Hovr�tten f�r �vre Norrland referat RH 2002:46

Grabeto Kommanditbolag (Grabeto) ingav den 25 februari 2002 till Inskrivningsmyndigheten i Skellefte� en ans�kan om lagfart f�r fastigheterna Lycksele Stadshuset 7, Ume� Vale 6 och � av Ume� Vale 5 som Grabeto enligt ans�kan hade f�rv�rvat genom ett koncerninternt k�p. I ans�kan angavs att Ume� Vale 5 hade �verl�tits vidare till L�nsf�rs�kringar V�sterbotten (L�nsf�rs�kringar) genom ett transportk�p den 21 februari 2002. – Enligt k�pebrevet som l�g till grund f�r lagfartsans�kan, hade Postfastigheter AB �verl�tit Lycksele Stadshuset 7 f�r en k�peskilling p� 5 080 129 kr, � av Ume� Vale 5 f�r en k�peskilling p� 30 641 857 kr, Ume� Vale 6 f�r en k�peskilling p� 30 277 785 kr samt �sele Haren 5 och 18 f�r en k�peskilling p� 23 736 kr till Grabeto. Den sammanlagda k�peskillingen angavs till 66 023 507 kr. – Enligt f�rk�psintyg hade kommunerna i Ume� och Lycksele beslutat att inte ut�va f�rk�psr�tt eller p�kalla hyresn�mndernas pr�vning avseende fastigheterna i respektive kommun. �sele kommun hade ans�kt om att regeringen skulle ge kommunen tillst�nd att ut�va f�rk�psr�tten avseende fastigheterna �sele Haren 5 och 18.

Inskrivningsmyndigheten i Skellefte� ( 2002-03-20, r�dmannen Christel Lundmark) f�rklarade Grabetos ans�kan om lagfart p� Ume� Vale 6 och Lycksele Stadshuset 7 vilande samt anf�rde f�ljande. F�rv�rvet �r beroende av att f�rk�p inte sker (20 kap. 7 � 12 p. jordabalken jfr. med 7 � f�rk�pslagen).

I fastighetsregistret har antecknats bl.a. f�ljande uppgifter:

– Lycksele Stadshuset 7, 2002-03-05 f�rk�psr�tt ut�vad vid �verl�telse till Grabeto KB p� �sele Haren 5 och �sele Haren 18.

– Ume� Vale 6, 2002-03-05 f�rk�psr�tt ut�vad vid �verl�telse till Grabeto KB p� �sele haren 5 och �sele Haren 18.

– �sele Haren 5, 2002-02-18 f�rk�psr�tten bestridd, 2002-02-28 f�rk�psr�tt ut�vad vid �verl�telse till Grabeto KB

– �sele Haren 18, 2002-02-18 f�rk�psr�tten bestridd, 2002-02-28 f�rk�psr�tt ut�vad vid �verl�telse till Grabeto KB.

Av fastighetsregistret framg�r vidare att vad avser den i k�pet ing�ende h�lften av Ume� Vale 5 har L�nsf�rs�kringar den 1 mars 2002 beviljats lagfart p� grund av transportk�pet den 21 februari 2002.

Grabeto �verklagade inskrivningsmyndighetens beslut och yrkade att hovr�tten skulle bevilja bolaget full lagfart p� fastigheterna Lycksele Stadshuset 7 och Ume� Vale 6.

�sele kommun uppgav att kommunen inte hade n�got att erinra mot Grabetos �verklagande.

Till st�d f�r sitt �verklagande anf�rde Grabeto f�ljande. Som grund f�r sitt beslut om vilande lagfart har inskrivningsmyndigheten �beropat att f�rv�rven �r beroende av att f�rk�p ej sker. Denna grund �r felaktig eftersom f�rk�psfr�gan redan �r avgjord. Fastigheterna ligger i sin helhet inom Lycksele respektive Ume� kommun. Den 22 januari 2002 besl�t Lycksele kommun att inte ut�va sin f�rk�psr�tt avseende fastigheten Lycksele Statshuset 7. Den 21 januari 2002 besl�t Ume� kommun att inte ut�va sin f�rk�psr�tt avseende fastigheten Ume� Vale 6. Grabeto uppfyller �ven i �vriga avseenden samtliga villkor f�r att erh�lla full lagfart.

Hovr�tten f�r �vre Norrland (2002-06-20, hovr�ttsr�den Gunnar Sj�blom, Bertil Eriksson, referent, och Anders Carlbaum) upph�vde inskrivningsmyndighetens beslut om vilandef�rklaring av lagfartsans�kan och visade m�let �ter till inskrivningsmyndigheten f�r ny behandling.

Som sk�l anf�rde hovr�tten f�ljande.

