T329-82
Domsnummer
DT6-84
Avgörandedatum
1984-03-06
Rubrik
Fråga huruvida indexklausul i entreprenadavtal om uppförande av enfamiljshus kunde anses oskälig.

G.B:s Byggnads AB  uppförde åren 1977-1978 45 småhus i kvarteren Bodil och Monika i Helsingborg. Makarna I.och S.M. förvärvade genom köpekontrakt d 1 dec 1977 fastigheten Monika 5 för en köpeskilling av 82 306 kr. Entreprenadavtal mellan parterna avseende uppförande av ett småhus på fastigheten träffades samma månad. Enligt entreprenadavtalet, § 6, baserades entreprenadsumman 350 400 kr på kostnadsläget för november månad 1976. I avtalet angavs vidare att kostnadsreglering av entreprenadsumman för ändrade priser, löner etc skulle ske sålunda:

"Tillägg för prishöjningar under byggnadstiden beräknas efter Statistiska Centralbyråns faktorsprisindex för gruppbyggda småhus, tabell 1. Av de indextal som fastställts under tiden från de egentliga byggnadsarbetenas medelpåbörjande intill den genomsnittliga tiden för färdigställandet av fastigheterna kv Monika, tomterna 1-29, och kv Bodil, tomterna 1-6, beräknas ett medeltal, varefter kostnaden omräknas med ledning av förhållandet mellan detta medeltal och det indextal som gällde i nov 1976. Som a-contolikvid för beräknad indexmässig kostnadsreglering erlägger beställaren till entreprenören 23 000 kr, vilket belopp avräknas från beställaren tillkommande lån enligt föregående sida. Sedan kostnadsreglering slutgiltigt kunnat fastställas, regleras denna ersättning inom 30 dagar. Bestämmelserna i kap 6 §§ 11 och 12, Allmänna Bestämmelser, skall icke äga tillämpning beträffande kostnadsreglering."

Huset färdigställdes i början av mars 1978 då inflyttning ägde rum. Slutbesiktning gjordes i mars 1978. Vid slutfakturering d 4 juli 1978 debiterade bolaget enligt de i entreprenadavtalet fastställda reglerna den totala indexökningen till 43 210 kr inklusive mervärdeskatt efter 11,433 procent. Efter avräkning av tidigare erlagd likvid återstod att betala 20 210 kr. Denna merkostnad förföll till betalning d 7 nov 1978.

Makarna M yrkade efter stämning å bolaget vid Helsingborgs TR att TR:n genom fastställelsetalan i första hand måtte förklara dem ej skyldiga utge fordrade 20 210 kr till bolaget samt i andra hand bestämma skälig ersättning för indexberäknade kostnadsökningar.

Bolaget bestred käromålet samt yrkade genstämningsvis att TR:n måtte förplikta makarna M att omedelbart till bolaget utge 20 210 kr jämte ränta.

Makarna M bestred genkäromålet men vitsordade skäligheten i och för sig av kapitalbelopp och ränta.

