Högsta Domstolen referat NJA 1988 s. 197 (NJA 1988:35)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1988 s. 197 (NJA 1988:35)
Målnummer
T410-86
Domsnummer
DT8-88
Avgörandedatum
1988-03-30
Rubrik
S k dold äganderätt till fast egendom har ansetts ej kunna förvärvas när krav på förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen inte varit uppfyllt.

E.E. och M.K. flyttade samman under hösten 1968. M.K. hade då redan en dotter, till vilken en annan man än E.E. var far. Parterna har tre barn tillsammans. De gemensamma barnen är födda åren 1969, 1974 och 1979. Samboförhållandet hade avbrutits och återupptagits under början av 1970-talet, och det upphörde d 1 aug 1983. Enligt ett köpebrev undertecknat d 15 okt 1972 förvärvade M.K. fastigheten Lövnäs 4:1 i Älvdalens socken för 31 000 kr. Säljare var dödsboet efter M.K:s morfader P.N. M.K. var delägare i dödsboet. Fastigheten hade år 1971 taxerats som jordbruksfastighet och åsatts ett värde på 31 300 kr. Arealen var 49 690 m2. M.K. erhöll lagfart på fånget d 22 nov 1972. I köpebrevet var även E.E. ursprungligen upptagen som köpare.

E.E. yrkade efter stämning å M.K. vid Mora TR att TR:n måtte förklara honom ha bättre rätt än M.K. till hälften av fastigheten. Som grund för sin talan angav han följande. Han har dold samäganderätt till fastigheten. Parterna förvärvade fastigheten tillsammans för att bereda familjen en gemensam bostad. Han har ensam betalat de kostnader som har gällt fastigheten. M.K. har inte haft någon inkomst. Hans finansiering av köpet var en förutsättning för att parterna skulle kunna förvärva fastigheten. Parterna äger lika stor del i fastigheten.

M.K. bestred att E.E. ägde någon del i fastigheten. För det fall att dold samäganderätt skulle anses föreligga bestred hon att E.E. hade bättre rätt till mer än en fjärdedel av fastigheten. Som grund för sin talan anförde hon följande. Vid tidpunkten för förvärvet förelåg inte någon gemensam avsikt hos parterna att E.E. skulle bli delägare. Parterna levde inte i något normalt familjeförhållande. E.E. har missbrukat sprit ända sedan år 1969 och även hotat henne. Hennes enda trygghet var fastigheten, där hon ville bo med sina barn. Det är vidare hon som har svarat för inbetalningen av kostnaderna för fastigheten. Att hon fick köpa fastigheten till ett särskilt lågt pris berodde på att övriga delägare i dödsboet ville kompensera henne för att hon skött morfadern och att de även önskade att gården skulle stanna i släkten. Om E.E. skulle anses ha förvärvat någon rätt till fastigheten, har den rätten upphört på grund av bestämmelserna om tillståndstvång vid förvärv av jordbruksfastighet.

TR:n (lagmannen Torgils) anförde i dom d 4 dec 1985 bl a: Yrkande m m. – – – Till utveckling av sin talan har parterna anfört bl a följande.

E.E: Priset var inte särskilt lågt utan motsvarade taxeringsvärdet. Enligt 1980 års fastighetstaxering har fastigheten ett värde av 122 000 kr, varav markvärde 15 000 kr, skogsvärde 2 000 kr och byggnadsvärde 105 000 kr. Sparbankernas Fastighetsbyrå har genom J.S. d 12 mars 1985 uppskattat fastighetens värde till 175 000 kr 10 000 kr. Svensk Fastighetsförmedling har genom E.N. d 23 april 1985 värderat fastigheten till 155 000 kr 10 000 kr. Ingendera värderingen upptar något värde på skogen. Köpebrevet visar att parternas avsikt från början var att även han skulle förvärva fastigheten. Orsaken till att hans namn ströks var, att det blev problem med förvärvstillstånd vid ansökan om lagfart. Om han hade sökt förvärvstillstånd, hade han fått sådant; fastigheten skulle inte ha taxerats som jordbruksfastighet.

