Högsta Domstolen referat NJA 1986 s. 258 (NJA 1986:47)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1986 s. 258 (NJA 1986:47)
Målnummer
T335-83
Domsnummer
DT15-86
Avgörandedatum
1986-05-22
Rubrik
Innehavaren av samtliga aktier i ett tomtexploateringsbolag har i eget namn men för bolagets räkning köpt en fastighet, som därefter till största delen exploaterats av bolaget. Vid köparens frånfälle har bolaget väckt talan mot dödsboet med yrkande om bättre rätt till fastigheten. Frågan huruvida bolaget genom köparens fång förvärvat äganderätten till fastigheten har med beaktande av lagen (1925:219) angående förbud i vissa fall för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom och lagen (1925:221) om bulvanförhållande i fråga om fast egendom besvarats nekande.
Rättsfall
•  NJA 1943 s. 86
•  NJA 1946 s. 378
•  NJA 1948 s. 5
•  NJA 1923 s. 520
•  NJA 1937 s. 330
•  NJA 1942 A 285
•  NJA 1949 s. 757

(Jfr 1943 s 86, 1946 s 378, 1948 s 5, 1923 s 520, 1937 s 330, 1942 A 285 och 1949 s 757)

S.S. avled d 4 dec 1979. Han efterlämnade som dödsbodelägare tre barn, U-B.J., B.K. och B.S.. S.S. innehade ursprungligen samtliga aktier i Stockholms Läns Egnahems AB. Aktierna överläts så småningom i omgångar till B.S., vilken från år 1977 ägde alla aktierna. I inbördes testamente 1979 utsåg S.S. och hans maka H.N. till testamentsexekutor. H.N. hade tidigare varit verksam som revisor i bolaget. I bouppteckningen efter S.S. upptogs fastigheten Backeböl 1:814 i Boo församling, Nacka kommun, till ett värde av 0 kr under hänvisning till ett mellan S.S. och bolaget träffat avtal, benämnt "bekräftelse av avtal" av d 18 febr 1964 enligt vilket S.S. bekräftat att han köpt fastigheten i eget namn för bolagets räkning. I intyg d 12 mars 1976 fogat till bouppteckningen har S.S. uttalat att det är bolaget som är den verklige ägaren till fastigheten samt förklarat sig varken ha haft några inkomster från eller utgifter för densamma.

Bolaget väckte talan mot dödsboet vid Nacka TR och yrkade att TR:n skulle fastställa att bolaget hade bättre rätt till fastigheten än dödsboet.

TR:n gav på begäran U-B.J. och B.K. tillstånd att delta i rättegången som intervenienter och att därvid inta ställning som parter på svarandesidan.

Käromålet medgavs av dödsboet, företrätt av H.N., men bestreds av U-B.J. och B.K..

TR:n (lagmannen Widding, rådmannen Peterson och tingsfiskalen Råberg) anförde i dom d 5 april 1982: Parterna har till utveckling av sin talan anfört.

Bolaget: Bolaget drev och driver fortfarande tomtexploateringsverksamhet. S.S. inköpte fastigheter bl a den i målet aktuella Backeböl 1:814 i eget namn för bolagets räkning. Detta förfaringssätt hade stora fördelar. Man sparade kostnad för lagfartsstämpel som är  hälften så hög för enskild person som för bolag. Exploateringen gick snabbare eftersom enskild person inte behöver tillstånd från myndighet för att bedriva verksamheten. S.S. uppträdde endast som bulvan vid förvärvet. Bolaget svarade för samtliga kostnader och har därefter uppburit inkomsterna från fastigheten. Denna har bokförts som tillgång i bolaget vilket även beskattas för densamma. Bank har också godtagit bolaget som ägare och mottagit pantförskrivning av fastigheten för bolagets skulder. – Fastigheten har formellt av dödsboet överlåtits till Nacka kommun, som i kontraktet upplysts om att bolaget är rätt ägare. Köpeskillingen 200 000 kr skall erläggas till bolaget mot att kommunen erhåller inteckningar på motsvarande belopp. För att köpet skall kunna slutföras fordras U-B.J:s och B.K:s underskrifter på kontraktet. De har emellertid vägrat att medverka varför bolaget har måst väcka talan om bättre rätt till fastigheten.

Dödsboet: Dödsboet har instämt i vad som anförts från bolagets sida.

