Högsta Domstolen referat NJA 1984 s. 172 (NJA 1984:26)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1984 s. 172 (NJA 1984:26)
Målnummer
T162-82
Domsnummer
DT7-84
Avgörandedatum
1984-03-12
Rubrik
En hyresvärd har sagt upp en lokalhyresgäst (innehavare av tobaksaffär). Befogad anledning att upplösa hyresförhållandet har inte ansetts föreligga. Hyresgästen har därför ansetts berättigad till ersättning enligt 12 kap 57 § JB.
Lagrum
12 kap. 57 § jordabalken (1970:994)
Rättsfall
NJA 1972 s. 515

(Jfr 1972 s 515)

K.J. med firma K.J:s Tobaks- och pappershandel hyrde sedan 1973 en lokal i fastigheten stadsägan 6 vid Kungsgatan i Furulund. Lokalen hade sedan flera tiotal år använts till tobaksaffär. Hyran var under senare tid knappt 300 kr i månaden. Den 3 mars 1980 uppsades K.J. till avflyttning d 30 sept 1980 av fastighetsägaren K.N.. Anledningen till uppsägningen angavs vara att K.N. själv behövde lokalen för utökning av sin familjebostad i huset.

I målet upplystes att tobaksaffären upptaren yta om ca 30 m2 i husets bottenvåning. Dennas yta är 85 m2 och resterande 55 m2 är del av K.N:s bostad. Han bebor också husets övervåning. Familjen består av två vuxna och två barn, 4 och 7 år gamla. Affärslokalens golv måste repareras eftersom golvbjälkar delvis har ruttnat.

Efter uppsägningen ansökte K.J. om medling i hyresnämnden. Genom beslut d 13 aug 1980 av nämnden medgavs K.J. uppskov med avflyttning till d 1 april 1981 med oförändrade hyresvillkor. Ärendet i vad avser medling avskrevs, enär förutsättning för fortsatt medlingsförfarande saknades. – Genom kronofogdemyndighetens försorg verkställdes avhysning av K.J. d 17 sept 1981.

K.J. anförde efter stämning å K.N. vid Malmö TR, fastighetsdomstolen: Genom hyresförhållandets upphörande kommer hon, som inte kunnat uppbringa annan användbar lokal för sin verksamhet, att tillfogas betydande ekonomisk skada. Hon är 42 år. Arbetsmarknadsläget och hennes ålder gör det svårt att bedöma om och när hon kan få annat arbete. Hur stor hennes ekonomiska förlust kommer att bli är det icke möjligt att nu ange. Hon beräknas emellertid förlora 17 000 kr vid realisation av lager och inventarier och 35 404 kr i förlorad affärsvinst under de närmaste två åren. Härtill kommer flyttkostnader med 2 852 kr. Hon förlorar också rörelsens "good will".

K.J. yrkade att TR:n måtte dels fastställa att hon var berättigad till ersättning enligt 12 kap 57 § JB och dels förpliktiga K.N. att såsom förskott enligt 60 § å slutlig ersättning utge 30 000 kr.

K.N. bestred bifall till käromålet. Som grund för bestridandet anförde han i första hand att han haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Han framhöll att lokalen var inrymd i ett enfamiljshus och att det inte var realistiskt att utföra reparationsarbeten och därefter åter hyra ut lokalen, medan det var realistiskt att låta reparera för att därefter själv bo i hela huset.

K.N. anförde ytterligare: Han har försökt skaffa ersättningslokal åt K.J. i Furulund men där finns ingen. Affärsrörelsen ger ganska liten vinst och goodwillen kan nu inte vara stor. En närbelägen tobaksaffär går med betydligt högre vinst. K.J. har f ö själv satt sig i situationen att bli tvingad till realisationsförlust. Hon har stannat kvar betydligt längre än vad som angivits i hyresnämndens beslut. K.N. har medgivit att hon fick stanna kvar till d 16 april 1981 mot att hon erlade skadestånd med en halv månadshyra. Hon kvarstannade i lokalen till d 17 sept. Under denna tid måste hon haft möjlighet att avsluta rörelsen utan att göra en förlust eller en mycket marginell sådan. För det fall att han blir förpliktad att utge ersättning åt henne måste denna jämkas eftersom hon inte tidigare flyttat från lokalen.

