Högsta Domstolen referat NJA 1986 s. 366 (NJA 1986:59)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1986 s. 366 (NJA 1986:59)
Målnummer
T351-84
Domsnummer
DT20-86
Avgörandedatum
1986-07-01
Rubrik
I köpekontrakt rörande ett markområde hänvisades till en bifogad "kartskiss" på vilken områdets gränser utmärkts. Fråga huruvida parterna avtalat att köpet skulle avse ett mindre område än kartskissen utvisade. 4 kap 1 § JB.
Lagrum
4 kap. 1 § jordabalken (1970:994)
Rättsfall
NJA 1940 s. 179

(Jfr 1940 s 179)

M.S. sålde genom köpekontrakt d 15 juli 1981 till syskonen P.W., L.W., M.W. och C.W. "ett från fastigheten Arentorp 5:1 i Skällviks församling, Söderköpings kommun, för avstyckning avsett markområde om ca 20 000 m2 enligt till detta kontrakt fogad kartskiss, jämte alla å området belägna byggnader kallade Kungshällsudden". Del av kartskissen återges i fig 1.

Enligt 7 § i köpekontraktet tillförsäkrades köparna "rätt till väg över stamfastighetens mark ut till allmän väg".

Fastighetsdelen avstyckades genom beslut d 28 maj 1982. Förrättningslantmätaren fastställde de gränslinjer för styckningslotten som i aktuella delar framgår av fig 2 (del av förrättningskartan; bilaga till TR:ns dom). Gränslinjen i sydväst markeras på förrättningskartan 3 rm – 4 rm – 5 rm. Med utgångspunkt i 7 § köpekontraktet utlades  vägservitut väster om befintlig lada. Vägen är på kartan markerad med Z och prickad.

M.S. besvärade sig över fastighetsbildningsmyndighetens beslut och yrkade ändring av gränslinjen i sydväst och en annan förläggning av utfartsvägen. Syskonen W. bestred bifall till besvären. Linköpings TR, fastighetsdomstolen, vilandeförklarade besvärsmålet i avbidan på utgången av det här refererade målet.

M.S. yrkade efter stämning å syskonen W. vid Norrköpings TR att TR:n skulle fastställa dels att överlåtelsen genom köpekontraktet d 15 juli 1981 inte innefattade överlåtelse av väster om tidigare åkerkant befintlig åkermark, däri inbegripet som väg använd åkermark (åkermarken är markerad a, b, och c på fig 2), dels att den rätt till väg som tillförsäkrats köparna över stamfastighetens mark avsåg befintlig väg öster om ladan.

M.S. uppgav: Frågan om försäljningen av Kungshällsudden till familjen W. uppkom under vintern 1980-1981. H.W., fader till svarandena, skrev d 10 jan 1981 till M.S. om det planerade köpet. I brevet uttryckte han önskemål om att "åkerbiten – eller del därav – framför huvudbyggnaden" skulle ingå i köpet. Därmed avsåg han ett stycke åkermark beläget norr om ladan (markerat på fig 2 med en rektangel mellan E och F). Denna markbit ingår ostridigt i köpet. I övrigt nämndes ingenting om att åkermark skulle förvärvas. Auktoriserade fastighetsmäklaren H.B. anlitades för att upprätta köpekontrakt. R.C. upprättade köpekontraktet efter H.W:s anvisning. H.W. försedde även R.C. med en kartskiss, på vilken han hade markerat det område som skulle förvärvas. R.C. tog en fotokopia av H.W:s kartskiss och förde över dennes markering. Den sålunda framställda kartan bifogades köpekontraktet. På kartan är gränserna inritade så att den omtvistade åkermarken delvis omfattas av markeringen. Den 15 juli 1981 sammanträffade H.W., H.B. och R.C. med M.S. på Herrborum. Det av R.C. upprättade köpekontraktet gicks igenom. Vissa punkter diskuterades, bl a ströks 3 §. Den till kontraktet fogade kartskissen granskades inte närmare av M.S. eller H.W.. Vid sammanträffandet frågade H.W. M.S. om åkermark skulle ingå i köpet. M.S. svarade: "Ja, potatislandet mellan huvudbyggnaden och ladan". Därmed avsågs vad H.W. tidigare i brev kallat "åkerbiten". I övrigt berördes ej frågan om åkermark skulle ingå i köpet. Man diskuterade inte vägens förläggning. Kontraktet underskrevs vid sammanträffandet d 15 juli 1981. Vid den första lantmäteriförrättningen i nov 1981 framkom för första gången att H.W. hävdade att gränsen i sydväst skulle omfatta åkermark utöver "potatislandet". M.S. reagerade kraftigt mot detta eftersom det inte varit avsett att den åkermark som H.W. gjorde anspråk på skulle ingå i köpet. M.S. är av principiella skäl emot att överlåta åkermark.