U-B.J. och B.K.: S.S. förvärvade fastigheten i enlighet med köpebrev d 8 jan 1942 och erhöll lagfart. Ingen överlåtelse har skett varför dödsboet nu är rätt ägare. Den som "bekräftelse av avtal" betecknade handlingen som undertecknats av S.S. är ingen giltig överlåtelsehandling enligt JB:s regler. Den omständigheten att fastighetens värde angivits till 0 kr i bouppteckningen är endast av skatteteknisk natur. S.S. har undertecknat pantförskrivningar i eget namn. Även vägrättskontrakt rörande fastigheten har slutits av honom såsom enskild person. Detta visar att fastigheten tillhörde honom.

På begäran av bolaget har förhör under sanningsförsäkran hållits med B.S. och H.N. samt vittnesförhör med tidigare i bolaget anställde J.C..

Som skriftlig bevisning har från bolagets sida åberopats bouppteckningen, den som "bekräftelse av avtal" betecknade handlingen, intyget från S.S. samt meddelande från Götabanken om pantförskrivning av fastigheten i vilket bolaget angivits som kredittagare.

U-B.J. och B.K. har som skriftlig bevisning åberopat köpekontraktet rörande fastigheten, pantförskrivningar, vägrättskontrakt gjorda i S.S:s eget namn samt brev från advokaten Ivar Norder till bolaget.

B.S. har hörd under sanningsförsäkran bekräftat bolagets sakframställningsvis lämnade uppgifter.

H.N. har uppgivit: Han har varit revisor i bolaget sedan 1944 och känner väl till dess verksamhet genom åren. S.S. inköpte fastigheterna bl a Backeböl 1:814 i eget namn för bolagets räkning. Detta betalade samtliga kostnader. S.S. lyfte aldrig några inkomster från fastighetsförsäljningarna utan uppbar endast lön ur bolaget. Genom att S.S. agerade i eget namn sparades lagfartskostnad som var 1 % av fastighetens värde i stället för 2 % för juridisk person.  Det gick vidare snabbare för en enskild att få fram avstyckningsplaner varför exploateringen kunde starta tidigare.

J.C. har berättat: Han var anställd i bolaget under åren 1932-1966. Han hjälpte till med allting inom företaget men skötte framför allt försäljning av fastigheter. Han biträdde S.S. i alla frågor och det rådde ett fullständigt förtroende mellan dem. Företaget exploaterade områden som inköptes i S.S:s eget namn. Bolaget stod för alla kostnader. Genom att inköpen gjordes i enskild persons namn gick exploateringen snabbare. J.C. gjorde planförslag över aktuellt område. Förslaget lämnades till länsarkitekten som kunde ge förhandsbesked om tillstånd till exploatering skulle komma att beviljas. Fastigheten Backeböl 1:814 inköptes 1941 i S.S:s eget namn för bolagets pengar i likhet med övriga fastigheter. Bolaget stod för alla kostnader. J.C. utförde planarbetet beträffande fastigheten och efter att länsarkitekten tagit del av planen kunde försäljningen starta redan våren 1942. Även ur andra synpunkter innebar det en tidsvinst att en enskild person formellt stod som ägare. Bolaget behövde nämligen någon sorts tillstånd för exploateringen vilket inte var fallet för enskild person. Han har för bolagets räkning skrivit under den som "bekräftelse av avtal" betecknade handlingen. Denna innebär inte någon överlåtelse av fastigheten till bolaget utan är en bekräftelse på det verkliga ägareförhållandet.

Domskäl. Genom den muntliga bevisningen har samstämmiga uppgifter lämnats om att S.S. inköpt fastigheten i eget namn men för bolagets räkning samt att bolaget stått för samtliga kostnader i samband med köpet. S.S. har dessutom i åberopade skrifter intygat att bolaget är rätt ägare till fastigheten. TR:n finner genom den sålunda förebringade bevisningen att bolaget styrkt sin rätt till fastigheten gentemot dödsboet. Käromålet skall bifallas.

Domslut. TR:n fastställer att Stockholms Läns Egnahems AB har bättre rätt än dödsboet efter S.S. till fastigheten Backeböl 1:814, Boo församling, Nacka kommun.

U-B.J. och B.K. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade ogillande av käromålet.