M.K: När hon förvärvade fastigheten år 1972, hade den ett saluvärde av ca 50 000 kr. Varför hon förvärvade fastigheten genom köp och inte genom arv vet hon inte; hade hon vetat att E.E. skulle kunna göra gällande samäganderätt, hade hon aldrig köpt fastigheten. Köpebrevet visar, att tanken inte var att E.E. skulle förvärva någon del i fastigheten; hans namn är struket. Fastigheten är taxerad som jordbruksfastighet. Som utomstående hade E.E. behövt förvärvstillstånd. Något sådant hade han troligen inte fått eftersom de inte var gifta med varandra.

Utredning. Förhör under sanningsförsäkran har hållits med parterna. Köpebrevet har åberopats av båda parter.

E.E. har uppgivit följande. När han först flyttade till M.K. bodde de samman i fastihetens övervåning; Mona K:s morfader bodde i undervåningen. År 1971 flyttade han till Göteborg för att arbeta och M.K. till Rättvik för att studera. Ett halvår senare flyttade de åter samman. Efter det att morfadern hade avlidit blev det resonemang om att de skulle "ta över kåken". Avsikten var att de skulle lösa ut de övriga dödsbodelägarna för att sedan bo tillsammans på fastigheten; M.K. nämnde aldrig något om att hon ensam skulle förvärva denna. M.K:s släktingar hade först tänkt sälja till någon annan. Han var med vid diskussionen om priset, men han minns nu inte vem som skötte överlåtelsen. Vad han vet var det inte fråga om att M.K. skulle kompenseras för att hon skött morfadern; de övriga dödsbodelägarna tyckte dock att det var bra att fastigheten stannade inom släkten. Det överenskomna priset var inte anmärkningsvärt lågt; huset var omodernt. Både han och M.K. undertecknade köpebrevet, men han minns inte om de gjorde det vid samma tillfälle. När och varför hans namn blev struket vet han inte. Ej heller har han känt till att han inte fick lagfart. Vid förvärvet visste han att fastigheten var taxerad som jordbruk. Bestämmelserna om förvärvstillstånd kände han inte till. Han har deklarerat innehavet av fastigheten. Köpet finansierades genom att han och M.K. tillsammans lånade 31 000 kr i Götabanken i Älvdalen. År 1975 beslöt de att reparera det omoderna huset. Tillsammans besökte de Götabanken och troligen även Föreningsbanken. M.K. "höll i papperen", men han var med hela tiden. De beviljades lån och reparationen började under våren 1975. M.K:s far utförde arbetet, och själv hjälpte han till på kvällarna. Familjens ekonomi var "skral nästan jämt". Som grävmaskinist hade han en årsinkomst på 50 000-60 000 kr. Ofta arbetade han på annan ort och var borta från hemmet under veckorna. M.K. var hemma och skötte barnen. Vad han vet hade hon inte någon arbetsinkomst. Kostnaderna för fastigheten har betalats av hans inkomst, även om M.K. skötte inbetalningarna på posten. M.K. kan ha haft egna pengar och betalat någon del. Större delen av räntan och amorteringarna på lånen har de betalat med medel som de fick av de sociala myndigheterna. Hans inkomster gick åt till andra utgifter. Av inkomsten gick inte någon stor del till sprit; det var svårt nog ändå att få ekonomin att gå ihop. Det har varit tal om att de skulle gifta sig, men det blev aldrig så.