Som grund för sin talan såvitt gällde den omtvistade gränsen i  sydväst anförde M.S. i första hand att parterna kommit överens om gränsdragning i enlighet med hans yrkande. Om den vid köpekontraktet fogade kartskissen ansågs ha vitsord och således den omtvistade åkermarken omfattades av förvärvet gjordes i andra hand gällande att en sådan avtalsbestämmelse var oskälig med hänsyn till omständigheterna vid köpet, varför avtalet borde jämkas enligt 36 § avtalslagen så att nämnda åkermark inte omfattades av förvärvet.

Som grund för yrkandet om avtalets innehåll i fråga om utfartsvägens förläggning anförde M.S. att parterna genom att ej beröra förhållandet fick anses ha avtalat att redan befintlig väg skulle vara utfartsväg.

Syskonen W. bestred M.S:s yrkande avseende åkermarken. De invände att annat än vad som framgick av köpekontraktet och den därvid fogade kartskissen inte hade avtalats samt att 36 § avtalslagen inte var tillämplig.

Beträffande M.S:s yrkande om rätten till väg yrkade syskonen W.

i första hand att TR:n måtte avvisa M.S:s talan i den delen. Som grund för avvisningsyrkandet åberopades att avtal inte träffats i fråga om vägens förläggning samt att denna fråga var föremål för fastighetsdomstolens prövning. M.S. hade därför enligt svarandena inte något berättigat intresse att få fastställelsetalan prövad.

I andra hand bestred svarandena käromålet även i denna del och invände att annat inte avtalats om vägens förläggning än vad som framgick av köpekontraktet.

Syskonen W. uppgav: Familjen har sedan 1956 hyrt Kungshällsudden. Under 1979 framkom att M.S. ville sälja ett antal torp på sin egendom. Vid årsskiftet 1980-1981 hade familjen W:s planer blivit mera bestämda och H.W. skrev till M.S.. När H.W. i brevet d 10 jan 1981 uttryckte önskemål om bl a "åkerbiten" framför huvudbyggnaden, tog han upp vad han i inledningsskedet av förhandlingarna ansåg mest angeläget. När sedan H.B. fått i uppdrag att handha affären gavs H.W. tillfälle att komma med synpunkter på kontraktets innehåll. Den 9 juni 1981 skrev han till M.S. och förklarade bl a att han "med Grevens tillåtelse" skulle diskutera erforderliga detaljer med H.B. "så att vi utan dröjsmål kan ta en diskussion med Greven och avsluta affären". Brevet besvarades inte. Han talade med H.B. om lämplig yta och så småningom kom han fram till 20 000 m2. H.W. ritade in området på den ekonomiska kartan. Han gav kartskissen och ett förslag till avtalstext till R.C.. Hans förslag om 20 000 m2 enligt den bifogade kartskissen inflöt sedermera i kontraktet. Den omtvistade åkermarken arrenderas av G.M.. Före kontraktets undertecknande d 15 juli 1981 talade H.W. med G.M. på platsen och meddelade att han skulle komma att förvärva en del åkermark. Vid sammanträffandet d 15 juli 1981, då sedermera köpekontraktet undertecknades, tog M.S. upp frågan om åkermark och påpekade  att den var utarrenderad. H.W. redogjorde för sitt samtal med G.M. och förklarade att denne inte hade några invändningar. M.S. lät sig nöja med svaret. Utfartsvägens förläggning har inte varit på tal.

TR:n (t f chefsrådmannen Bishop, rådmannen Widén och tingsfiskalen Eva Olsson) anförde i dom d 15 dec 1983:

Domskäl. M.S. har hörts under sanningsförsäkran. På hans begäran har vidare vittnesförhör hållits med H.B. och G.M. samt med skogsmästaren A.S., anställd vid Skogssällskapet som förvaltar M.S:s fastighet.