Enligt 20 kap. 7 � 12 p. jordabalken skall vid k�p eller byte en lagfartsans�kan f�rklaras vilande om f�rv�rvet �r beroende av att f�rk�p ej sker eller vid f�rk�p detta inte �r fullbordat. Enligt 1 � f�rk�pslagen (1967:868) har en kommun under vissa f�ruts�ttningar f�rk�psr�tt vid f�rs�ljning av fast egendom. Enligt 2 � samma lag f�r f�rk�psr�tten ut�vas om egendomen helt eller delvis �r bel�gen inom kommunens eget omr�de. Om egendomen delvis �r bel�gen i annan kommun, f�r f�rk�psr�tt ut�vas endast om denna kommun samtycker till f�rk�pet. Av 3 � 1 st. 6 p. samma lag framg�r att f�rk�psr�tt inte f�r ut�vas om f�rs�ljningen avser endast andel av fastighet samt k�paren redan �ger annan andel i fastigheten och denna andel f�rv�rvats p� annat s�tt �n genom g�va. Enligt 5 � 1 st. samma lag inneb�r f�rk�psr�tten att kommunen f�r f�rv�rva den egendom k�pet avser fr�n s�ljaren p� de villkor som avtalats mellan denne och k�paren. Enligt 7 � 1 st. ut�vas f�rk�psr�tten genom att kommunen inom viss tid underr�ttar s�ljare och k�pare om beslut att ut�va f�rk�psr�tt samt anm�ler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med f�reteende av bevis om underr�ttelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns omr�de, g�ller vad som sagts om underr�ttelse till s�ljare och k�pare ocks� den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel f�r varje fastighet som ing�r i f�rs�ljningen. Enligt 9 � 1 st. samma lag �r en kommun som ut�vat f�rk�psr�tt skyldig att s�ka tillst�nd till f�rk�pet, om s�ljaren eller k�paren bestrider f�rk�psr�tten. Fr�gan om tillst�nd till f�rk�p pr�vas av regeringen. Tillst�nd skall bl.a. v�gras, om egendom som avses i 1 � ej ing�r i f�rs�ljningen eller ing�r d�ri men ej �r bel�gen inom kommunens eget omr�de. Slutligen framg�r det av 12 � samma lag att k�p av fast egendom �r f�r sin giltighet beroende av att f�rk�p ej sker. Har lagfart f�r k�paren beviljats i strid med 20 kap. 7 � 12 p. jordabalken, �r f�rk�psr�tten f�rlorad.

Enligt k�pebrevet f�rv�rvade Grabeto fem fastigheter vid f�rs�ljningen.

I f�rarbetena till f�rk�pslagen (prop.1967:90 s. 97 f) anf�rde departementschefen bl.a. f�ljande. F�rk�p vid f�rs�ljning av flera fastigheter eller av fastighet och l�s egendom b�r �tminstone prim�rt omfatta all egendom som s�ljs. Om en begr�nsning av f�rk�pet till en del av den s�lda egendomen �r n�dv�ndig i det enskilda fallet, b�r den f� komma till st�nd f�rst om n�gon av parterna tar initiativ d�rtill sedan f�rk�psbeslut fattats. – Det finns ett avg�rande sk�l mot att till�ta att f�rk�pet f�r begr�nsas till n�gon eller n�gra fastigheter, n�r f�rs�ljningen omfattar flera fastigheter. En s�dan r�tt skulle n�mligen dels komplicera pr�vningsf�rfarandet hos Kungl. Maj:t i h�g grad, dels f�rsv�ra uppg�relsen mellan parterna sedan tillst�ndsfr�gan pr�vats.

Departementschefen f�reslog d�rf�r (s. 99) att f�rk�pet alltid skall omfatta all den fasta egendom som ing�r i den f�rs�ljning vid vilken f�rk�psr�tten ut�vas. Vid tillst�ndspr�vningen hos Kungl. Maj:t skall i enlighet h�rmed den s�lda fasta egendomen betraktas som en enhet och pr�vningen s�ledes g� ut p� att ge tillst�nd betr�ffande allt eller att inte alls ge tillst�nd. – Departementschefen anf�rde vidare f�ljande (s. 121 f). Om en f�rs�ljning omfattar mark som avses i 1 � inom flera kommuner och var och en av dessa �nskar f�rv�rva mark som ing�r i f�rs�ljningen, har man anledning anta att kommunerna inb�rdes kan komma �verens om att en av dem skall ut�va f�rk�psr�tten, varefter egendomen kan f�rdelas mellan dem p� l�mpligt s�tt. Om samtycke v�gras g�r alla kommunerna miste om f�rk�psr�tten eftersom f�rk�pet skall omfatta all egendom som s�ljs.