M.K. har uppgivit följande. Någon gång under våren eller sommaren år 1968 träffade hon E.E. Hon bodde då på morfaderns fastighet i Lövnäs. Under hösten blev hon gravid och i nov förlovade de sig. Förhållandet bröts år 1969 när hon flyttade till Härnösand och E.E. till en kamrat. Hon flyttade sedan till Rättvik år 1970 för att studera. År 1971 återvände hon till Lövnäs. Morfadern var då avliden, och hon bodde ensam med barnen. Boendet finansierade hon genom att hyra ut till turister och genom att hon uppbar underhållsbidrag. E.E. arbetade i Göteborg. När han återvände flyttade han bara in hos henne igen. Efter morfaderns död år 1971 talade hon med de övriga dödsbodelägarna om att få köpa fastigheten. Hennes mostrar ville att gården skulle stanna inom släkten, men en mosters make ville sälja öppet till högstbjudande. Slutligen kom de dock överens om att hon skulle få köpa fastigheten för 31 000 kr; en bidragande orsak till att hon fick köpa fastigheten var att hon efter sin moders död hade tagit hand om fadern, syskon och morfadern. Hennes avsikt var att förvärva fastigheten för sig själv och barnen; hon visste att förhållandet med E.E. var instabilt, och det var inte hennes mening att han stadigvarande skulle bo på fastigheten. På uppmaning av en mosters make hjälpte Tros A.H. från Malung till vid köpet. H. hade upprättat köpebrevet, och han uppgav att även E.E:s namn skulle finnas med; hon förstod aldrig varför, men hon fann sig i vad han uttalade. Samtliga delägare träffades på fastigheten i Lövnäs och skrev på handlingen. E.E. skrev också på; hans namn var inte struket utan de stod båda som köpare. Därefter sände hon in handlingarna till inskrivningsmyndigheten i Mora. Vid telefonkontakt med myndigheten fick hon beskedet, att E.E. inte kunde få lagfart. Hon yttrade då att det också från början hade varit meningen, att hon ensam skulle bli lagfaren ägare. Däremot sade hon inte till om att E.E:s namn skulle strykas; hon vet inte hur och av vem E.E:s namn ströks på köpebrevet. E.E. fick se lagfartsbeviset, och han gjorde ingen invändning mot att hon ensam var upptagen som ägare. För att betala köpeskillingen lånade de pengar i bank. På banken fick de veta att E.E. skulle stå med som låntagare; det var fördelaktigt eftersom han hade inkomst och kunde göra ränteavdrag. E.E. har också deklarerat för fastigheten. År 1975 reparerade hennes far bostadshuset. Hennes bröder hjälpte också till men däremot inte E.E. Under den tid de bodde samman hade hon inte några större arbetsinkomster, men hon uppbar barnbidrag, bidragsförskott och bostadsbidrag. Bidragen gick främst till amorteringarna på huset. När det fattades pengar tog hon kontakt med de sociala myndigheterna för att få hjälp. Räntan betalades till en stor del genom räntebidrag. Förhållandet med E.E. var inte lätt. Där fanns aldrig någon stabilitet eller säkerhet, och hon har inte haft något stöd av E.E; hon tänkte flera gånger bryta upp. I samband med hennes havandeskap kom tanken på äktenskap upp, men hon har aldrig haft några allvarliga tankar på att gifta sig med E.E. När hon köpte fastigheten gjorde hon det för sig själv och barnen. Hon hade levt otryggt och haft det arbetsamt. Därför beslöt hon att genom köpet av fastigheten skaffa sig en grund att stå på. Hela tiden har hon varit övertygad om att fastigheten var hennes egen.

Domskäl. E.E. har uppgivit att hans uppfattning hela tiden har varit att han skulle äga fastigheten tillsammans med M.K. Han har emellertid ej lämnat någon uppgift om hur och i vilket sammanhang parterna skulle ha enats om en sådan lösning. M.K. har i stället gjort gällande att hon hela tiden har velat äga fastigheten ensam för att bo där med sina barn och att hennes uppfattning var att ett samägandeförhållande skulle vara alltför osäkert; förhållandet mellan parterna var bräckligt främst på grund av E.E:s spritvanor. Hennes uppgifter vinner stöd av de ej motsagda uttalandena om att i tiden före köpet förlovningen och sammanlevnaden mellan parterna bröts under ej obetydlig tid; det är vidare upplyst och för övrigt för rätten bekant att sammanlevnaden mellan parterna ånyo bröts under år 1983 efter det att E.E. i spritpåverkat tillstånd hade förgått sig mot henne. Med hänsyn till de angivna omständigheterna har E.E. ej vederlagt M.K:s uppgift att hennes grundinställning var att hon ensam skulle äga fastigheten.

