Högsta Domstolen referat NJA 1992 s. 286 (NJA 1992:45)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1992 s. 286 (NJA 1992:45)
Målnummer
T304-91
Domsnummer
DT253-92
Avgörandedatum
1992-05-15
Rubrik
Vid uppsägning av hyresavtal på grund av betalningsförsummelse har hyresvärden i uppsägningshandling, som tillika innefattade underrättelse till hyresgästen enligt 12 kap 44 § JB, angivit det belopp han fordrade ävensom en uppgift om den hyresperiod beloppet hänförde sig till. Beloppet översteg vad hyresvärden hade rätt till och hyresperioden hade till följd av misskrivning angivits felaktigt. Fråga om fristen för att återvinna hyresrätten börjat löpa.
Lagrum
•  12 kap. 44 § jordabalken (1970:994)
•  1 § förordning (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap 44 § jordabalken

K.T. hyrde enligt hyreskontrakt d 13 juli 1987 av Bostadsrättsföreningen Riddarsporren 9 en butikslokal för försäljning av frukt och grönsaker i föreningens fastighet i Stockholm. Hyran utgjorde enligt kontraktet 33 100 kr per år jämte tillägg enligt en indexklausul och skulle erläggas utan anfordran i förskott senast sista vardagen före varje kalenderkvartals början.

För första resp andra kvartalet 1989 aviserade föreningen K.T. en hyra på 11 604 kr. K.T. betalade 7 732 kr avseende första kvartalet d 23 jan 1989.

Genom skrivelse d 24 april 1989 uppsade föreningen K.T. till omedelbar avflyttning "på grund av obetald hyra 15476 kr avseende tiden 30/9-30/6-89". Handlingen innehöll en underrättelse till hyresgäst om möjlighet att få tillbaka hyresrätten fastän hyran inte har betalats i tid. K.T. delgavs handlingen d 25 april 1989. Ett belopp om 9 591 kr avseende hyra för andra kvartalet 1989 kom föreningen till handa d 6 juni 1989.

Föreningen ansökte om handräckning vid Stockholms TR och yrkade att K.T. skulle förpliktas att omedelbart avflytta från lokalen. TR:n biföll genom utslag d 7 nov 1989 föreningens talan. Sedan K.T. begärt återvinning togs målet upp till fortsatt handläggning vid TR: n, fastighetsdomstolen.

Föreningen vidhöll sitt yrkande att K.T. skulle förpliktas att omedelbart avflytta från lokalen.

K.T. bestred bifall till föreningens talan.

Föreningen anförde som grund för sin talan: K.T. har upp sagts från lokalen på grund av obetalda hyror för dels första kvartalet 1989 med 3 872 kr dels andra kvartalet samma år med 11 604 kr. Han har underrättats om möjligheten att få tillbaka hyresrätten men betalning har inte skett inom den föreskrivna tiden.

K.T. anförde till stöd för sin ståndpunkt i huvudsak: Vid tillträdet till lokalen träffade han ett muntligt avtal med föreningen om att hyran skulle utgöra 24 000 kr jämte index i stället för vad som angavs i kontraktet. Han har totalt erlagt högre belopp i hyra och har alltså inte någon hyresskuld till föreningen. För det fall domstolen inte skulle finna att det föreligger ett muntligt avtal om hyrans storlek skall hyra utgå enligt kontraktet. I så fall förelåg inte någon hyresskuld rörande första kvartalet vid tiden för uppsägningen. Däremot är det riktigt att hyran för andra kvartalet 1989 erlagts för sent. K.T. kan ändå inte skiljas från sin hyresrätt eftersom underrättelseblanketten är behäftad med sådana fel genom att hyresbeloppet och tidsperioden inte stämmer att endera uppsägningen eller underrättelsen eller bådadera är ogiltiga. – Om domstolen skulle finna att uppsägningen och underrättelsen är giltiga har K.T. ändå inte gått förlustig hyresrätten eftersom han på grund av språksvårigheter inte förstod innehållet i handlingen. – Det dröjsmål med hyresbetalningen för andra kvartalet 1989 som ligger K.T. till last är av ringa betydelse för föreningen varför hyresrätten inte är förverkad. Vid bedömningen av betydelsen av dröjsmålet måste beaktas att K.T. investerat omkring 500 000 kr i lokalen och att det därför vore oskäligt att skilja honom från den. – Föreningen har under hela hyrestiden accepterat att K.T. erlade hyran med längre eller kortare fördröjning. Han kan därför inte skiljas från hyresrätten på grund av dröjsmålet med betalningen av hyran för andra kvartalet. Han betalade så snart han fick klart för sig att föreningen fäste verkligt avseende vid att hyrorna erlades punktligt.