Bolaget anförde till utveckling av sin talan: Bolaget arbetar sedan 1920-talet i entreprenad branschen och sysslar huvudsakligen med uppförande av småhus. Under 1976 projekterades uppförande av småhus i kvarteren Bodil och Monika i Helsingborg. I slutet av året kunde kostnaderna uppskattas. Preliminär kostnads- och finansieringskalkyl, baserad på kostnadsläget i nov 1976, jämte kommentar därtill upprättades för eventuella spekulanter. Under rubriken "Beräknad kostnadsökning" angavs följande. "I kalkylen angiven beräknad kostnadsökning avser uppskattade belopp för tiden från nov 1976 fram till medelfärdigställande för gruppen. Kostnadsökningen fördelas lika mellan i gruppen ingående hus och beräknas på de husbyggnadskostnader som för de olika hustyperna angivits i kalkylen. Beräkningen sker efter Statistiska Centralbyråns faktorsprisindex för grupphusbyggda småhus, tabell 1." Beräknad kostnadsökning angavs till 23 000 kr. Preliminär inflyttningsdag beräknades för Monika 5 till dec 77-jan 78. Den preliminära kostnads- och finansieringskalkylen tillhandahölls spekulanterna, däribland makarna M genom Skandinaviska Enskilda Banken, till vilken bolaget hänvisade. Sedan makarna M anmält sitt intresse utarbetade bolaget genom A.N. en särskild kalkyl för det hus, som de var intresserade av. Även i denna kalkyl angavs att husbyggnadskostnaden var beräknad efter prisläget i nov 1976 samt upptogs den beräknade kostnadsstegringen till 23 000 kr. Makarna M måste således vid avtalets ingående ha varit medvetna om att indexklausulen kunde komma att medföra ytterligare kostnader utöver dem på kontraktsdagen kända. Den ifrågavarande typen av indexklausul, för övrigt utformad i överensstämmelse med villkoren för erhållande av statliga lån, är allmänt vedertagen i branschen och har använts i åtskilliga år. Anledningen till att man använder en indexklausul är att uppförandet av småhus rymmer en rad komponenter som i kombination med relativt lång prestationstid för hela bebyggelsen gör det omöjligt att på förhand exakt bestämma priset. Indextalen bestäms genom statistisk bearbetning av vissa kostnadsfaktorer varför man får en eftersläpning i tiden vad gäller kostnadsläget. Bolagets faktiska kostnader motsvarar indexpåslaget. Fastställandet av byggnadskostnader för makarna M:s fastighet kunde ske först i juli 1978. Den slutliga indexberäknade kostnadsökningen uppgick till 38 777 kr jämte mervärdeskatt eller tillhopa 43 210 kr. För att lindra verkningarna av den oväntat stora indexhöjningen verkade bolaget för en höjning av bottenlånen. För makarna M:s del innebar detta att hypotekslånen höjdes från 300 000 kr till 320 000 kr. Det är riktigt att det i dec 1977 förelåg indexsiffror som visade att index redan då hade höjts på ett sätt som motsvarade en stegring av byggnadskostnaderna med mer än de 23 000 kr som inbetalats a conto.

Makarna M anförde: Indexklausulen är på grund av det sätt på vilket den påverkar kostnaden för uppförandet av byggnaden i sig ett oskäligt avtalsvillkor jämlikt 36 § avtalslagen, särskilt vid denna typ av byggnadsentreprenader där partsförhållandet är näringsidkare/ konsument. En sådan indexklausul övervältrar samtliga risker för kostnadsökningar på konsumenten trots att entreprenören har störst möjligheter att bedöma dessa risker. I allt fall är den i förevarande avtal intagna indexklausulen oskälig eftersom till grund för det kontrakt som slöts i dec 1977 lades kostnadsläget i nov 1976, oaktat en stor del av den förändring i kostnadsläget som inträffat under denna period var känd för entreprenören vid avtalets ingående. Vid denna tidpunkt hade således bolaget med användande av redan känt indextal kunnat upplysa makarna M om att prisstegringarna då uppgick till ca 30 000 kr. Sådan upplysning lämnades ej. Makarna M har haft anledning uppfatta bolagets tystnad i detta hänseende så att merkostnaderna inte skulle överstiga 23 000 kr. Denna uppfattning har legat till grund för deras godkännande av köpekontraktet och entreprenadavtalet. Därtill kommer att indexklausulen är svårtolkad och dess verkningar svåra att överblicka för lekmän. En tillämpning av indexklausulen leder till en överkompensation för bolaget. Att hypotekslånen höjdes med 20 000 kr berodde inte på bolagets agerande utan skedde automatiskt genom att den övre gränsen för sådana lån generellt höjdes från 300 000 kr till 350 000 kr. Beträffande andra fastigheter i kvarteren Bodil och Monika höjdes bottenlånen med endast 10 000 kr trots att indexhöjningen medförde samma merkostnad som för makarna M:s fastighet.

