Högsta domstolen referat NJA 2002 s. 613 (NJA 2002:73)

Instans
Högsta domstolen
Referat
NJA 2002 s. 613 (NJA 2002:73)
Målnummer
Ö421-02
Avdelning
1
Avgörandedatum
2002-11-25
Rubrik
Fråga huruvida inskrivningsmyndighets beslut om lagfart kan undanröjas när i det överklagade ärendet framkommit uppgifter som, om de hade varit kända för myndigheten, hade medfört att lagfart inte bort meddelas utan närmare undersökning. Tillika fråga om rättegångskostnader i tvistigt lagfartsärende. 19 kap. 16 § och 20 kap. 5 och 7 §§ JB.
Lagrum
19 kap. 16 § och 20 kap. 5 § och 7 § jordabalken (1970:994)
Rättsfall
•  NJA 1973 s. 379
•  NJA 1990 s. 42
•  NJA 2001 s. 738

Inskrivningsmyndigheten i Uddevalla beviljade d. 28 aug. 2001 lagfart för Skummeslövsgården AB på hela fastigheten Laholm Skummeslöv 3:165 enligt "köp 2001-07-15" från Svenska Röda Korsets Centralstyrelse (Röda Korset).

Röda Korset överklagade i HovR:n för Västra Sverige och yrkade att HovR:n skulle undanröja inskrivningsmyndighetens beslut och vilandeförklara Skummeslövsgården AB:s ansökan om lagfart på fastigheten Laholm Skummeslöv 3:165. Till stöd för sitt yrkande angav Röda Korset att förvärvet avsåg del av fastighet och var beroende av avstyckning, som ännu inte var avslutad.

Skummeslövsgården AB förklarade sig medge Röda Korsets yrkande.

HovR:n (hovrättsråden Nyström och Ranch) anförde i slutligt beslut d. 21 dec. 2001: Om ett förvärv av fast egendom avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning skall en lagfartsansökan vilandeförklaras enligt 20 kap. 7 § 11 JB. Frågan i HovR:n är om de mellan köpare och säljare upprättade köpehandlingarna ger anledning att vilandeförklara ansökan om lagfart på den grund att köpehandlingarna utvisar att förvärvet endast avser en del av fastigheten Laholm Skummeslöv 3:165.

I 4 kap. 1 § JB regleras vilka formkrav som uppställs vid köp av fast egendom. Bland annat föreskrivs att en köpehandling skall innehålla uppgift om "egendomen". Att en köpehandling innehåller ett klart angivande av vad det är som överlåts är av betydelse inte bara för köpare och säljare utan även för tredje man och olika myndigheter. Det nu sagda torde i än högre grad gälla vid sådan överlåtelse av visst område av fastighet som avses i det nämnda kapitlets 7 §. Den överlåtna egendomen bör därvid anges med areal och, om möjligt, belägenhet.

Inskrivningsmyndighetens akt utvisar att Skummeslövsgården AB:s lagfartsansökan grundades på ett köpebrev i vilket den överlåtna egendomen angavs till "Fastigheten Laholm Skummeslöv 3:165 i Skummeslöv församling". Eftersom köpet enligt denna handling således otvetydigt avsett hela den nämnda registerfastigheten förfor inskrivningsmyndigheten riktigt när den beviljade lagfart på förvärvet.

Röda Korset har till grund för sitt överklagande gjort gällande att köpebrevet inte korrekt återger innehållet i överenskommelsen mellan köparen och säljaren. Till stöd härför har Röda Korset åberopat det mellan parterna ingångna köpekontraktet.

I det till HovR:n ingivna köpekontraktet anges som överlåtelseobjekt "Fastigheten Laholm Skummeslöv 3:165 i Skummeslöv församling". Under rubriken § 15 Övriga villkor och bestämmelser antecknades följande:

Köparen är medveten om att fastigheten som idag är taxerad som specialenhet med ett taxeringsvärde på 0 kr vid ägarbytet kommer att omtaxeras och åsättas ett taxeringsvärde.

