Högsta Domstolen referat NJA 1998 s. 552 (NJA 1998:83)

Instans
Högsta Domstolen
Referat
NJA 1998 s. 552 (NJA 1998:83)
Målnummer
Ö983-97
Avgörandedatum
1998-10-14
Rubrik
Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt har ansetts i sina väsentliga delar vara analogt tillämplig på ett bostadsarrende avseende mark med arrendatorerna tillhörig byggnad.
Lagrum
1 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt
Rättsfall
•  NJA 1916 s. 104
•  NJA 1984 s. 45
•  NJA 1995 s. 478

Bröderna B. och W.B. arrenderade gemensamt arrendestället Bönan 2 beläget på fastigheten Gävle Bönan 1:1. Den 25 nov 1994 förrättades arvskifte i dödsboet efter W.B.. L.B. tillskiftades tre fjärdedelar av W.B:s hälftendel av arrenderätten till Bönan 2 och dödsboet efter B. B den återstående fjärdedelen. Den 7 juni 1995 förrättades arvskifte i dödsboet efter B.B. De tre dödsbodelägarna L.B., A-M.C. och B.T. tillskiftades gemensamt 5/8 av arrenderätten till Bönan 2 och likaledes 5/8 av vissa på arrendestället belägna byggnader, bl a en bostadsbyggnad.

B.T. ansökte vid Gävle TR att arrendestället Bönan 2 och därå befintliga byggnader som tillhörde henne, L.B. och A-M.C. gemensamt skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Som god man att ombesörja försäljningen föreslogs advokaten G.L..

L.B. och A-M.C. motsatte sig ansökningen. L.B. anförde att arrenderätt inte kan anses omfattas av samäganderättslagen. A-M.C. anförde att delägarna på egen hand kunde få till stånd en uppgörelse utan inblandning av en god man.

TR:n (lagmannen Bladh, samt rådmännen Fröberg och Wiberg) anförde i beslut d 29 dec 1995: Skäl. I ärendet har uppkommit fråga om samäganderättslagen kan anses vara tillämplig på arrenderätt. Av lagens lydelse framgår inte att så skulle vara fallet. Lagen är enligt 1 § tillämplig på fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev. HD har dock i ett rättsfall från senare tid, NJA 1995 s 478, uttalat att samäganderättslagen är så gammal att den inte kan anses innefatta en helt tidsenlig reglering av rättsområdet i fråga och att domstolarna måste ha stor frihet att vid tillämpningen beakta den rättsutveckling som ägt rum efter lagens tillkomst. HD tillade att uppräkningen av egendomskategorier i lagens 1 § inte borde hindra att lagen analogt tillämpas också på andra därmed jämförbara förmögenhetsobjekt. I det berörda rättsfallet fann HD att samäganderättslagen i sina väsentliga delar borde anses analogt tillämplig på bostadsrätt, eftersom bostadsrätten som förmögenhetstillgång är nära besläktad med äganderätten till fastighet.

Överväganden av det slag HD gjort i det ovan nämnda avgörandet leder enligt TR:ns uppfattning till att samäganderättslagen skall kunna tillämpas analogt även i ett fall som det nu förevarande.

Vad A-M.C. anfört om att delägarna på egen hand skulle kunna få en uppgörelse till stånd utgör ej hinder för bifall till B.T:s ansökan.

Slut. TR:n förordnar att arrendestället Bönan 2 på fastigheten Gävle Bönan 1:1 och därå befintliga byggnader för parternas gemensamma räkning skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Advokaten G.L. utses att som god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen samt utfärda köpebrev.

L.B. överklagade i HovR:n för Nedre Norrland och yrkade att HovR:n skulle undanröja TR:ns beslut såvitt avsåg försäljning av arrenderätten. Som grund för överklagandet hävdade han att samäganderättslagen inte är tillämplig på arrenderätter.