TR:n (rådmännen Marteleur och Källoff samt tingsfiskalen Svensson) anförde i dom d 8 maj 1980:

Domskäl. S.M. har under sanningsförsäkran uppgivit: Han beslöt sig för att köpa det aktuella huset efter att ha fått del av den preliminära kostnads- och finansieringskalkylen. Han frågade ej någon företrädare för bolaget om det belopp som reserverats för indexhöjning skulle räcka och upplystes ej heller om att ytterligare kostnader kunde tillkomma. Han utgick ifrån att bolaget tagit till rejält. Han har vid två tidigare tillfällen köpt hus då indexklausuler tillämpats. Båda gångerna fick han tillbaka pengar varför han räknade med att så skulle bli fallet även denna gång. Då han ej är "tekniker" kunde han inte helt sätta sig in i vad klausulen betydde men förstod att syftet var att täcka in oförutsebara kostnadsökningar. Han kände till betydelsen av termen a conto. Han tror att han backat ur köpet om han från början vetat att ytterligare 20 000 kr skulle tillkomma i köpeskilling. I vart fall hade det påverkat köpet så att han inte beställt så mycket tilläggsarbeten som han nu kom att göra. Det är riktigt att han erhöll anstånd med betalningen av 20 210 kr tills det ytterligare lånet om 20 000 kr utbetalats.

A.N. har vittnat: Han är anställd i bolaget som kamrersassistent sedan 1966 och har hela tiden haft hand om bolagets villaförsäljning. Han uppskattar att han sedan han böijade hos företaget sålt ca 1 500 småhus. I samtliga fall har indexklausul tillämpats. Beträffande småhus gäller som ett villkor för att statliga lån skall erhållas att byggkostnaden anknytes till ett visst datum och därefter räknas upp med ledning av en indexklausul. Den aktuella gruppbebyggelsen uppfördes visserligen utan statliga lån, men indexklausulen överensstämmer helt med den som stipuleras för statligt belånade hus. Projekteringen av kvarteren Bodil och Monika skedde under 1976 och en kalkyl upprättades i dec samma år. En preliminär kostnads- och finansieringskalkyl jämte kommentar upprättades och överlämnades till Skandinaviska Enskilda Banken dit spekulanterna hänvisades och fick del av dessa handlingar. Sedan en spekulant valt tomt upprättade N. avtal dels för tomten dels för byggnaden och gick igenom avtalen med spekulanten, som fick med sig dessa hem till påseende samtidigt som preliminärt datum för avtalsslut bestämdes. N. upprättade även en handskriven kalkyl för varje enskild spekulant. N. tror att indexklausulen diskuterades även med makarna M, eftersom han upplyste alla köpare om att den preliminärt beräknade indexsumman kunde bli både högre och lägre än beräknat. Det är i och för sig riktigt att han hösten 1977 hade haft möjlighet att beräkna redan inträffad indexökning och då kunnat se att denna var högre än 23 000 kr men i praktiken gör han inte så, eftersom han tecknar avtal kontinuerligt under byggnadstiden. Han har dock antagligen upplyst dem som köpte hus mot slutet av år 1977 att indexberäkningen inte skulle hålla. Då N. upprättar en kalkyl för ett visst projekt försöker han uppskatta den inflation som kan förväntas under byggnadstiden. Denna uppskattning är emellertid i mycket en ren gissning och blir ibland för hög och ibland för låg. När N. började med projekteringen var övre gränsen för hypotekslån 300 000 kr. 1978 höjdes den till 350 000 kr varför N. begärde höjning av lånen till detta belopp eller så mycket som kunde medges.

Indexklausuler såsom den i målet aktuella är allmänt förekommande vid småhusentreprenader jämväl vid statlig belåning. Förekomsten av en indexklausul i sig kan därför inte anses utgöra ett oskäligt avtalsvillkor. Vad härefter angår makarna M:s talan i övrigt gör TR:n följande bedömning. Ostridigt är att det i dec 1977 förelåg indexsiffror som, därest de använts av bolaget, visat att det beräknade tillägget om 23 000 kr ej skulle komma att förslå. Väl har det varit önskvärt att bolaget upplyst makarna M om detta förhållande. Bolagets underlåtenhet kan emellertid inte anses vara av sådan beskaffenhet att skäl föreligger att enbart av den anledningen ej tillämpa indexklausulen. Ej heller har bolagets agerande givit makarna M fog för uppfattningen att merkostnaderna skulle uppgå till högst 23 000 kr. TR:n beaktar därvid att av S.M:s egen berättelse framgår att han – även om han inte haft klart för sig den exakta innebörden av klausulen – måste varit införstådd med att den reserverade summan kunde visa sig otillräcklig. På grund av det anförda och då den enligt gängse grunder beräknade indexökningen på samtliga i grupphusbebyggelsen ingående fastigheter motsvarar bolagets faktiska kostnader kan makarna M:s talan ej vinna bifall. De kan därför inte undgå betalningsskyldighet för det av bolaget fordrade beloppet.