Föreningen bestred att det hade träffats något muntligt avtal om att hyran skulle vara 24 000 kr per år. Däremot gjorde föreningen gällande att avtal hade träffats om att K.T. utöver hyran enligt kontraktet skulle betala 350 kr per m2 och år för ett 10 m2 stort extra källarutrymme som inte omfattades av kontraktet. Föreningen anförde vidare: Det är riktigt att underrättelsen innehåller en felaktighet vad gäller den angivna tiden. Det skulle rätteligen ha stått "31/12-88-30/6-89". Detta är dock inte en felaktighet som leder till att uppsägningen eller underrättelsen blir ogiltig. – K.T:s eventuella språksvårigheter och den omständigheten att han kanske därför inte förstod innehållet i handlingen föranleder inte att han inte kan skiljas från hyresrätten. K.T. är näringsidkare och om han inte förstod innehållet i handlingen borde han ha anlitat någon att hjälpa honom. Dröjsmålet med hyresbetalningen har inte varit av ringa betydelse för föreningen. Inte heller har föreningen accepterat något dröjsmål från K.T:s sida.

TR:n (rådmännen Heino och Råberg samt tre nämndemän) anförde i dom d 5 dec 1990:

Domskäl På föreningens begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med T.W. (föreningens ordförande) och vittnesförhör med T.S., tidigare anställd hos SBC (Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation). På K.T:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med honom själv. Parterna har dessutom åberopat viss skriftlig bevisning.

Domstolen finner inte att K.T. genom utredningen har förmått styrka att det träffats ett muntligt avtal om en lägre hyra än den som skall utgå enligt kontraktet. Föreningen har inte heller mot K.T:s bestridande lyckats visa att avtal ingåtts om förhyrning av det extra källarutrymmet.

Domstolen har alltså att utgå från den hyra som följer av kontraktet. Detta innebär att K.T. vid uppsägningstillfället inte häftade i skuld för obetald hyra avseende första kvartalet 1989 eftersom det belopp som han då erlade för lite, kompenseras av det som han erlade för mycket avseende sista kvartalet 1988. Det är däremot ostridigt mellan parterna att hyran avseende andra kvartalet 1989 erlades senare än tolv vardagar efter det att K.T. delgivits uppsägningen och underrättelsen.

Domstolen har nu att taga ställning till K.T:s invändning att handlingen är behäftad med sådana felaktigheter att uppsägningen eller underrättelsen är ogiltig.

Domstolen gör härvid följande bedömning.

Syftet med underrättelser enligt 12 kap 44 § 1 st JB är att ge hyresgästen information om vad han har att iakttaga för att få tillbaka hyresrätten då han uppsagts på grund av obetald hyra. Enligt underrättelsen kan hyresrätten återfås om hyran inbetalas senast tolfte vardagen efter delgivningen av underrättelsen. Hyran är det belopp som angivits i uppsägningen. På den i målet ifrågavarande underrättelsen är såväl hyresbeloppet som den tid som detta avser felaktigt. Enligt domstolens mening måste höga krav ställas på att uppgifterna i underrättelsen är korrekta. Domstolen anser att de felaktigheter som föreligger beträffande underrättelsen i målet leder till att den inte är giltig och inte kan göras gällande för att skilja K.T. från hans hyresrätt. Käromålet skall därför ogillas.

Domslut. Med undanröjande av Stockholms TR:s handräckningsutslag d 7 nov 1989 lämnar domstolen käromålet utan bifall.

Föreningen fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin talan vid TR:n.

K.T. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Genell och t f hovrättsassessorn Strömberg, referent) anförde i dom d 7 maj 1991:

Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma omständigheter till stöd för sin talan som vid TR:n varvid den muntliga bevisningen har upptagits på nytt.

Vad sålunda och i övrigt har upptagits visar inte att vare sig högre eller lägre hyra avtalats för de av K.T. disponerade utrymmena än den som anges i hyreskontraktet.

Vid denna prövning har K.T. ostridigt erlagt hyra för andra kvartalet 1989 senare än tolv vardagar efter det att han fått del av uppsägning och underrättelse enligt 12 kap 44 § JB. Hyresrätten var då uppsägningen gjordes förverkad eftersom den på april månad belöpande hyran inte hade betalats och detta dröjsmål inte kan anses vara av ringa betydelse för hyresvärden. I själva uppsägningen angavs visserligen – såvitt visats oriktigt – att även hyra för tid dessförinnan var obetald; men det betager inte uppsägningen dess verkan.

På grund av det anförda och då vad K.T. i övrigt anfört inte inverkar på bostadsrättsföreningens rätt skall dess talan i själva saken vinna bifall.

Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n K.T. att genast flytta från den av honom hyrda lokalen i bostadsrättsföreningens hus.