I f�rarbetena till lagen (1974:815) om �ndring av f�rk�pslagen (prop. 1974:152 s. 33) anges bl.a. f�ljande. Om en f�rs�ljning omfattar flera fastigheter m�ste kommunen enligt g�llande lag ut�va f�rk�psr�tt betr�ffande alla fastigheterna eller ocks� helt avst� fr�n f�rk�psr�tt. I fr�ga om areal- och v�rderegeln g�ller vidare att samtliga fastigheter var och en f�r sig m�ste uppfylla f�ruts�ttningarna f�r att f�rs�ljningen skall g� fri fr�n f�rk�p. Motsvarande b�r g�lla i fr�ga om egnahemsundantaget. Detta kan �sk�dligg�ras med ett exempel. En k�pare s�ker lagfart f�r egnahemsfastighet som i och f�r sig omfattas av undantaget men f�rs�ljningen avser �ven fast egendom av annat slag. I detta fall skall inskrivningsmyndigheten endast meddela vilande lagfart f�r egnahemsfastigheten och bereda kommunen tillf�lle att ut�va f�rk�psr�tt i fr�ga om hela f�rs�ljningen.

F�rk�psr�tten inneb�r s�ledes att den kommun som �nskar ut�va f�rk�psr�tten betr�ffande n�gon fastighet m�ste f�rv�rva all den fasta egendom som k�pet avser och p� de villkor som avtalats mellan s�ljaren och k�paren. F�rk�psr�tten ut�vas genom att kommunen underr�ttar s�ljare och k�pare om beslutet att ut�va f�rk�psr�tt samt anm�ler detta beslut till inskrivningsmyndigheten. En kommun som ut�var f�rk�psr�tt �r skyldig att s�ka tillst�nd till f�rk�pet, om s�ljaren eller k�paren bestrider f�rk�psr�tten. Regeringen har d� att pr�va fr�gan om tillst�nd till f�rk�pet. Tillst�nd skall under vissa f�ruts�ttningar v�gras.

I kommentaren till den kommunala f�rk�psr�tten (Ingvar Gulln�s och Sven Larsson, Den kommunala f�rk�psr�tten, 1967, s. 75-76) anf�rs bl.a. f�ljande. De f�rk�pshinder som inskrivningsdomaren har att beakta �r i f�rsta hand de som anges i 3 �. De praktiskt viktigaste fallen �r givetvis att f�rk�psr�tt �r utesluten p� grund av areal- och v�rderegeln men �ven de �vriga i 3 � angivna f�rk�pshindren m�ste naturligtvis beaktas. �ven det i 4 � andra stycket angivna hindret mot f�rk�psr�tt skall beaktas av inskrivningsdomaren. – Hinder mot f�rk�p kan emellertid f�religga �ven enligt 1 och 2 �� samt 4 � f�rsta stycket och 9 � f�rsta stycket 3. Som framh�llits i anslutning till 9 � kan s�dant hinder beaktas bara i samband med att kommunen s�ker tillst�nd till f�rk�p. Inskrivningsdomaren f�r allts� inte i samband med lagfartsans�kan beakta s�dant hinder.

Hovr�tten finner s�ledes att de fr�gor som regeringen har att pr�va enligt f�rk�pslagen �r fr�mst fr�gor som r�r avv�gningen mellan de kommunala intressena att ut�va f�rk�p och de ursprungliga avtalsparternas intresse att fullf�lja k�pet, medan inskrivningsmyndigheten har att pr�va om de formella f�ruts�ttningarna f�r f�rk�p �r uppfyllda.

�sele kommun har endast yrkat r�tt till f�rk�p avseende de fastigheter som �r bel�gna i �sele kommun. Eftersom f�rk�p inte kan ut�vas endast avseende n�gon eller n�gra av de fastigheter som ing�r i en f�rs�ljning �r d�rmed inte de formella f�ruts�ttningarna f�r ut�vande av f�rk�psr�tt uppfyllda.

Oavsett detta g�ller vid f�rs�ljning av en fastighetsandel, som denna f�rs�ljning bl.a. omfattar, som en f�ruts�ttning f�r till�mpning av undantaget i 3 � 1 st. 6 p. f�rk�pslagen att f�rs�ljningen inte omfattar annan fast egendom �n andelen (prop. 1967:90 s. 125). Eftersom inskrivningsmyndigheten redan har beviljat lagfart p� den i f�rs�ljningen ing�ende h�lftendelen av Ume� Vale 5 �r det p� grund h�rav inte m�jligt f�r �sele kommun att ut�va n�gon f�rk�psr�tt betr�ffande det aktuella k�pet.

P� grund av det sagda finner hovr�tten att det saknas f�ruts�ttningar f�r �sele kommun att ut�va f�rk�psr�tt avseende fastigheterna Lycksele Stadshuset 7 och Ume� Vale 6 och att det d�rf�r inte finns sk�l till vilandef�rklaring av Grabetos ans�kan om lagfart avseende dessa fastigheter. Inskrivningsmyndighetens beslut om vilandef�rklaring skall s�ledes upph�vas och m�let visas �ter till inskrivningsmyndigheten f�r ny behandling.

M�lnummer � 268-02