Högsta Domstolen referat NJA 1989 s. 824 (NJA 1989:136)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1989 s. 824 (NJA 1989:136)
Målnummer
T93-87
Domsnummer
DT46-89
Avgörandedatum
1989-12-21
Rubrik
Sedan en lokalhyresgäst uppsagts till avflyttning på grund av att fastigheten skulle undergå större ombyggnad har hyresgästen själv skaffat en godtagbar ersättningslokal. Hyresvärden har ej ansetts skyldig att därefter anvisa ny lokal. 12 kap 57 § JB.
Lagrum
12 kap. 57 § jordabalken (1970:994)

T.B. äger fastigheten Elgen 15 i Malmö med adress Södra Förstadsgatan 11. L.W., som driver en blomsteraffärsrörelse, har hyrt lokaler i fastigheten. Hyran för lokalerna utgjorde i sept 1983 ca 3 000 kr i månaden.

T.B. sade d 24 nov 1982 upp hyresavtalet till upphörande d 30 sept 1983. Fastigheten skulle genomgå en omfattande renovering. L.W. begärde medling i hyresnämnden. Då förlikning ej kunde åstadkommas avskrev nämnden ärendet d 3 maj 1985. T.B. erbjöd L.W. flera ersättningslokaler, som hon icke ansåg sig kunna godtaga. L.W. träffade d 22 febr 1983 nytt hyresavtal om lokal för sin blomsteraffär i en fastighet med adress Södra Tullgatan 2.

Efter stämning å T.B. vid Malmö TR, fastighetsdomstolen, yrkade L.W., med stöd av 12 kap 57 § JB, att TR:n måtte förplikta T.B. att till henne genast utge 106 352 kr jämte ränta.

T.B. bestred käromålet.

L.W. anförde till stöd för sin talan, att T.B. anvisat sex olika lokaler, med vilka L.W. icke skäligen kunde nöjas. Skälen härför angavs. Hon var därför berättigad till ersättning för sin förlust på grund av hyresförhållandets upphörande. Av den yrkade ersättningen avsåg 50 000 kr kostnad för förvärv av hyresrätt.

T.B. anförde till grund för sitt bestridande: I första hand görs gällande att anvisningsskyldigheten bortfallit. I detta uttalande inryms ett påstående att den lokal, som L.W. valt att själv förhyra, varit sådan att om T.B. anvisat just den lokalen på samma villkor som L.W. erhöll, hade L.W. skäligen fått nöja sig med den anvisningen, även om anvisningen inneburit att hon fått erlägga 50 000 kr för att komma åt lokalen. Det kan nämligen på goda grunder antas att hon erlagt beloppet dels för att få ett bättre affärsläge, vilket får anses som en nyinvestering, och dels för att få ett synnerligen förmånligt hyreskontrakt. Det nu sagda framgår av det avtal hon träffade med tidigare hyresgästen Svenska Sparbankernas Fastighetsbyrå. I avtalet nämns att L.W. äger rätt att frånträda avtalet om inte fastighetsägaren medger överföring av hyreskontraktet på samma villkor. Hyreskontraktet var synnerligen förmånligt. Under den första tiden ett och ett halvt år utgick hyra med ca 3 000 kr i månaden för en lokal, som har ett synnerligen gott affärsläge i Malmö. Hyran från d 1 okt 1984 är ca 4 000 kr i månaden. Konklusionen av det sagda är att L.W. erlagt beloppet 50 000 kr dels för att få ett bättre affärsläge och dels för att hon därigenom fått en billig hyra fram till 1988. Eftersom den lokalinnehavare som skall flytta inte gentemot tidigare hyresvärd kan göra gällande något krav för att han måste acceptera en högre hyra, kan L.W. inte gentemot T.B. göra gällande att hon tvingats erlägga 50 000 kr för att komma över lokalen. Ett starkt stöd för att L.W. vid en prövning måste anses skäligen nöjas med lokalen är att bon själv frivilligt gjort valet. I förstahandspåståendet, att anvisningsskyldigheten bortfallit, ligger även ett påstående att – även om den lokal L.W. valt inte är sådan att hon skäligen bort nöjas med de villkor som gällde – hon har, genom att själv besluta om och teckna avtal om lokalen på angivna villkor, agerat så att anvisningsskyldigheten bortfallit. Det blir meningslöst för T.B. att därefter hålla på att anvisa lokaler. L.W. har gjort sitt val och hon har inte begärt att bli anvisad ytterligare lokaler.