Köparen är medveten om att en del av fastigheten kommer att avstyckas. Detta gäller området kring de två villorna söder om huvudbyggnaden samt ett område längs Stora Strandvägen nere vid havet. Ärendet ligger på Lantmäteriet och kommer att vara klart inom kort. Omfattningen av avstyckningen framgår av bifogade karta som har erhållits från stadsarkitekten Kjell Pihl.

Köparen har varit i kontakt med Laholms kommun och förhört sig om de möjligheter och begränsningar som fastigheten har.

Röda Korset avstår från hyresersättning för innevarande år.

Skummeslövsgården AB förbinder sig att avstå från varje krav på ersättning i anledning av mellanvarande hyresförhållande. Återkallelse av ansökan till hyresnämnden skall ske den 13/6 2001.

Köparen godkänner att handpenningen förvaras på mäklarens klientmedelskonto intill dess att säljaren hunnit skriva under kontraktet.

Av det ovan återgivna framgår att även köpekontraktet utpekar hela registerfastigheten Skummeslöv 3:165 som föremålet för överlåtelsen. Den i § 15 intagna texten ger inte vid handen att någon del av fastigheten skulle kvarbli i säljarens hand och att överlåtelsen därför endast omfattade visst område av fastigheten. Om även köpekontraktet åberopats till grund för en lagfartsansökan, hade – mot bakgrund av vad som inledningsvis sagts om de krav som måste ställas på angivandet av vilken egendom som överlåts – inskrivningsmyndigheten vid sin formellt präglade prövning därför inte haft anledning att utgå från annat än att överlåtelsen omfattade hela den angivna fastigheten. Vid denna bedömning saknas skäl att ändra det överklagade beslutet.

HovR:n avslår överklagandet.

Från beslutet var hovrättslagmannen Frennered skiljaktig enligt följande: Av § 15 i köpekontraktet av d. 12 juni 2001 framgår att köpet avsåg, inte hela fastigheten utan fastigheten med undantag för ett visst område, vars omfattning angavs i en till köpekontraktet bifogad karta och beträffande vilket ansökan om avstyckning hade gjorts hos lantmäterimyndigheten.

Enligt 20 kap. 7 § 11 JB skall en lagfartsansökan förklaras vilande om förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning.

Inskrivningsmyndighetens beslut bör därför undanröjas och ärendet visas åter till inskrivningsmyndigheten för erforderlig handläggning.

Röda Korset överklagade och yrkade att HD skulle återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten för erforderlig handläggning.

Skummeslövsgården AB bestred ändring.

Röda Korset yrkade ersättning för rättegångskostnader i HD.

Skummeslövsgården AB yrkade, för det fall HD skulle finna att rättegångskostnader kan utdömas i ärendet, ersättning för rättegångskostnader i HD.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Peder Munck, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Beträffande medgivandet av Röda Korsets talan i HovR:n har Skummeslövsgården AB i HD anmärkt att detta upprättats av fastighetsmäklaren och undertecknats och ingivits till HovR:n av bolagets företrädare B. P. utan någon närmare eftertanke.

Av 15 § i köpekontraktet d. 12 juni 2001 kan sägas framgå att det i vart fall är osäkert huruvida köpet avsåg hela fastigheten eller om vissa områden undantogs från överlåtelsen.

Det var i HovR:n ostridigt att överlåtelsen endast avsåg del av fastigheten och att lagfartsansökan skulle förklaras vilande i avvaktan på ansökt avstyckningsförrättning.

Enligt 20 kap. 7 § JB skall en lagfartsansökan förklaras vilande om förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning. Även om inskrivningsmyndighetens beslut att meddela full lagfart var riktigt utifrån de handlingar som där presenterades i ärendet borde HovR:n därför ha undanröjt lagfartsbeslutet och återförvisat ärendet till myndigheten för ny handläggning (jfr rättsfallet NJA 1973 s. 379).

Vad Skummeslövsgården AB i HD anfört angående omständigheterna kring medgivandet i HovR:n ändrar inte denna bedömning.