K.J. upplyste att omsättningen i hennes rörelse 1979 var omkring 250 000 kr och 1980 omkring 300 000 kr medan vinsten de senaste fyra åren i genomsnitt varit 17 000 kr. Hon berättade vidare bl a att en betydande del av omsättningen härrörde från hennes arbete som ombud för Tipstjänst och Lotto och att hon hos Tipstjänst förfrågat sig rörande möjligheterna att flytta till annan ort där hon kunde fortsätta som tipsombud men fått klart för sig att sådan möjlighet för det dåvarande inte fanns.

K.N. genmälde bl a att han från Tipstjänst fått upplysning att det under de senaste åtta månaderna enbart i Malmö tillkommit 25-30 nya tipsombud, av vilka 15 var helt nyetablerade som ombud medan de övriga övertagit existerande ombudsmannaskap.

K.N. anförde vidare: Han tillträdde fastigheten i maj 1978. I nov samma år underrättade han K.J. om att han ville ensam disponera hela huset för bostad. Han minns inte vad hon svarade. Han hittade i huset en uppsägningshandling från 1976 eller 1977, varigenom en tidigare ägare till fastigheten sagt upp K.J. till avflyttning på grund av att ägaren ville bygga om för att själv bo i huset med familj. K.N. använde sig av samma formulering när han redan 1979 skrev en uppsägningshandling som han lämnade till K.J.. På grund av ett formfel visade sig den uppsägningen vara ogiltig.

K.J. vistordade riktigheten av påståendena om tidigare uppsägningar 1976 eller 1977 och 1979 men gjorde gällande att det i den tidigaste uppsägningen icke angavs att fastighetsägaren ville disponera lokalen för bostad utan i stället att oväsen förekommit utanför affärslokalen.

TR:n (rådmannen Lunderquist) anförde i dom d 1 okt 1981:

Domskäl. Rätten finner K.N. ha haft sakligt skäl för uppsägningen. Att han vill använda hela huset till familjebostad är fullt rimligt och får sägas väga tungt som skäl för K.J:s avflyttning. Hon har redan 1976 eller 1977 uppsagts och har i vart fall sedan 1979 haft kännedom om K.N:s önskemål. Hon har icke gjort gällande att hon under tiden från hyresnämndens beslut till d 17 sept 1981 försökt realisera sina tillgångar i rörelsen. Med hänsyn till dessa omständigheter och till rörelsens ringa ekonomiska värde för henne finner rätten att hon icke bör berättigas till ersättning enligt 12 kap 57 § JB. Hennes talan skall således lämnas utan bifall.

Domslut. Käromålet lämnas utan bifall.

K.J. fullföljde talan i HovR:n över Skåne ock Blekinge och yrkade att HovR:n måtte bifalla hennes fastställelsetalan.

K.N. bestred ändring.

K.J. anförde bl a: I lokalen har affärsrörelse drivits sedan 1912. Av den köpeskilling som hon 1973 erlade för rörelsen belöpte 25 000 kr på goodwill. I slutet av jan 1980 talade K.N. med henne om reparation av lokalen. Det var då inte tal om att K.N. behövde lokalen för utökning av familjens bostad. Däremot diskuterade de höjning av hyran fr o m d 1 okt 1980. Dagen därpå frågade K.N. om hon var villig att betala 500 kr i månaden i hyra efter reparationen. Hon hade då inte tid att diskutera detta. När hon fick uppsägningen, blev hon förvånad över den i uppsägningshandlingen angivna orsaken till att K.N. inte ville förlänga hyresförhållandet. I samband med medlingsförfarandet inför hyresnämnden avgav nämnden ett förlikningsbud som gick ut på att K.N. skulle betala henne 30 000 kr för förlusten av hyresrätten. Omedelbart efter det att nämnden skilt sig från ärendet föreslog K.N. att hon skulle få sitta kvar i lokalen mot att hyran höjdes till 1 200 kr i månaden. Hon förklarade att hon inte kunde godta en så hög hyra. Förhandlingar ägde därefter rum mellan henne och K.N. om villkoren för fortsatt hyresrätt. Hon var villig att betala en hyra om 500 kr i månaden och man enades om att skriva ut ett nytt avtal. K.N. ändrade sig emellertid och fordrade högre hyra. I slutet av juni 1981 träffade hon K.N.. Denne frågade då om de inte kunde komma överens. Han skulle även tala med en granne och höra efter om lagret kunde flyttas in till grannen medan reparation av lokalen pågick. Vid första inställelsen i målet d 4 aug 1981 diskuterades fortfarande frågan om förlängning av hyresförhållandet. K.N:s egentliga motiv för uppsägningen var att få ut högre hyra för lokalen. K.N. har inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