Domslut.

– S.M:s och I.M.:s talan ogillas.

– S.M. och I.M. förpliktas att solidariskt till G.B:s Byggnads AB  omedelbart utge 20 210 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 7 nov 1978 till dess betalning sker.

Makarna M fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n måtte ogilla den av bolaget vid TR:n förda talan.

Bolaget bestred ändring.

Parterna hemställde gemensamt att HovR:n måtte undanröja TR:ns dom i vad avsåg av makarna M i målet förd fastställelsetalan.

HovR:n (hovrättslagmannen Cosmo, hovrättsråden Sjövall, referent, och Pering samt adj led Magnus Göransson) anförde i dom d 30 juni 1981:

Domskäl. Makarna M har i HovR:n till stöd för sin talan åberopat samma grunder som vid TR:n med följande förtydliganden: Även om enligt makarna M:s mening en indexklausul vid entreprenader av förevarande slag generellt sett är ett oskäligt avtalsvillkor, accepterar de dock att betala det belopp om 23 000 kr som var angivet i entreprenadkontraktet. Ett särskilt skäl att vara kritisk mot indexklausulen i detta fall är att entreprenaden gäller ett hus, som är frifinansierat och därför inte kontrollerat av myndighet såvitt gäller byggnadskostnaderna. Eftersom bolaget inte informerat om de prisstegringar som redan förelåg vid tiden för avtalet i dec 1977, uppgående till ca 30 000 kr, hade makarna M anledning räkna med att den totala indexuppräkningen skulle stanna vid i kontraktet angivna 23 000 kr. Enligt makarna M:s uppfattning har nämligen bolaget haft upplysningsplikt beträffande indexökningen. Klausulen har en alltför långtgående retroaktiv verkan och bör därför inte accepteras. Om HovR:n skulle finna att bolaget är berättigat till indexersättning utöver 23 000 kr, hävdar makarna M att det tillkommande beloppet bör jämkas till 2 300 kr motsvarande 10 % av i kontraktet angivna 23 000 kr.

Bolaget har i HovR:n till stöd för sin talan åberopat samma omständigheter som vid TR:n.

Den muntliga bevisningen i HovR:n utgöres av utsaga under sanningsförsäkran av S.M. samt vittnesmål av A.N..

Såsom skriftlig bevisning har i HovR:n framlagts samma handlingar som vid TR:n. Därjämte har bolaget som nytt bevis åberopat formulär till Köpe- och entreprenadkontrakt, avsett för statligt belånad grupphusbebyggelse och upprättat i anslutning till ABS 80, Allmänna Bestämmelser för småhusentreprenader, där enskild konsument är köpare. I formuläret förekommer en indexklausul, innebärande att köpeskillingen är preliminär och skall ändras med hänsyn till kostnadsändringar, däribland indexmässig kostnadsreglering enligt bostadsstyrelsens värderingskoefficienter. Formuläret innehåller vidare att om den preliminärt beräknade köpeskillingen, bortsett från tillägg för ändringar och tilläggsarbeten, höjs mer än 5 % har köparen rätt att begära att köpet skall återgå.