T.B. anförde vidare: I andra hand gör T.B. gällande att han fullgjort sin anvisningsskyldighet. Han har anvisat de sex lokaler, som L.W. uppgivit. Därjämte har han anvisat ytterligare en lokal alldeles i närheten av den tidigare, nämligen på Södra Förstadsgatan 13. Samtliga dessa lokaler är sådana att L.W. haft att nöja sig med dessa. Dessutom hade T.B., om L.W. icke själv tecknat avtal om lokalen vid Tullgatan 2, under återstående tid kunnat anvisa ytterligare ett stort antal lokaler, varav några med säkerhet hade varit sådana att L.W. hade fått nöja sig därmed. L.W:s invändningar om de erbjudna lokalerna är inte hållbara. Hennes rörelse var redan tidigare utsatt för konkurrens och varhelst hon anvisats lokal hade läget varit sådant att konkurrens från andra blomsteraffärer förelåg. I sista hand gör T.B. gällande att L.W. förlorat sin rätt till ersättning. L.W. försökte nämligen vilseleda T.B. under medlingsförfarandet i hyresnämnden och åsidosatte härigenom sina förpliktelser på ett sådant sätt att ersättning inte skall utgå. – När det gäller de yrkade beloppen vitsordas i och för sig att L.W. utgivit 50 000 kr för ersättningslokalen. Vidare vitsordas övriga utgiftsposter bortsett från kostnaden för det arbete R.W. och L.W. utfört. Av de yrkade kostnaderna är emellertid i detta sammanhang endast flyttningskostnaden, som kan beräknas uppgå till 6 000 kr, i och för sig ersättningsgill. Om TR:n finner att ersättning skall utgå vitsordar därför T.B. sistnämnda belopp.

L.W. anförde gentemot vad T.B. gjort gällande: Oberoende av om L.W. själv funnit och tecknat kontrakt för annan lokal eller ej är hon berättigad till ersättning eftersom hyresvärden inte kunnat på mer ekonomiska villkor anvisa lägenhet, med vilken hyresgästen skäligen borde nöjas. Det enda sättet att undgå ersättningsskyldighet är att anvisa en godtagbar lokal. Detta har T.B. ej gjort och ej heller haft möjlighet att göra.

Förhör under sanningsförsäkran ägde rum med L.W. och T.B.. På T.B:s begäran hölls vittnesförhör med jur kand S.M..

TR:n (rådmannen Svartbeck och f d chefsrådmannen Bjelkengren samt tre nämndemän) anförde i dom d 9 okt 1985 efter redogörelse för parternas ståndpunkter:

Domskäl. L.W. tecknade d 22 febr 1983 avtal om en ersättningslokal vid Södra Tullgatan 2. Enligt S.M., som ostridigt är sakkunnig då det gäller affärslokaler i Malmö, är lokalen välbelägen och särskilt lämplig samt avtalet mycket förmånligt. L.W. upplyste ej T.B. om avtalet. Denne fortsatte att anvisa ersättningslokaler, vilka hon avböjde. T.B. erbjöd sig också att förlänga kontraktet till dess han anvisat ytterligare lokaler, som var godtagbara. På detta erbjudande svarade hon ej. Utredningen ger således vid handen att L.W. redan på ett mycket tidigt stadium definitivt bestämt sig för ersättningslokalen vid Södra Tullgatan 2 – som enligt TR:ns mening är fullgod – och därefter icke haft för avsikt att hyra någon annan lokal. T.B:s fortsatta ansträngningar att anvisa lokaler var därvid meningslösa. Under sådana omständigheter finner TR:n – oavsett om de anvisade lokalerna varit sådana att L.W. icke kunnat nöjas därmed – icke skäligt att T.B. i någon omfattning skall ersätta den förlust L.W. må ha haft på  grund av att hyresförhållandet upphört. Käromålet kan därför inte vinna bifall.

Domslut. Käromålet ogillas.

L.W. fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

T.B. bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Ekstedt och Ohlsson samt adj led Svensäter, referent) anförde i dom d 13 jan 1987:

Domskäl. Parterna har i HovR:n vidhållit sina ståndpunkter sådana de antecknats i TR:ns dom. T.B. har tillagt att yrkandet om ränta vitsordas i och för sig. Han har även gjort gällande att en eventuell ersättningsskyldighet för honom i vart fall skall jämkas ned till 6 000 kr, motsvarande en skälig flyttningskostnad. – – –

Ett syfte med bestämmelserna i 12 kap 57 § JB får anses vara att fastighetsägaren skall förmås medverka till att hyresgästen erhåller en godtagbar ersättningslokal.

L.W. har ostridigt utan T.B:s förmedling d 22 febr 1983 hyrt ersättningslokalen vid Södra Tullgatan 2.

Ersättningslokalen har varit sådan att L.W., om den hade anvisats av T.B., skäligen kunnat nöjas med den, om man bortser från den tidigare hyresgästens krav på en överlåtelsesumma om 50 000 kr. Vid bedömandet av vilken betydelse överlåtelsesumman bör tillmätas bör det fästas avsevärd vikt vid att L.W. visat sig ha haft ett starkt intresse av lokalen. Detta har framgått bl a av att hon på ett så tidigt stadium tecknat bindande hyresavtal. Utredningen ger vidare vid handen att lokalen haft ett betydligt bättre affärsläge än lokalen vid Södra Förstadsgatan 11. En del av överlåtelsesumman får därför ses såsom en nyinvestering. Därtill kommer att L.W., enligt vad som framkommit vid förhören med parterna, för det erlagda beloppet erhöll armaturer och viss annan inredning. Överlåtelsesumman kan dessutom antas till en del ha föranletts av att hyresvillkoren var mycket förmånliga för hyresgästen. HovR:n finner på grund av det sagda att L.W. skäligen kunnat nöjas med lokalen vid Södra Tullgatan 2, trots kravet på betalning till den tidigare hyresgästen.