Av köpebrevet och uppgifterna om dess tillkomst framgår ändå att M.K. åtminstone när hon skrev på köpebrevet hade godtagit att E.E. skulle bli samägare till fastigheten. Med utgångspunkt från M.K:s berättelse synes emellertid följande ha kunnat vara förspelet till att båda parterna skrev på köpehandlingen. Någon med anknytning till kretsen av delägare i dödsboet efter M.K:s morfar hade ordnat så att en man var närvarande som hade kännedom om hur överlåtelsen av fastigheten lämpligen borde gå till. Av omtanke om att delägarna skulle ha möjlighet att få ersättning för fastigheten kan den sakkunnige ha drivit igenom, att även E.E. skulle bli ägare; E.E. var den som kunde antagas i första hand få inkomster av förvärvsarbete. En lösning med E.E. som delägare var ej möjlig att åstadkomma genom arvskifte men däremot genom köp. I den situationen kan M.K. ha frånfallit sin grundinställning att hon ensam skulle bli fastighetens ägare; alternativet kunde bli att hon måste avstå från den fastighet där hon ville bo med barnen. Ändringen av hennes inställning i äganderättsfrågan kan följaktligen ha berott mera på yttre påtryckningar från säljarsidan än av egna överväganden eller samråd med E.E.

Att E.E:s namn ströks från köpebrevet synes hänga samman med att inskrivningsmyndigheten efter lagfartsansökan påpekade att E.E. måste visa förvärvstillstånd; fastigheten var taxerad som jordbruksfastighet och E.E. var varken avkomling till den avlidne eller gift med M.K.

Enligt jordförvärvslagen (1965:290) gällde följande under den tid som nu är i fråga. E.E. var skyldig att inom tre månader från dagen för köpebrevet söka förvärvstillstånd av lantbruksnämnden. Om han ej i rätt tid sökte tillstånd eller om tillstånd slutligen vägrades honom, blev fånget ogiltigt.

I målet har ej ens blivit påstått att E.E. sökte förvärvstillstånd. Jordförvärvslagens ogiltighetsregel måste antagas bryta sådan äganderätt till jordbruksfastighet som grundar sig på enskilda parters samstämmiga viljeyttringar.

På dessa skäl finner TR:n, att den rätt till fastigheten Lövnäs 4:1 som E.E. kan ha haft på grund av parternas samstämmiga viljeyttringar har utsläckts genom jordförvärvslagens nämnda bestämmelse om när fång av jordbruksfastighet blir ogiltigt. Käromålet skall följaktligen lämnas utan bifall.

Domslut. TR:n ogillar käromålet.

E.E. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

M.K. bestred ändring.

HovR:n (hovrättsrådet  Andersson och adj led Swenman Bergquist) anförde i dom d 27 juni 1986:

Domskäl. I HovR:n har E.E. och M.K. hörts ånyo under sanningsförsäkran. Vidare har båda parter åter som skriftligt bevis åberopat köpebrevet d 15 okt 1972.

E.E. och M.K. har i HovR:n lämnat i huvudsak samma uppgifter som för vars och ens vidkommande antecknats i TR:ns dom.

HovR:n gör följande prövning.

Den aktuella fastighetsöverlåtelsen ligger nu mer än femton år tillbaka i tiden och parternas inbördes förhållanden har sedan överlåtelsen skett undergått ansenliga förändringar. Redan av dessa skäl är det knappast möjligt att på grundval av deras nu lämnade motstridiga uppgifter om vilken avsikten verkligen var med förvärvet dra någon tillnärmelsevis säker slutsats om det. Överlåtelsen från säljarna skedde emellertid till dem båda gemensamt vid en tid då de hade ett barn tillsammans och, enligt E.E. också bodde samman. Parterna är också ense om att i varje fall den omedelbara anledningen till att E.E:s namn senare ströks från köpebrevet var inskrivningsteknisk; E.E. måste ha förvärvstillstånd för att kunna få lagfart. Att strykningen skett med säljarnas och M.K:s medgivande får dock anses ha blivit ställt utom tvivel i målet. E.E. har påstått att han inte kände till strykningen. Han bygger emellertid sin talan i målet inte på något sitt fång direkt från säljarna utan i stället på att han har en dold samäganderätt i M.K:s fastighet. Han får alltså anses med denna ståndpunkt ha godtagit i varje fall att M.K. utåt framstår som ägare till fastigheten.