Till utveckling av sin talan anförde L.B.: Ett bärande skäl för HD:s i NJA 1995 s. 478 refererade beslut angående samäganderättslagens tillämplighet synes vara att lagen är så gammal att domstolarna därför har stor frihet att beakta den rättsutveckling som ägt rum sedan lagens tillkomst. När det gäller bostadsrätter har detta argument bäring eftersom lagstiftningen rörande dem tillkom efter samäganderättslagen. När det gäller arrenden har argumentet däremot nästintill ingen bärkraft, eftersom arrendeinstitutet fanns redan när samäganderättslagen tillkom och det vid en revidering av lagen år 1953, när den gjordes tillämplig på tomträtter (se 20 §), beslöts att inte inbegripa arrenden. Lagstiftaren har alltså vid två tillfällen valt att inte innefatta arrenden i tillämpningsområdet. – HD anför vidare att bostadsrätt som förmögenhetstillgång är nära besläktad med äganderätt till fastighet. Detta gäller dock inte för bostadsarrende. Denna form av upplåtelse har i själva verket små likheter med äganderätt. När det gäller bostadsrätt kan innehavaren sägas ha ett slags andel i en fastighet medan en arrendator har träffat ett avtal med den som äger en fastighet. Det går inte att säga att den som ingått avtal med ägaren har en ställning som är nära besläktad med äganderätt. Som ytterligare exempel på skillnaderna kan nämnas att det inte går att använda arrenderätten som pantsäkerhet och att det vid överlåtelse finns en hembudsskyldighet gentemot jordägaren.

B.T. bestred ändring. Hon anförde bl a: Värderingsinstitutet i Gävle AB har i värdeutlåtande d 13 okt 1994 angivit marknadsvärdet av arrendet jämte å arrendetomten befintliga byggnader till 1 400 000 kr. Realisering av dessa värden förutsätter att köparen kan erbjudas förvärva såväl arrenderätten – med tillhörande rätt att friköpa tomten – som befintliga byggnader med därtill förbundna byggrättigheter. Byggnaderna berörs i vissa fall indirekt av regler i arrendelagen, men utgör lös egendom. Lös egendom omfattas av samäganderättslagen. Lagens tillämpning på arrenderätt är på grund av ändrade förhållanden under förändring i rättspraxis. Kommunala markägares upplåtelser av mark för bostadsbyggande m m har i stor omfattning skett med stöd av bestämmelser om tomträtt mot s k tomträttsavgäld. Denna form av markupplåtelser har varit och är alltjämt nära likvärdig med äganderätt till tomtmark, t ex vid låneinstitutens värdering av en pantförskrivning. Det har heller inte ifrågasatts, att markägaren skulle godtaga försäljning av hus med överlåtelse av tomträtten till köparen. – Gävle kommun har tidigare generellt erbjudit innehavarna av boendearrenden att utbyta formen bostadsarrenden mot tomträtt och tomträttsupplåtelse förekommer också i det berörda bostadsområdet. Vidare har kommunen i samband med fastställande av plan för det berörda området generellt öppnat möjlighet för berörda husägare att friköpa sina tomter mot en i samband med planbeslutet fastställd prislista. Fall har redan förekommit där tomt har friköpts i samband med försäljning och överlåtelse av bostadshus och anläggningar. Det framstår därmed som klart att kommunen som markägare och arrendegivare inte har några kvarstående intressen som skulle kunna trädas förnär genom att god man förordnas med försäljningsuppdrag enligt samäganderättslagen. – Med bifall till klagandens yrkande kommer det samägda godsets marknadsvärde att drastiskt reduceras.