Med ändring av HovR:ns beslut och undanröjande av inskrivningsmyndighetens beslut återförvisar HD sålunda ärendet till inskrivningsmyndigheten för erforderlig handläggning.

Vad beträffar framställda yrkanden om ersättning för rättegångskostnader anför HD. Den för inskrivningsärenden generella hänvisningen i 19 kap. 3 § 2 st. JB till RB:s regler om tvistemål har efter lagändring d. 1 juli 2000 utgått. Att någon förändring såvitt avser möjligheten att utdöma ersättning för rättegångskostnader vid inskrivningsmyndighet därmed skulle vara avsedd framgår ej av förarbetena till lagändringen. Möjligen beror det på ett förbiseende att 19 kap. 26 § JB ej kommit att innehålla en hänvisning till ärendelagens (1996:242) kostnadsbestämmelser. HD finner sålunda, i enlighet med domstolens ställningstagande i rättsfallet NJA 1990 s. 42, att frågan om parts eventuella rätt till ersättning av motparten för rättegångskostnader i HD får prövas av inskrivningsmyndigheten i samband med lagfartsärendet efter dess återupptagande med tillämpning av RB:s kostnadsregler för indispositiva tvistemål.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut undanröjer HD inskrivningsmyndighetens beslut och visar ärendet åter till inskrivningsmyndigheten för erforderlig handläggning.

Frågan om parts rätt till ersättning av motparten för rättegångskostnader i HD får prövas av inskrivningsmyndigheten i samband med lagfartsärendet efter dess återupptagande.

HD (JustR:n Inger Nyström, Johan Munck, Thorsson, Pripp och Dahllöf, referent, i själva saken, samt JustR:n Nyström, Munck och Thorsson beträffande rättegångskostnaderna) anförde i slutligt beslut d. 25 nov. 2002: Skäl. Av handlingarna i målet framgår att Röda Korset och Skummeslövsgården upprättade köpekontrakt och köpebrev d. 12 juni 2001 respektive d. 15 juli samma år. Överlåtelseobjektet anges i båda handlingarna vara "Fastigheten Laholm Skummeslöv 3:165 i Skummeslövs församling". I § 15 "Övriga villkor och bestämmelser" i köpekontraktet finns bl.a. en uppgift om att köparen är medveten om att en del av fastigheten kommer att avstyckas och att omfattningen av avstyckningen framgår av en bifogad karta. Detta gäller området kring de två villorna söder om huvudbyggnaden samt ett område längs Stora Strandvägen nere vid havet. Vidare sägs i paragrafen att ärendet ligger hos lantmäteriet och kommer att vara klart inom kort. Inskrivningsdagboken visar att Skummeslövsgårdens ansökan om lagfart grundades på köpebrevet. Inskrivningsmyndigheten beviljade lagfart på hela fastigheten d. 28 aug. 2001.

I HD har Röda Korset hävdat att överlåtelsen avsåg endast en del av fastigheten och att detta framgår bl.a. genom att köpekontraktet innehåller en upplysning om avstyckning. Vidare har Röda Korset pekat på att Skummeslövsgården i en skrivelse till HovR:n vitsordade att skälen till säljarens ändringsyrkande var korrekta och därför gick med på en ändring av inskrivningsmyndighetens avgörande. Lagfartsansökan skall därför enligt Röda Korset rätteligen förklaras vilande tills fastighetsbildningen slutförts.

Skummeslövsgården har invänt att det framgår av både köpekontraktet och köpebrevet att förvärvet avsåg hela fastigheten. Inskrivningsmyndighetens beslut att bevilja lagfart är därför riktigt. Bakom Skummeslövsgårdens medgivande i HovR:n låg ett skriftligt förslag från fastighetsmäklaren som undertecknades och gavs in till HovR:n av bolagets företrädare utan närmare eftertanke.