K.N. anförde bl a: Hans avsikt med förvärvet av villafastigheten var att nyttja den helt för egen räkning som bostad. Han hade av säljaren bibragts uppfattningen att K.J. var uppsagd till d 1 okt 1978. Det var först i samband med att han d 13 juli 1978 skrev under köpekontraktet som han fick reda på att så inte var fallet. Det är riktigt att parterna efter uppsägningen d 3 mars 1980 diskuterat förlängning av hyresförhållandet med höjd hyra. Att K.N. gick in i förhandlingar berodde på att han kände obehag inför en process. Han tyckte också synd om K.J.. Det kunde inte vara roligt för henne att förlora affären och sin inkomst. Han var därför beredd att låta det egna intresset att få disponera lokalen stå tillbaka om han fick täckning för vad han var nödsakad att lägga ned på reparation av denna. K.J. var villig att betala 500 kr i månaden i hyra men han kunde inte godta erbjudandet på grund av kostnaderna för reparationen och priset på oljan. Det diskuterades många andra hyresbelopp men inget av dem accepterades av K.J.. Sedan K.J. avflyttat, reparerade han lokalen. Dock återstår att ta bort skyltfönster och en dörr, vilket inte kan ske förrän vid tjänlig väderlek. Han har numera sålt fastigheten och köpt en annan fastighet i Arlöv. Avhysningen av K.J. medförde en sådan reaktion hos grannar och andra att han inte längre ville bo kvar i Furulund.

HovR:n (hovrättslagmannen Hellners, hovrättsrådet Nelander, referent, samt adj led Lundström och Per Eriksson) anförde i dom d 25 mars 1982:

Domskäl. Annat är inte visat än att orsaken till att K.N. vägrat att medge förlängning av hyresförhållandet varit den i uppsägningshandlingen angivna. Att K.N. velat få tillgång till lokalen för utökning av sin familjebostad är i och för sig sakligt skäl för uppsägning. Vid bedömningen av huruvida K.N. också haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet skall emellertid nämnda skäl ställas mot K.J:s intresse av att få behålla lokalen. Härvid är främst följande att beakta. K.J. hade vid uppsägningen sedan 1973 drivit rörelse i lokalen, vilken under lång tid använts för sådant ändamål. Någon möjlighet för henne att erhålla annan lokal i Furulund har ostridigt inte förelegat. För att fortsättningsvis kunna driva rörelsen i Furulund har hon alltså varit beroende av att hyresförhållandet förlängdes. Hennes inkomst av rörelsen har visserligen varit låg. Rörelsen har emellertid varit hennes huvudsakliga förvärvskälla. K.N. har efter uppsägningen ingått i förhandlingar med K.J. angående villkoren för en förlängning av hyresförhållandet. Förhandlingarna har pågått under lång tid. Nämnda förhållanden talar mot att K.N:s behov av lokalen varit särskilt starkt.

Vid övervägande av vad sålunda upptagits och i övrigt förekommit finner HovR:n att K.J:s intresse av att få behålla lokalen får anses väga tyngre än K.N:s skäl för uppsägningen. K.N. kan således inte anses ha haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. K.J:s fastställelsetalan skall därför bifallas.

Domslut. Med ändring av TR:ns domslut fastställer HovR:n att K.N. är ersättningsskyldig enligt 12 kap 57 § JB mot K.J..

K.N. sökte revision och yrkade att K.J:s talan måtte ogillas.

K.J. bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning. Föredraganden, RevSekr Malmström Öhman, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

HD (JustR:n Hult, Holmberg, Erik Nyman, Bengtsson och Magnusson, referent) beslöt dom i enlighet med betänkandet.