HovR:n (hovrättslagmannen Hegrelius Jonson, hovrättsrådet Grefberg, hovrättsassessorn Norström, referent, och tf hovrättsassessorn Edenström) anförde i beslut d 17 febr 1997: Skäl. Enligt 1 § samäganderättslagen, som tillkom år 1904, är lagen tillämplig på fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev. Lagrummet kompletterades år 1953 med 20 §, som utsträckte lagens tillämplighet till att omfatta även tomträtt. Tomträtt är en nyttjanderätt som i allt väsentligt ger tomträttshavaren samma rättsställning som en ägare. Övriga former av nyttjanderätt faller inte direkt under samäganderättslagen. HD har dock i rättsfallet NJA 1995 s 478, vartill TR:n hänvisat, funnit att samäganderättslagen bör anses i sina väsentliga delar analogt tillämplig på bostadsrätt. I avgörandet betonas bostadsrättens förmögenhetsvärde, knutet till innehavet av en lägenhet i ett bostadshus, såsom ett kriterium för att betrakta bostadsrätten som nära besläktad med äganderätten till en fastighet. HD:s bedömning i det refererade avgörandet skedde mot bakgrund av ett allmänt uttalande om att domstolarna måste ha stor frihet att beakta den rättsutveckling som ägt rum sedan samäganderättslagens tillkomst och att uppräkningen av egendomskategorier i lagens 1 § inte bör hindra att lagen analogt tillämpas också på andra därmed jämförbara förmögenhetsobjekt. Fråga är nu om en sådan tillämpning kan ske beträffande bostadsarrende, varom här ostridigt är fråga.

Bostadsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och det väsentliga med upplåtelsen är att arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla ett bostadshus som skall användas för honom och hans närstående. Institutet bostadsarrende i dess nuvarande form tillskapades genom lagstiftning år 1968, vilken föranleddes främst av den ökade tillkomsten av sommarstugor och annan fritidsbebyggelse på ofri grund och, i förhållande till den fulla avtalsfrihet som tidigare hade gällt, innebar en fastare reglering med skyddsregler för arrendatorn men även hänsynstagande till jordägarens berättigade anspråk. Lagstiftningen innebar bl a att arrendatorns rätt att överlåta arrendet utvidgades. I lagstiftningsärendet uttalades bl a av departementschefen och en majoritet bland remissinstanserna att arrendet fyller ett angeläget och praktiskt behov för i första hand sådan fritidsbebyggelse som är av mindre kapitalkrävande art. (Se prop 1968:19 s 7f.) )

Det kan sålunda konstateras att de gällande bestämmelserna om bostadsarrende utgör en produkt av rättsutvecklingen efter samäganderättslagens tillkomst. Fråga är om en markdispositionsform som även i nutidens samhälle har stor utbredning och betydelse.

Bostadsarrende som upplåtits på viss tid får enligt 10 kap 7 § JB överlåtas till någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, såvida parterna i arrendeavtalet inte kommit överens om annat och inskränkningen godkänts av arrendenämnden. Något förbud mot att betinga sig ersättning för överlåtelse av bostadsarrende finns inte. Ett bostadsarrende kan därför uppenbarligen representera ett betydande ekonomiskt värde för arrendatorn, särskilt om det redan finns byggnader på arrendestället. Möjligheterna att överlåta byggnader på mark som upplåtits med nyttjanderätt är uppenbarligen starkt beroende av att nyttjanderätten samtidigt kan överlåtas.

Bostadsarrende, som kan överlåtas och som representerar ett ekonomiskt värde, kan utmätas och är den vanligast förekommande arrendeformen i exekutiva sammanhang. När en utmätningsgäldenär äger hus på mark som upplåtits med bostadsarrende anses arrendet i kombination med byggnaden ofta utgöra ett utmätningsobjekt av inte obetydligt värde. Vid utmätning av sådan egendom skall, enligt bestämmelsen i 4 kap 6 § UB och i syfte att undvika onödig värdeförstöring, byggnaden och nyttjanderätten regelmässigt följas åt (jfr prop 1980/81:8 s 365). Byggnaden och arrenderätten betraktas således i dessa sammanhang som en sammanhållen ekonomisk enhet.