Enligt 20 kap. 5 § 1 st. JB skall den som söker lagfart ge in fångeshandlingen och de övriga handlingar som är nödvändiga för att styrka förvärvet. Prövningen i ett inskrivningsärende skall vara formell i den meningen att vid en ansökan om lagfart skall bl.a. kontrolleras om den ingivna fångeshandlingen är formellt i ordning. Även om detta är utgångspunkten kan det finnas fall där också en mera materiell prövning kan vara motiverad (jfr Grauers, Fastighetsköp, 15 uppl. 2001, s. 19 f.). Det framgår av 19 kap. 16 § 1 st. samma balk att om det på grund av någon särskild omständighet finns anledning att anta att det förvärv som sökanden åberopar är ogiltigt eller inte kan göras gällande eller att den sökta åtgärden på annat sätt skulle kränka någon annans rätt, inskrivningsmyndigheten skall ge den vars rätt berörs tillfälle att yttra sig. Även annan får ges tillfälle att yttra sig. Vidare följer av tredje stycket i samma paragraf att inskrivningsmyndigheten får förelägga sökanden att inom viss tid väcka talan vid domstol, om myndigheten finner att det råder tvist om sökandens rätt. Dessutom gäller att lagfartsansökan skall förklaras vilande enligt 20 kap. 7 § 11 om inskrivningsmyndigheten finner att förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning.

HD finner att inskrivningsmyndigheten vid sin prövning inte hade anledning att efterforska om det fanns något köpekontrakt, eftersom det i köpebrevet inte fanns någon hänvisning till kontraktet (jfr Lars K. Beckman m.fl., Fastighetsrätt, Volym 2. uppl. 2:1, 2001, s. 676). Myndighetens beslut att bevilja lagfart var därför riktigt med hänsyn till den fångeshandling som låg till grund för beslutet.

För inskrivningsärenden finns ingen motsvarighet till den för dispositiva tvistemål gällande begränsningen för part att i högre rätt åberopa nya omständigheter och bevis. Ärendet skall alltså prövas med utgångspunkt i den utredning som numera är tillgänglig.

Visserligen kan det på skäl som HovR:n har anfört hävdas att det nu åberopade köpekontraktet i sig inte ger anledning till annat antagande än att hela registerfastigheten Skummeslöv 3:165 omfattades av överlåtelsen. Röda Korset har emellertid dessutom åberopat den ostridiga omständigheten att de i köpekontraktet berörda avstyckningarna inte hade genomförts vid tiden för köpebrevets utfärdande. Om köpekontraktet, i förening med en upplysning om nämnda omständighet, hade varit tillgängligt vid inskrivningsmyndighetens prövning av lagfartsansökningen, borde lagfart inte utan närmare undersökning ha meddelats på hela fastigheten.

I enlighet med det anförda skall inskrivningsmyndighetens beslut undanröjas och målet återförvisas till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning (jfr NJA 1973 s. 379).

Vad härefter gäller kostnaderna i målet följer av 18 kap. 15 § 3 st. RB att, när mål återförvisas till lägre rätt, kostnaderna i den högre rätten skall prövas i samband med målet efter dess återupptagande. I rättsfallet NJA 1990 s. 42 konstaterade HD att den angivna regeln, i enlighet med den princip som har kommit till uttryck i 21 § lagen (1946:804) om införande av nya rättegångsbalken, får anses äga motsvarande tillämpning, om återförvisning sker till annan myndighet än domstol, under förutsättning att någon särskild föreskrift av annan innebörd inte har meddelats. I den mån de föreskrifter om förfarandet som gäller för en sådan myndighet innebär att myndigheten är förhindrad att ingå i prövning av frågor rörande rättegångskostnader, får enligt rättsfallet dessa föreskrifter anses innefatta en sådan särskild reglering som sätter 18 kap. 15 § 3 st. RB ur spel.