På begäran av syskonen W. har vittnesförhör hållits med H.W. och R.C..

Som skriftlig bevisning har åberopats bl a köpekontraktet med bifogad karta samt H.W.:s brev till Magnus 5 d 10 jan 1981 och till B d 9 juni 1981.

TR:n gör följande bedömning.

Parterna är ense om att den precisering av gränsen i sydväst som M.S. hävdar inte framgår av köpekontraktet och den därvid fogade kartan. Det åligger M.S. att visa att parterna muntligen avtalat om den påstådda gränslinjen.

Till stöd för att den omtvistade åkermarken inte skulle ingå i överlåtelsen till syskonen W. har M.S. åberopat vad som förevarit mellan honom och H.W. i samband med kontraktets upprättande. M.S. har uppgivit under sanningsförsäkran att han vid sammanträffandet d 15 juli 1981 då kontraktet undertecknades på H.W:s fråga om åkermark svarade, att endast potatislandet mellan huvudbyggnaden och ladan ingick i överlåtelsen, och åberopat att detta stämmer med vad H.W. skrivit i brev till honom d 10 jan 1981. Han har även uppgivit att arrendatorn inte nämndes när det var tal om åkermark i samband med kontraktets undertecknande.

H.B., som var närvarande vid kontraktets underskrivande, har i sitt vittnesmål lämnat samma uppgifter som M.S. om vad som sades om potatislandet. Vittnet A.S. deltog inte vid försäljningen men han har uppgivit att han i förhandsdiskussion om överlåtelsen hört nämnas att potatisåkern och en liten bit för väg troligen skulle ingå.

H.B:s vittnesmål och i viss mån A.S:s stoder således M.S:s påstående om avtal angående det överlåtna områdets begränsning i sydväst.

H.W. har en annan version än M.S. av vad som sades d 15 juli 1981. Enligt hans vittnesmål talade han och M.S. endast om utarrenderad mark. H.W. har vidare sagt att han besvarade M.S:s fråga om sådan mark genom att redogöra för samtal som han hade haft med arrendatorn G.M. om förvärvet av åkermark.

Arrendatorn G.M. har som vittne uttalat sig om samtalen med H.W. Han har uppgivit att H.W. talade med honom  vid två tillfällen, den första gången före d 15 juli 1981. Han minns inte så väl vad H.W. sade men han tror att H.W. talade om att potatisåkern skulle ingå i hans förvärv. G.M. har också berättat att han inte förrän vid lantmäteriförrättningen i nov 1981 blev införstådd med att ytterligare åkermark enligt H.W. skulle omfattas av försäljningen.

G.M:s uppgifter är vaga och hans uppfattning om vilket område H.W. talat om synes ha påverkats av att han före samtalet med H.W. i samband med arrendeuppbörden i mars 1981 fått höra av M.S. att den s k potatisåkern skulle ingå i H.W:s förvärv.

Vid sammanträffandet d 15 juli 1981 var även R.C. närvarande. Han har i sitt vittnesmål uppgivit att han läste upp köpekontraktet och att M.S. då hade synpunkter som beaktades genom någon strykning. Vidare har han förklarat att H.W. talade om en bit av åkern som var stenbunden eller hade berg i dagen samt att H.W. sade att han hade varit i kontakt med arrendatorn.

R.C:s vittnesmål stöder således H.W:s uppgifter om vad som diskuterades i fråga om åkermark.

Uppgift står sålunda mot uppgift om vad som avhandlades d 15 juli 1981. TR:n finner ej visat att köpeavtalet har den begränsning i fråga om åkermark som M.S. hävdat.

Vad gäller yrkandet att avtalet skall jämkas med stöd av 36 § avtalslagen saknas grund för sådan jämkning.

I fråga om den del av talan som gäller utfartsvägens förläggning är parterna ense om att vägen inte har diskuterats.

Det får anses vara av intresse för M.S. att få prövat om avtal likväl träffats om vägens förläggning. Yrkandet om avvisning skall således ogillas.

Vid prövning av M.S:s talan i denna del finner rätten att det inte framkommit någon omständighet till stöd för att det varit överenskommet att rätt till väg avsåg befintlig väg öster om ladan.