Vad HovR:n i det föregående sagt tyder med viss styrka på att parterna vid överlåtelsen i okt 1972 av fastigheten avsåg att båda skulle bli delägare i den. Även andra omständigheter talar i samma riktning. Sålunda var vid den tid då köpebrevet skrevs E.E. den av parterna som hade förvärvsarbete. De är ense om att köpeskillingen för fastigheten utbetalades genom lån för vilka båda var betalningsansvariga. På samma sätt finansierades den genomgripande ombyggnaden år 1975. Ombyggnaden utfördes i huvudsak av M.K:s far. Den skedde för att bereda familjen en ändamålsenlig bostad. E.E. har i sina självdeklarationer tagit upp fastigheten, enligt M.K. för att skattemässiga fördelar skulle uppnås. Någon mera ingående utredning om E.E:s och M.K:s inbördes ekonomiska förhållanden under tiden fram till den definitiva brytningen har visserligen inte framlagts. Men parternas uppgifter visar att under denna tid E.E. haft förvärvsarbeten och att M.K. i allt väsentligt saknat sådana. Än vidare har hon – i varje fall till för ett par år sedan – tillsammans med parternas tre barn haft fastigheten som sin familjebostad. Under samma tid har E.E. på grund av sina arbetsförhållanden tidvis vistats på annan ort men det har inte ens påståtts att han haft annan fast bostad än den omtvistade fastigheten, där M.K. f ö enligt egen uppgift under ett par års tid hushållat även för anhöriga till E.E.

Mot att båda parterna vid förvärvet haft avsikten att fastigheten skulle ägas av dem gemensamt talar i huvudsak M.K:s uppgifter att hon hela tiden betraktat sitt förhållande till E.E. som instabilt och att hon inte önskat att han skulle stadigvarande bo på fastigheten. Till det kommer att priset för fastigheten satts särskilt lågt därför att hon vårdat sin morfar, den tidigare ägaren. Från hennes synpunkt återspeglar strykningen av E.E:s namn på köpebrevet hennes och säljarnas avsikter.

Vid övervägande av det anförda blir HovR:ns slutsats att M.K. och E.E. hade för avsikt att gemensamt förvärva fastigheten och att de förverkligade avsikten. Någon förändring kan inte anses ha skett i den samäganderätt som sålunda uppkommit.

Vad M.K. anfört som skäl för att E.E:s andel skulle bestämmas till högst en fjärdedel av fastigheten kan mot hans bestridande inte vinna beaktande.

Vid det förhållandet att, såsom redan sagts, E.E. inte grundar sin talan på något sitt fång från dödsboet, saknar jordförvärvslagstiftningens ogiltighetsregler betydelse för HovR:ns prövning av hans anspråk mot M.K.

I enlighet med det anförda skall E.E:s talan vinna bifall och TR:ns domslut upphävas.

Domslut. HovR:n upphäver TR:ns dom och fastställer att E.E. har bättre rätt än M.K. till hälften av fastigheten Lövnäs 4:1 i Älvdalens socken.

Referenten, hovrättsrådet  Palmgren, var av skiljaktig mening och anförde: I HovR:n har E.E. och M.K. hörts ånyo under sanningsförsäkran. Vidare har båda parter åter som skriftligt bevis åberopat köpebrevet d 15 okt 1972.

E.E. och M.K. har i HovR:n lämnat i huvudsak samma uppgifter som för vars och ens vidkommande antecknats i TR:ns dom.

Av utredningen får anses framgå, att M.K. när hon skrev på köpebrevet, hade avsett, att hon och E.E. skulle bli samägare till fastigheten. Såsom TR:n antecknat var emellertid E.E. som ej var släkt med säljarna, på grund av bestämmelserna i jordförvärvslagen skyldig att, eftersom fråga var om en jordbruksfastighet, inom tre månader från dagen för köpebrevets undertecknande söka förvärvstillstånd av lantbruksnämnden vid äventyr att hans fång blev ogiltigt. I målet har – såsom TR:n likaledes påpekat – ej ens påståtts att E.E. gjort någon ansökan om förvärvstillstånd. Hans fång grundat på köpebrevet har sålunda omsider blivit ogiltigt.

I den rådande situationen har för att M.K. skulle kunna få lagfart den utvägen valts att E.E:s namn strukits på köpebrevet. Genom den förebragta utredningen har inte blivit klarlagt av vem och vid vilken tidpunkt eller under vilka omständigheter denna strykning skett. I vart fall har strykningen dock skett i enlighet med M.K:s vilja.