K.T. (ombud advokaten C.S.) sökte revision och yrkade att HD skulle med upphävande av HovR:ns dom fastställa TR:ns dom.

Föreningen (ombud advokaten L.G.) bestred ändring. Föreningen åberopade till stöd för sin talan ett yttrande av L.H., Sveriges Fastighetsägareförbund.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Knutsson, Bengtsson, Gad, Danelius och Lambe, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. I HD har K.T. och T.W. hörts på nytt under sanningsförsäkran. Därjämte har förnyat vittnesförhör ägt rum med T.S.. Övrig bevisning i HovR:n har förebragts ånyo.

Utredningen i HD ger ej grund för annat bedömande när det gäller hyrans storlek än HovR:n kommit fram till. Vid hyresbetalningen har K.T. alltså haft att följa kontraktets bestämmelser.

Vid tiden för delgivningen d 25 april 1989 av uppsägningen förelåg således en hyresskuld å 9 599 kr, avseende andra kvartalet 1989. Betalning skedde först d 6 juni 1989, eller sålunda efter utgången av återvinningsfristen. K.T. har invänt, att uppsägningen saknar verkan, då uppsägningshandlingen upptar fel hyresskuldbelopp och saknar korrekt uppgift om den tidsperiod skulden hänför sig till.

Som bakgrund till de frågor invändningarna ger upphov till antecknar HD följande.

Under tiden t o m tredje kvartalet 1988 betalade K.T. hyra med de belopp kontraktet upptar; här bortses från det kvartal under vilket hyresrätten övertogs från föregående innehavare. Fr o m fjärde kvartalet 1988 upptogs i hyresavin även hyra för det extra källarutrymmet. I hyran för just detta kvartal ingick även viss retroaktiv ersättning för detta utrymme. Beloppet som aviserats för fjärde kvartalet 1988 betalades av K.T.. Vid nästa hyresbetalning, som ägde rum d 23 jan 1989 och avsåg första kvartalet 1989, beräknade han ånyo hyran i enlighet med kontraktet samt räknade sig till godo vad han vid föregående betalningstillfälle betalt utöver kontraktsenlig hyra. – Det fordringsbelopp som anges i uppsägningshandlingen – 15 476 kr – är beräknat på samma sätt som beloppen i aviseringarna för första och andra kvartalen 1989 (11 604 11 604) med avdrag för vad K.T. erlagt för första kvartalet (7 732). Med tidsangivelsen "30/9-30/6-89" har föreningen uppgivit sig avse 1/1-30/6 1989, eller just de bägge kvartal för vilka hyresskuld förelåg.

Även om ett hyresavtal kan sägas upp utan att hyresskuldens belopp anges vare sig i själva uppsägningshandlingen eller i ett särskilt meddelande till hyresgästen om rätt till återvinning, torde det ofta förekomma att uppgift om hyresbeloppet lämnas. Avser uppsägningen bostadshyresavtal är för övrigt föreskrivet att det meddelande som skall lämnas till socialnämnden skall uppta hyresskuldens belopp.

Avsaknaden av krav på beloppsuppgift vid uppsägningen måste tolkas så att lagstiftaren utgår från att hyresgästen har möjlighet och även skyldighet att själv beräkna storleken av en eventuell hyresskuld. Det förutsätts att en hyresgäst som efter uppsägning vill återvinna hyresrätten antingen betalar till hyresvärden eller deponerar hyran hos LSt:n. Han kan också avstå från att utge något belopp i förlitan på att en kommande rättslig prövning skall visa att någon skuld ej föreligger.

Lämnar hyresvärden i samband med uppsägningen en felaktig eller otydlig uppgift om det belopp som han anser sig ha rätt att kräva eller om den tidsperiod den uppgivna fordringen hänför sig till, är det inte uteslutet att detta kan leda till att återvinningsfristen inte börjar löpa. En förutsättning måste dock vara att felet eller otydligheten hos hyresgästen skapar en väsentlig osäkerhet om vad hyresvärden egentligen gör gällande.

I förevarande fall får uppsägningshandlingen läsas mot bakgrund av de två senaste hyresavierna och av hyresbetalningen d 23 jan 1989. Det ter sig då naturligt att uppfatta uppsägningen som grundad på de belopp som föreningen ansåg utestå för årets två första kvartal. K.T., som under flera år drivit näringsverksamhet här i landet och som haft tillgång till ekonomisk rådgivning, har inte haft fog för att uppfatta uppsägningen på annat sätt.

Med hänsyn till det anförda och då vad K.T. i övrigt anfört ej påverkar föreningens rätt att påfordra att han skiljs från de förhyrda lokalerna, skall HovR:ns domslut fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Följande HTML-taggar och attribut är tillåtna: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>