Käromålet skall således ogillas i sin helhet.

Domslut.

1. Svarandenas yrkande om avvisning lämnas utan bifall.

2. Käromålet ogillas.

M.S. fullföljde talan i Göta HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Syskonen W. bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Maiander och Olsson) anförde i dom d 14 juni 1984:

Domskäl. M.S., H.B., G.M., R.C. och H.W. har hörts ånyo i HovR:n.

Bakgrunden till avtalet mellan parterna var att M.S. avsåg att sälja några av torpen under godset och att han därvid erbjöd H.W. att förvärva Kungshällsudden, som sedan många år hyrdes av familjen W. såsom sommarställe. Kungshällsudden omfattade inte något inhägnat markområde och viss mark hörde ej heller av ålder  och hävd till torpet. Familjen W. hade fått disponera marken mellan byggnaderna och röra sig fritt inom det ganska vidsträckta bergsområdet på udden. Däremot hade familjen W. ej fått bruka vare sig den s k potatisåkern eller någon del av den stora åkern väster om Kungshälls udden, vilka områden var utarrenderade till G.M.. Som utfart hade familjen W. begagnat den befintliga vägen öster om ladan. Några egentliga förhandlingar mellan parterna personligen synes ej ha förekommit innan köpet slöts på Herrborum d 15 juli 1981. HovR:n finner av utredningen framgå att M.S. då personligen räknade med att förvärvet endast omfattade vad familjen tidigare hyrt jämte den så kallade potatisåkern samt att han utgick från att köparna hade samma uppfattning. Vidare får anses utrett att syskonen W. å sin sida hade uppfattningen att även en del av den stora åkern skulle ingå samt att vägen inte behövde förläggas till den tidigare sträckningen. Även syskonen W. synes ha haft uppfattningen att deras egen inställning stod klar för motparten.

Syskonen W:s tolkning har visst stöd i den i avtalet angivna arealen samt i den till avtalet fogade kartan. Dessa tolkningsdata är emellertid inte så klara att de kan tillerkännas någon avgörande betydelse för bestämmande av avtalets innehåll; båda uppgifterna är ungefärliga och det skall framhållas att kartan är i mycket liten skala.

Avtalets innehåll i nu berört avseende får bestämmas med hänsyn till vad som förevarit vid dess tillblivelse. M.S:s tolkning av avtalet vinner ett förhållandevis starkt stöd i ett brev som H.W. sände till honom d 10 jan 1981. I brevet accepterade H.W. priset 400 000 kr och framförde önskemål om att köpet också skulle omfatta potatisåkern. Däremot nämns i brevet ingenting om att också en del av den stora åkern skulle ingå i köpet. Det framstår i och för sig som mindre troligt att M.S., sedan man kommit överens om priset, skulle ha gått med på att köpet fick omfatta mera mark än man först diskuterat och några skäl för en sådan ändrad inställning har syskonen inte ens påstått. Mot bakgrund av vad sålunda anförts framstår M.S:s tolkning av avtalet som mera naturlig än syskonen W:s. För att deras version ändå skall gälla får – särskilt som H.W. i egenskap av deras ombud tagit aktiv del i avtalets utformning – krävas att de tillräckligt tydligt klargjort sin uppfattning om avtalets innehåll för motsidan.

Före det sammanträffande som ägde rum d 15 juli 1981 då köpekontraktet undertecknades sköttes kontakterna för M.S.:s räkning väsentligen av H.B. och R.C., vilka får betraktas som ombud för M.S.. Vad syskonen W klargjort för dessa gäller alltså också mot M.S.. H.W. har härvid uppgivit att han, då han uppmanades att precisera sina önskemål beträffande bl a gränserna, presenterade den till kontraktet fogade kartan med gränsen utritad samt att han utgick från att mäklarna, som var kunniga och kände till fastigheten, uppfattade att också en del av den stora åkern ingick. Varken H.B. eller R.C. – av vilka för övrigt endast den  förre besökt fastigheten före d 15 juli 1981 – har sagt sig i detta skede ha blivit klara över att H.W. önskade att en del åkermark skulle ingå i köpet. Det kan inte genom vad sålunda framkommit anses visat att syskonen W. klargjort sin uppfattning om avtalets innehåll för M.S:s ombud.