Den egendom som det nu är fråga om består dels av på arrendestället belägna byggnader, dels av själva arrenderätten. Byggnaderna, som är lös egendom, omfattas direkt av samäganderättslagen. Annat har inte påståtts i målet än att bostadsarrendet i och för sig får överlåtas. När fråga uppkommer om försäljning enligt samäganderättslagen av byggnader på mark som upplåtits med bostadsarrende, framstår det som väl förenligt med regleringens syfte – att en upplösning av samägandet kommer till stånd – att arrenderätten kan ingå i försäljningen som ett komplement till den lösa egendomen. Vid en försäljning enligt samäganderättslagen som omfattar bostadsarrende måste givetvis iakttas vad som stadgas i 10 kap 7 § 1, 2 och 4 st JB om jordägarens samtycke och om hembud.

Det anförda leder till slutsatsen att samäganderättslagen bör i sina väsentliga delar anses analogt tillämplig i ett fall som det förevarande, nämligen på bostadsarrende i kombination med byggnad på ofri grund. L.B:s överklagande skall därför lämnas utan bifall.

HovR:ns avgörande. HovR:n lämnar överklagandet utan bifall.

L.B. överklagade och yrkade att HD med ändring av HovR:ns beslut skulle lämna ansökan om försäljning av arrenderätten enligt samäganderättslagen utan bifall.

B.T. bestred ändring. A-M.C. som förelagts att svara avhördes inte.

Målet föredrogs.

Föredraganden, RevSekr Carlehäll, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. L.B. har i HD vidhållit vad han anfört i HovR:n. Han har vidare åberopat bl a följande. Gällande bestämmelser om bostadsarrende utgör inte en produkt av rättsutvecklingen efter samäganderättslagens tillkomst. De skyddsregler för arrendatorn som infördes genom 1968 års lagändringar i nyttjanderättslagen utgjorde ingen förändring av rättsläget utan var enbart en anpassning till vad som redan gällde. Även möjligheten för arrendatorn att överlåta arrendestället var en anpassning till rådande rättsläge.

Rättsinstitutet bostadsarrende tillkom genom ändringar i nyttjanderättslagen år 1968. Tidigare grundade sig avtal om bostadsarrende på nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende som i huvudsak behållits oförändrade sedan lagens tillkomst år 1907. Huvudmotivet för 1968 års lagstiftning var att införa en möjlighet till förlängning, när den i avtalet bestämda tiden gått ut. Bostadsarrendatorer erhöll ett direkt besittningsskydd. Såvitt avsåg arrendatorns möjlighet att överlåta arrenderätten skedde en betydande begränsning av det tidigare stränga substitutionsförbudet (jfr Bäärnhielm-Larsson, Arrendelagen, 8:54f, 10:9 och 10:20).

Den fråga som aktualiseras i målet är huruvida lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt kan anses vara analogt tillämplig på bostadsarrende.

I NJA 1995 s 478 ansågs att lagen i sina väsentliga delar var analogt tillämplig på bostadsrätt. I rättsfallet uttalades att domstolarna måste ha stor frihet att beakta den rättsutveckling som ägt rum sedan samäganderättslagens tillkomst och att uppräkningen av egendomskategorier i lagens 1 § inte borde hindra att lagen analogt tillämpas också på andra därmed jämförbara förmögenhetsobjekt.

Av vad som ovan anförts följer att bostadsarrende i huvudsak är att betrakta som en företeelse tillkommen efter samäganderättslagens införande. En bostadsarrendators rättsställning kan emellertid, bl a med hänsyn till de begränsningar som föreligger för arrendatorn att använda egendomen som kreditsäkerhet, inte jämställas med de fall där marken disponeras med äganderätt eller tomträtt. Med hänsyn till de möjligheter som föreligger för arrendatorn att överlåta arrenderätten kan emellertid denna med tillhörande byggnader representera ett betydande förmögenhetsvärde. Särskilt gäller detta vid upplåtelse av mark för årsbostäder, s k arrendevillor.