I det nämnda rättsfallet ansågs att den då gällande hänvisningen i 19 kap. 3 § 2 st. JB till bestämmelserna om tvistemål gav utrymme för en inskrivningsmyndighet att pröva frågor om rättegångskostnader. Efter en ändring i balken år 2000 (SFS 2000:226) saknas numera någon motsvarande hänvisning i balken, något som inte synes ha närmare kommenterats i förarbetena till lagändringen. Eftersom förhållandena i inskrivningsärenden är sådana att det inte annat än i mycket särpräglade fall kan tänkas uppkomma frågor om fördelning av rättegångskostnader, finns det inte tillräcklig grund för att utgå från att det trots avsaknaden av lagstöd har varit åsyftat att inskrivningsmyndigheterna skall ha till uppgift att besluta i sådana frågor. HD har i flera fall funnit reglerna i 18 kap. RB analogiskt tillämpliga vid domstols handläggning av vissa speciella ärenden för vilka något lagstöd för en sådan tillämpning inte förelegat (se NJA 1994 s. 33 med hänvisningar samt NJA 2001 s. 738).

Tillräckliga skäl för en sådan analogisk tillämpning föreligger inte när det gäller inskrivningsmyndigheterna, vilka principiellt är att anse som förvaltningsmyndigheter.

På grund av det anförda får det anses att en inskrivningsmyndighet numera är förhindrad att ålägga en part att ersätta motpartens rättegångskostnad och att frågan om rättegångskostnadernas fördelning vid återförvisning av ett inskrivningsärende ankommer på den högre rätten, varvid frågan skall prövas enligt 18 kap. 2 § RB.

Med hänsyn till omständigheterna i ärendet bör skäligen vardera parten bära sin rättegångskostnad i HD.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut undanröjer HD inskrivningsmyndighetens beslut och visar ärendet åter till inskrivningsmyndigheten för erforderlig handläggning.

Vardera parten skall bära sin rättegångskostnad i HD.

Referenten, JustR Dahllöf, med vilken JustR Pripp instämde, var skiljaktig i fråga om rättegångskostnader och anförde: I JB saknas bestämmelser om rättegångskostnader i lagfartsärenden. Däremot föreskrevs i tidigare 19 kap. 3 § 2 st. samma balk att vid behandling av inskrivningsärenden skulle bestämmelserna om tvistemål gälla i tillämpliga delar om inte något annat följde av JB. Med stöd av den bestämmelsen uttalade HD i rättsfallet NJA 1990 s. 42 att, sedan ett partsförhållande uppkommit och HovR:n efter besvär över domvilla undanröjt och återförvisat ett lagfartsärende, det hade fått anses ankomma på inskrivningsmyndigheten att i samband med ärendets återupptagande pröva frågan om ersättningsskyldighet för rättegångskostnad (jfr 18 kap. 15 § 3 st. RB).

Genom en lagändring som trädde ikraft d. 1 juli år 2000 (SFS 2000:226) upphävdes hela nittonde kapitlet och ersattes av ett nytt kapitel med rubriken "Handläggning av inskrivningsärenden m.m.". När det gäller den gamla hänvisningen i 19 kap. 3 § 2 st. JB gjorde regeringen den bedömningen att det behövdes mera detaljerade bestämmelser. Eftersom inskrivningsärenden ansågs mer lika förvaltningsärenden och domstolsärenden än tvistemål vid domstol valde regeringen lagen om domstolsärenden (ärendelagen) som förebild (jfr prop. 1999/2000:39 s. 112 f. och 159 f.). Detta ledde till att det i 19 kap. 26 § JB idag finns hänvisningar till ett förhållandevis stort antal bestämmelser i ärendelagen. Det finns emellertid inte någon hänvisning till 32 § ärendelagen som reglerar frågan om rättegångskostnader. Den inte oväsentliga frågan huruvida en förändring av rättsläget var avsedd beträffande rättegångskostnader synes inte ha kommenterats.

Trots att det nu saknas bestämmelser i ämnet bör i ett fall som det aktuella då enskilda är motparter till varandra och tvistar i ärendet bestämmelserna i 18 kap. RB tillämpas (jfr NJA 2001 s. 738 I och II). Det bör ankomma på inskrivningsmyndigheten att efter lagfartsärendets återupptagande pröva frågan om rättegångskostnader i HD (jfr NJA 1990 s. 42).

HD:s beslut meddelades d. 25 nov. 2002 (mål nr Ö 421-02).