Angående förhandlingarna i samband med undertecknandet av kontraktet d 15 juli 1981 har H.W. – vilken vid tillfället uppträdde som ombud för sina barn – uppgivit följande såvitt nu har intresse. M.S. kände sig tveksam till hur man skulle förfara med kontraktet ur den synvinkeln att det omfattade mark som var utarrenderad till G.M.. H.W. förklarade då att han talat med G.M. om åkermarken, att denna var stenbunden, att G.M. inte haft något att invända samt att han skulle få använda åkern även efter köpet. M.S. lät sig nöja med svaret. Någon detaljgranskning av – kartan gjordes inte. Såvitt H.W. minns användes inte beteckningen potatislandet. M.S. bör ha förstått att det var fråga om en del av den stora åkern eftersom det var tal om åker och stenbunden mark. Det har senare visat sig att också potatislandet var stenbundet men det kände H.W. inte till då. – M.S. å sin sida har förklarat att det inte var tal om annat än potatislandet. – Med beaktande av att M arrenderade såväl den stora åkern som potatislandet och det sistnämnda enligt vad han uppgivit bar skiftande grödor, kan vad H.W. framfört d 15 juli 1981 inte anses ha givit tillräckligt klart uttryck åt att avtalet enligt syskonen W:s uppfattning omfattade även en del av den stora åkern. Det förhållandet att C sagt sig vid sammanträffandet d 15 juli ha fått klart för sig att fråga var om två bitar åkermark föranleder ingen annan bedömning. Den omtvistade åkermarken skall därför inte anses ha ingått i köpet.

Rätten till väg har ostridigt inte närmare behandlats i kontraktet eller vid de förhandlingar som ägt rum. Syskonen W. har sålunda ej ens klargjort skälet till att de önskade en annan utfartsväg än tidigare. Vid detta förhållande bör kontraktet ges den tolkningen att rätten till väg avser den dittills begagnade vägen.

Domslut. Med ändring av TR:ns domslut fastställer HovR:n

– att överlåtelsen genom köpekontraktet d 15 juli 1981 avseende Kungshällsudden ej innefattar överlåtelse av åkermark som betecknas med a, b och c på skissen, bilaga till TR:ns dom, samt

– att den rätt till väg som tillförsäkrats syskonen W. enligt samma köpekontrakt avser befintlig väg öster om ladan.

Referenten, hovrättsassessorn Swantesson, med vilken hovrättsrådet Noltorp förenade sig, var skiljaktig och anförde: Enligt det skriftliga avtalet ingår även en del av den stora åkern i köpet. Detta framgår vid en närmare granskning av de på kartan uppritade gränserna och av arealuppgiften som stämmer med dessa. Särskilt då fråga är om ett avtal om köp av fast egendom, som kräver skriftlig form, måste det krävas av parterna att de noga tar del av avtalstexten och sätter sig in i vad denna innebär. Avtalets uppgifter om vad köpet avser är därvid av särskild  betydelse och uppgifterna härom bör ägnas speciell uppmärksamhet. I förevarande fall har uppgifterna intagits i kontraktet genom H.B:s försorg som handlat på uppdrag av M.S.. Uppgifterna har B fått av H.W. sedan han begärt att denne skulle precisera vilket område han önskade förvärva. Trots detta har varken M.S. eller H.B. ägnat frågan om vilket område köpet avsåg någon uppmärksamhet. Enligt min mening hade M.S., om han med vederbörlig omsorg granskat köpeavtalet, insett att även en del av den stora åkern ingick i försäljningen. Det har också framgått att R.C., som var den ende som tidigare inte besökt platsen, vid sammanträdet d 15 juli 1981 uppfattade avtalet på samma sätt som H.W.. På grund av det anförda finner jag, lika med TR:n, inte visat att köpeavtalet har den begränsning i fråga om åkermark som M.S. hävdat.

I fråga om rätten till väg delar jag majoritetens uppfattning.

Syskonen W. (ombud advokaten G.G.) sökte revision och yrkade att HD måtte fastställa TR:ns dom.

M.S. (ombud jur kand B.G.) bestred ändring. Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Brundin, Erik Nyman, Rydin, Beckman och Solerud, referent) beslöt följande dom: Med ändring av HovR:ns dom i själva saken fastställer HD TR:ns dom i denna del.