Eftersom L.W. hyrt en godtagbar ersättningslokal måste ändamålet med anvisningsskyldigheten i förevarande fall anses ha bortfallit. Bestämmelserna i 12 kap 57 § JB får anses ha den innebörden att fastighetsägaren vid angivna förhållanden ej längre har någon anvisningsskyldighet. Med hänsyn härtill är T.B. inte ersättningsskyldig mot L.W. på grund av uppsägningen.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

L.W. (ombud advokaten H.L.) sökte revision och yrkade bifall till käromålet.

T.B. (ombud advokaten L.L.) bestred ändring.

Högsta domstolen förordnade d 25 april 1989 jämlikt 17 kap 5 § 2 st  RB att den del av målet som rörde T.B:s i första hand framställda invändning mot L.W:s talan skulle avgöras för sig och att i övriga delar målet skulle vila i avbidan på detta avgörande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Backlund, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

HD (JustR:n Jermsten, Magnusson, Lars A Beckman, Munck, referent, och Lambe) beslöt följande dom:

Domskäl. Enligt 12 kap 57 § JB, som innehåller de grundläggande bestämmelserna om det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster, är huvudregeln att hyresgästen har rätt till ersättning av hyresvärden bl a i det fallet att denne har sagt upp hyresavtalet och vägrar att förlänga hyresförhållandet. Från denna regel finns flera undantag. Det undantag som är aktuellt i målet avser – enligt paragrafens avfattning före 1988 års ändringar (SFS 1988:927) – det fallet att huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas.

Till grund för den ifrågavarande regleringen, som ursprungligen infördes i 3 kap 57 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom, låg hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande (SOU 1966:14) Ny hyreslagstiftning. I betänkandet framhölls bl a (s 330 f) att hyresgästen i ett läge där god balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler råder i de flesta fall torde föredra att själv ordna sin lokalfråga och att hyresvärdens anvisningsskyldighet då skulle bli utan större praktisk betydelse. För de fall då svårigheter kan uppstå för hyresgästen att skaffa annan lokal framstod det enligt de sakkunniga inte som obilligt att hyresvärden skulle vara verksam för att skaffa en sådan lokal; dennes möjligheter härtill kunde antas ofta vara större än hyresgästens.

Varken i betänkandet eller i den proposition varigenom förslag till de aktuella reglerna förelades riksdagen (prop 1968:91) berördes närmare frågan om hur dessa var avsedda att tillämpas i det fallet att hyresgästen efter att ha uppsagts själv ordnar lokalfrågan. Inte heller har detta spörsmål tagits upp vare sig i samband med överförandet av reglerna till JB eller i anslutning till de nyss berörda lagändringarna från år 1988. Med hänsyn till reglernas syfte måste emellertid anses att, om hyresgästen själv har skaffat en lokal med vilken han skäligen skulle ha fått åtnöjas för det fall att den anvisats av hyresvärden, hyresgästen inte kan grunda något ersättningsanspråk på en underlåtenhet från hyresvärdens sida att därefter anvisa honom ny lokal. Detta behöver inte innebära att hyresvärdens ersättningsskyldighet i alla situationer bortfaller enbart på den grunden att hyresgästen själv har lyckats skaffa en godtagbar lokal; om t ex hyresvärden dessförinnan vägrat sin medverkan eller underlåtit att inom rimlig tid anvisa någon godtagbar lokal måste beroende på omständigheterna en ersättningsskyldighet kunna aktualiseras.

I förevarande mål är ostridigt att T.B:s fastighet skulle undergå sådan större ombyggnad att L.W. uppenbarligen inte kunde fortsätta att disponera lokalen på Södra Förstadsgatan 11 för sin blomsteraffär utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. T.B. uppsade d 24 nov 1982 hyresavtalet med L.W. till upphörande d 30 sept 1983. L.W. träffade d 22 febr 1983 nytt hyresavtal om lokal för sin blomsteraffär i en fastighet med adress Södra Tullgatan 2. Med hänsyn till vad som upplysts om sistnämnda lokal och om villkoren enligt det nya hyresavtalet måste det – även med beaktande av att L.W. hade att erlägga en överlåtelsesumma om 50 000 kr till tidigare hyresgäst – anses att hon skäligen hade fått nöja sig med denna lokal om den hade anvisats av T.B.. Sådana omständigheter föreligger inte att hon likväl har rätt till ersättning av denne enligt 12 kap 57 § JB.

L.W:s talan skall således ogillas på grund av T.B:s i första hand framställda invändning, och någon prövning av målet i övriga delar erfordras inte.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.