Bolaget bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Tillinger, hovrättsråden Åström och Å Holmberg, referent, samt adj led Lindqvist) fastställde i dom d 21 juni 1983 TR:ns dom.

U-B.J. (ombud advokaten W.P.) och B.K. (ombud advokaten T.H.) sökte revision och yrkade ogillande av bolagets talan.

Bolaget (ombud advokaten J.N.) bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Dufwa, hemställde i betänkande om följande dom:

Domskäl. S.S. köpte år 1942 fastigheten Backeböl  1:624. Däri ingick det område som numera utgör Backeböl 1:814. Det får anses utrett att S.S:s förvärv skedde för bolagets räkning. Bolaget har gjort gällande att det på grund härav fått bättre rätt till fastigheten än S.S. och hans rättsinnehavare.

U-B.J. och B.K. har som grund för ogillande av bolagets talan åberopat bl a, att ett av S.S:s syften med att själv uppträda som köpare var att bolaget skulle slippa att söka förvärvstillstånd.

Vid tiden för köpet inskränktes aktiebolags rätt att förvärva fast egendom av lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag och av lagen (1925:219) angående förbud i vissa fall för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom.

Bolaget har uppgivit, att dess bolagsordning vid denna tid innehöll sådant i 1916 års lag föreskrivet förbehåll som medförde att bolaget fick förvärva fast egendom utan tillstånd enligt samma lag. Denna uppgift har inte blivit vederlagd.

Enligt 1925 års lag fick aktiebolag inte i andra fall än denna lag tillät förvärva fast egendom på landet eller i stad utanför det till bebyggande planlagda området. Lika med stad skulle anses köping eller annan ort, där den för städerna gällande ordningen för bebyggande skulle iakttas. Aktiebolag som på annat sätt än genom inrop på exekutiv auktion förvärvade sådan fastighet, skulle inom viss tid efter förvärvet ansöka om LSt:ns godkännande eller Konungens tillstånd. Om tiden försatts eller ansökan inte medförde godkännande eller tillstånd, blev förvärvet ogillt. Godkännande eller tillstånd var dock inte erforderligt beträffande fastighet som LSt:n vid tidigare prövning enligt denna lag förklarat vara av sådan beskaffenhet att bolag, förening eller stiftelse fick förvärva den.

Av utredningen i målet – särskilt utskrifterna av förhören i HovR:n – framgår, att 1925 års lag vid tiden för köpet var tillämplig på Backeböl 1:624. Det har inte i målet påståtts, att sådan förklaring av LSt:n som nyss nämnts hade meddelats beträffande denna fastighet.

Vid tiden för köpet av Backeböl 1:624 gällde även lagen (1925:221) om bulvanförhållande i fråga om fast egendom. Den lagen avsåg fall, när i lag stadgat förbud att utan tillstånd eller särskilt godkännande förvärva eller behålla fast egendom kringgicks genom att den som förvärvat fast egendom innehade egendomen huvudsakligen för någon mot vilken sådant förbud gällde. I sådant fall skulle domstol på talan av allmän åklagare förordna, att överexekutor efter viss tid skulle pröva om egendomen skulle säljas på offentlig auktion. Det ålåg då överexekutor att förordna om försäljning, ifall det inte av lagfartsprotokollet framgick att egendomen avyttrats.

För det fall Backeböl 1:624 hade köpts i bolagets namn måste med hänsyn till det anförda antas, att underlåtenhet att söka godkännande eller tillstånd enligt 1925 års förbudslag skulle ha medfört att köpet blev ogiltigt. Att anse att bolaget förvärvat äganderätt till fastigheten  genom S.S:s köp skulle därför innebära att man tillät ett kringgående av denna lag. Detta kan inte godtas, så mycket mindre som lagstiftarna genom bulvanlagen velat förhindra även sådan faktisk rådighet över fastigheten som bolaget fick genom S.S:s köp. Bolagets talan skall därför ogillas.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD Stockholms Läns Egnahems AB:s talan.

HD (JustR:n Welamson, Sven Nyman, Bengtsson, Magnusson och Nyström, referent) beslöt dom i enlighet med betänkandet.

Litteratur: Nilsson-Stjernquist, Föreningsfirmans funktion s 64 ff samt Grönfors, Ställningsfullmakt och bulvanskap s 282-317 och SvJT 1956 s 241 ff med hänvisningar.