Byggnad på ofri grund omfattas i och för sig av samäganderättslagen (jfr NJA 1916 s 104). Samäganderättsförhållandet torde emellertid i det övervägande antalet fall jämväl omfatta arrenderätten. Såväl praktiska som ekonomiska skäl talar för att tvister i anledning av dessa samäganderättsförhållanden blir avgjorda utan långa dröjsmål och att delägarna vid bristande enighet bereds en möjlighet att åstadkomma en upplösning av samäganderättsförhållandet i dess helhet. Den befogenhet som enligt 6 § samäganderättslagen tillkommer varje delägare i samägd egendom att få samäganderättsförhållandet upplöst genom försäljning av egendomen synes väl lämpad att även omfatta bostadsarrende i kombination med byggnad på ofri grund. En sådan tillämpning stämmer också väl överens med de syften lagen är avsedd att främja. Vid en försäljning av egendomen tillgodoses jordägarens intressen genom bestämmelserna om samtycke och hembud i 10 kap 7 § JB.

Med hänsyn till det anförda bör samäganderättslagen i sina väsentliga delar anses analogt tillämplig på bostadsarrende i kombination med byggnad på ofri grund.

HD:s avgörande. HD lämnar överklagandet utan bifall.

HD (JustR:n Lind, Svensson, Thorsson, Pripp, referent, och Lundius) fattade följande slutliga beslut: Skäl. L.B. har i HD vidhållit vad han anfört i HovR:n. Han har tillagt bl a följande. De skyddsregler för arrendatorn som infördes genom 1968 års ändringar i nyttjande-rättslagen utgjorde ingen förändring av rättsläget utan var enbart en anpassning till vad som redan gällde. Den avsevärt förkortade arrendetid som numera gäller har dock givit jordägaren ökad rådighet över marken och arrendatorns ställning har långsiktigt allvarligt försvagats. – Förutom de samägda byggnader som finns på den gemensamt arrenderade marken finns en kajanläggning för fiskets behov som helt ägs av honom.

Av 1 § lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt framgår att lagen är tillämplig på fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev. Med en ändring i lagen år 1953 kom denna att i tillämpliga delar gälla också i fråga om tomträtt, som innehas av två eller flera. I praxis har förutsatts att byggnad på ofri grund omfattas av lagen (NJA 1916 s 104, jfr även Ds ju 1994:7 s 81 samt NJA 1984 s 45). Av NJA 1995 s 478 följer att lagen i sina väsentliga delar också är analogt tillämplig på bostadsrätt.

Den fråga som HD nu har att pröva är huruvida samäganderättslagen kan anses analogt tillämplig på bostadsarrende.

I likhet med tomträtt och bostadsrätt utgör bostadsarrende en form av nyttjanderätt. Visserligen ger inte arrendet dess innehavare samma starka rättsliga ställning som en innehavare av någon av dessa rättigheter. Bostadsarrendatorn har dock betydande skydd för sin nyttjanderätt, främst genom bestämmelserna om rätt till förlängning av arrendeavtalet och rätt till överlåtelse av arrenderätten. Bostadsarrende utgör ett viktigt komplement till andra markdispositionsformer och kan representera ett stort ekonomiskt värde för arrendatorn.

Från praktisk och ekonomisk synpunkt ter det sig naturligt att se arrendet och de byggnader som arrendatorn äger på arrendestället som en sammanhållen enhet. Om det är aktuellt med en försäljning enligt samäganderättslagen av bostadshus på ett arrendeställe framstår det därför som väl förenligt med samäganderättslagens syfte att möjlighet ges delägare att i samma ordning få upplöst också den gemensamma arrenderätten. Samäganderättslagen bör därför i sina väsentliga delar anses analogt tillämplig även på bostadsarrende vid försäljning enligt lagen av bostadshus som arrendatorerna gemensamt äger. Vid försäljningen får iakttas vad som föreskrivs i 10 kap 7 § första, andra och fjärde styckena JB om jordägarens samtycke och hembud.

HD finner på grund av det anförda inte skäl för ändring av det överklagade beslutet.

HD:s avgörande. HD lämnar överklagandet utan bifall.

HD:s beslut meddelades d 14 okt 1998 (mål nr Ö 983-97).