S.M. har berättat i huvudsaklig överensstämmelse med vad som antecknats i TR:ns dom med följande ändringar och tillägg: Kontakterna med bolaget skedde genom A.N.. Av denne fick han ett exemplar av köpekontraktet jämte den preliminära kostnads- och finansieringskalkylen för att ta med hem för närmare studier. De kontakter han därefter hade med A.N. gällde byggtekniska frågor, men indexklausulen berördes inte. Han litade på bolaget och trodde att a contobeloppet skulle räcka. Detsamma trodde grannarna. I mars 1978 flyttade familjen in och samma månad fick han från bolaget en avräkning, gällande inflyttningsdagen, i vilken intet nämndes om indexhöjning utöver a contobeloppet. Beskedet därom fick han då bolaget just hade stängt för sommarsemester i juli 1978. Han kunde därför inte få kontakt med bolaget i anledning av beskedet och hade vid denna tidpunkt ingen möjlighet att frånträda avtalet. Han hade dock ingen tanke på att häva köpet och skulle inte heller ha avstått från köpet, om han vid avtalets ingående vetat hur hög den slutliga köpeskillingen skulle bli.

A.N. har utöver vad som antecknats i TR:ns dom uppgivit: Makarna M har vid ett tidigare tillfälle, år 1966 eller 1967, köpt ett hus av bolaget med indexklausul i kontraktet. När A.N. i dec 1976 upprättade kostnads- och finansieringskalkylen utgick han från inflationstakten under ca ett år tillbaka i tiden, då han bestämde de a contobelopp som skulle tagas ut för indexhöjning. I överensstämmelse med principerna för statligt belånad grupphusbebyggelse skulle kostnadsökningen oberoende av inflyttningsdag delas solidariskt mellan köparna. Till följd av tilläggsarbeten blev makarna M:s inflyttning senarelagd till d 23 mars 1978, dock att makarna M inte påfördes de ytterligare kostnader som uppkommit på grund av indexhöjning under tiden från den beräknade inflyttningsdagen till d 23 mars. När A.N. efter hand som spekulanter anmälde sig sammanträffade med dessa gick han i anslutning till kontraktsskrivningen igenom principerna för kostnads- och indexberäkningen. Då makarna M tecknade avtal, fanns siffermaterial för uträkning av indexökningen t o m juni 1977.

HovR:ns bedömning.

En indexklausul vid byggnadsentreprenader får i princip god tagas. Såsom ovan angivits innehåller även ABS 80 sådan klausul.

Vad härefter angår den aktuella klausulen har i målet ej visats att den av bolaget fordrade indexersättningen motsvarar annat än verkliga kostnadsökningar, däri inbegripet löneglidningar. På grund härav kan klausulen inte sägas vara oskälig i sig.

Vad gäller frågan om bolaget vid avtalstillfället brustit i information beträffande den indexökning som då var känd, dvs höjningen t o m juni 1977, ansluter HovR:n sig till vad TR:n uttalat därom att det varit önskvärt att makarna M upplysts om den ökning som då kunnat fastställas. Av utredningen finner HovR:n framgå att information om principerna för indexökning lämnats köparna. Mot bakgrund härav samt med hänsyn till den totala entreprenadens omfattning – 45 småhus – arbetenas utsträckning i tiden och den omständigheten att avtal ingåtts under en lång tidrymd kan bolagets underlåtenhet att vid avtalsslutet informera om den då kända indexökningen ej medföra att köparen haft fog för att uppfatta bolagets tystnad så att indexökningen överhuvudtaget inte skulle komma att överstiga a contobeloppet. Av S.M:s egna uppgifter i HovR:n framgår för övrigt att makarna M varit beredda att sluta avtal även om indexökningen medförde kostnader som översteg 23 000 kr. Vid angivna förhållanden kan bolagets underlåtenhet att informera ej medföra nedsättning av indextillägget. Ej heller i övrigt har förekommit någon omständighet som kan leda till bifall av makarna M:s talan.

I enlighet med parternas gemensamma begäran skall TR:ns dom i vad avser av makarna M förd fastställelsetalan undanröjas.

Domslut. Med undanröjande av TR:ns domslut i vad avser punkt 1 fastställer HovR:n TR:ns domslut beträffande punkt 2.

Makarna M sökte revision och yrkade, att HD måtte ogilla bolagets talan.

Bolaget bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning. Föredraganden, RevSekr Dufwa, hemställde i betänkande om följande dom: HD fastställer HovR:ns dom såvitt talan däremot fullföljts.

HD (JustR:n Hesser, Mannerfelt, Vängby, referent, Gregow och Freyschuss) beslöt dom i enlighet med betänkandet.