Uppgifter i en köpehandling om vilka säljare och köpare är utgör i likhet med fastighetsbeteckning och pris uppgifter av så väsentlig art att de inte kan ändras utan att särskild överenskommelse träffas, vilken av hänsyn till rättssäkerheten och för att vittnena skall kunna bekräfta överenskommelsens innehåll bör ske i samma form som den ursprungliga överenskommelsen. Att den ene av två i en köpehandling upptagna köpare stryker den andres namn på handlingen och följaktligen står upptagen som ensam förvärvare av fastigheten utan att detta, såvitt visats, blivit känt för vare sig säljarna eller den strukne köparen gör sålunda enligt min mening hela köpehandlingen i dess nya form ogiltig.

Enär M.K. således inte förvärvat äganderätt till fastigheten, kan E.E:s talan, som är riktad mot henne och bygger på förutsättningen att han har viss samäganderätt med henne till fastigheten, inte vinna bifall.

Jag fastställer därför det slut TR:ns dom innehåller.

M.K. (ombud advokaten H.U.) sökte revision och yrkade att HD måtte med ändring av HovR:ns dom fastställa TR:ns dom.

E.E. (ombud advokaten U.W.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n  Höglund, Persson, Jermsten, Sterzel, referent, och Solerud) beslöt följande dom:

Domskäl. Avgörande för frågan huruvida fastigheten förvärvats för parternas gemensamma räkning är vilka slutsatser som kan dras av de i målet framkomna omständigheterna kring fastighetsköpet. Därvid framstår två förhållanden som mer betydelsefulla än andra, nämligen vardera partens anknytning till fastigheten och strykningen av E.E:s namn på köpebrevet.

M.K. bodde på fastigheten, som ägdes av hennes morfar, redan då hon först träffade E.E. När köpet skedde efter morfaderns död, hade hon haft sin huvudsakliga bostad där minst fem år. Förbindelsen med E.E. hade varit bruten men hade återupptagits något år tidigare, i slutet av 1971. Förutom det senaste året före fastighetsförvärvet hade E.E. bott på fastigheten en period i början av förbindelsen från 1968 till, troligen, 1969.

Omständigheterna kring strykningen av E.E:s namn på köpehandlingen är oklara liksom det är osäkert vilken slutsats som kan dras av att E.E. till en början stod med på köpebrevet. Den omständigheten att köpehandlingen i sitt slutliga skick upptog M.K. som ensam köpare och att E.E:s namn var struket stöder i viss mån hennes ståndpunkt att hon haft för avsikt att ensam förvärva fastigheten.

E.E:s egna uppgifter är mer allmänt hållna och ger inte något klart uttryck för att han 1972 verkligen var inställd på att själv förvärva hälften av fastigheten. Vissa uttalanden från hans sida tyder snarare på att han då uppfattade affären som väsentligen en angelägenhet för M.K. och hennes släkt.

Mot E.E:s påstående om ett gemensamt förvärv av fastigheten talar med avsevärd styrka det förhållandet att E.E. inte kunde förvärva del i fastigheten utan tillstånd enligt den då gällande jordförvärvslagen (1965:290), eftersom fastigheten var taxerad som jordbruksfastighet. Båda parter har förklarat att de blev upplysta om detta. Det blev, som HovR:n anfört, i varje fall den omedelbara anledningen till att E.E:s namn ströks på köpebrevet.

E.E. har ostridigt inte ansökt om förvärvstillstånd senast tre månader från fastighetens överlåtelse till M.K. Han har emellertid gjort gällande att jordförvärvslagens regler om förvärvstillstånd inte är tillämpliga i en situation som den föreliggande, där anspråket på del i fastigheten grundas på ett påstående om dold äganderätt. Om denna ståndpunkt vore riktig skulle öppnas en möjlighet att på ett förhållandevis enkelt sätt kringgå jordförvärvslagstiftningen, liksom för övrigt annan lagstiftning med liknande förvärvsförbud. Något sådant kan inte godtas.

På grund av det anförda kan E.E:s talan i målet inte vinna bifall.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD E.E:s talan i målet.