Hovrätten för Övre Norrland referat RH 2001:66

Instans
Hovrätten för Övre Norrland
Referat
RH 2001:66
Målnummer
ÖÄ149-01
Avdelning
1
Avgörandedatum
2001-11-01
Rubrik
I ett ärende om försäljning enligt samäganderättslagen av en liten skogsfastighet, vars taxeringsvärde uppgick till 67 000 kr, hade de två delägarna vitt skilda uppfattningar om fastighens marknadsvärde och efter vilka grunder ett lägsta pris borde bestämmas. Lägsta pris har bestämts till 100 000 kr, vilket motsvarade ungefär tre fjärdedelar av vad som bedömdes vara ett påräkneligt pris vid en försäljning under normala förhållanden.
Lagrum
9 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt

V.S. och hans bror T.S. äger fastigheten Kiruna Jukkasjärvi 31:2, den förre med 9/10 och den senare med 1/10. Fastighetens areal uppgår till ca 75 hektar. Den är taxerad som obebyggd lantbruksenhet. För år 2001 har fastigheten ett taxeringsvärde av 67 000 kr, varav 66 000 kr avser skogsmark och 1 000 kr avser skogsimpediment.

Skogsvårdsstyrelsen har i en skogsbruksplan som upprättats år 1994 sammanställt följande uppgifter om fastigheten. Av en landareal om 72,6 hektar utgörs 48,4 hektar av produktiv skogsmark, 22,2 hektar av impediment (kärr och mosse) och 2,0 hektar av inägomark. Härtill kommer en vattenareal om 2,4 hektar. Det totala virkesförrådet uppgår till 1 620 kubikmeter skog, varav 97 % tall. Medelboniteten är 1,7 kubikmeter skog per hektar och år. Tillväxten beräknas till totalt 80 kubikmeter skog per år.

Arealen är fördelad på spridda skiften. Fyra av dessa är skogsskiften som omfattar sammanlagt ca 55 hektar. Av den produktiva skogsmarken om 48,4 hektar enligt skogsbruksplanen kan ungefär två tredjedelar hänföras till ett skogsskifte benämnt Väkkäräjärvi. I övrigt finns ett odlingsskifte om två hektar ängsmark och två skiften med slåttermark.

V.S. bor i Jukkasjärvi och är ensam ägare till en där belägen fastighet. T.S. är bosatt i Västergötland.

I februari 1996 begärde V.S. hos Gällivare tingsrätt förordnande om att den av honom och T.S. samägda fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Härefter ansökte T.S. hos Lantmäterimyndigheten Norrbottens län om klyvning av fastigheten. V.S. motsatte sig klyvning. Genom beslut den 13 maj 1996 förklarade tingsrätten sitt ärende vilande till dess att ansökningen om klyvning hade avgjorts.

Lantmäterimyndigheten avslog T.S:s ansökan om klyvning genom beslut den 9 december 1997. I skälen till beslutet anfördes bl.a. följande. För yrkad klyvningslott kan inte anses ha framförts några andra sannolika lämpliga och aktuella användningssätt än skogsbruk. Mot bakgrund av bl.a. gällande rekommendation om att en skogsfastighet bör ha en årlig produktion av minst 200 kubikmeter skog kan yrkad klyvningslott, bestående av mark med liten produktiv skogsareal och bl.a. ströängar, inte anses bilda en lämplig skogsbruksfastighet. Inte heller kan enbart mantalet "såsom en slags andelsfastighet för någon form av jaktändamål el dylikt" anses bilda en lämplig fastighet. Eftersom sökanden äger endast en tiondel av den fastighet som ansökningen om klyvning avser, kan en klyvningslott för honom som omfattar skiftet Väkkäräjärvi anses strida mot gällande tilldelningsregler.

Genom överklaganden i flera instanser försökte T.S. utan framgång att få lantmäterimyndighetens beslut ändrat. Sedan Högsta domstolen genom beslut den 24 oktober 2000 avslagit T.S:s ansökan om prövningstillstånd, återupptogs skriftväxlingen i tingsrättens ärende. Då framkom olika meningar rörande vem som skulle förordnas som god man. I februari 2001 framställde T.S. ett yrkande om att tingsrätten skulle bestämma ett pris under vilket fastigheten inte fick säljas och att detta lägsta pris skulle vara 500 000 kr.

T.S. gjorde i frågan om lägsta pris gällande att marknadsvärdet för fastigheten uppgick till mellan 500 000 kr och 800 000 kr. Till stöd för detta anförde han bl.a. följande. Skogsskiftena har, för regionen sett, bra skog. Odlingsskiftet med ängsmark ligger i direkt anslutning till byn Jukkasjärvi. Övriga två skiften är naturliga slåtterängar. Farbara vägar underlättar bruket av de olika delarna. Tillsammans besitter de sju skiftena ett högt marknadsvärde eftersom de är av olika beskaffenhet och kan användas och avyttras för olika ändamål. Det är mycket lätt att dela upp fastigheten med hänsyn till att skiftena inte är geografiskt sammanbundna och till att de har olika ekonomiska värden. Delarna kan testamenteras bort, ges bort eller säljas. Denna möjlighet höjer givetvis värdet av fastigheten. Härtill kommer att skattetalet ger unika rättigheter i fråga om bl.a. jakt och fiske. Skiftet Väkkäräjärvi ligger i direkt anslutning till sjön med samma namn. På skiftet kan fritidshus uppföras och båtplats anläggas. Tre fritidshus har redan uppförts på grannegendom vid sjön. Jukkasjärvi är även utanför landets gränser vida känt för satsning på turism. Uppmärksamheten kring Jukkasjärvi gör det mer attraktivt att bosätta sig i denna unika by och höjer marknadsvärdena på fastigheterna där. För många penningstarka EU-medborgare är norra Sverige en intressant och exotisk del av Europa, något som påverkar prisbilden för fastigheter.

V.S. å sin sida gjorde gällande att ett utgångspris på 500 000 kr var alldeles för högt och att lägsta pris i stället borde bestämmas till ett belopp som låg något under det värde, 84 000 kr, som framkom genom att det taxeringsvärde som han utgick från, 63 000 kr, multiplicerades med faktorn 1,33.

Enligt V.S. fanns mycket att invända mot den bild T.S. tecknat av fastigheten och dess möjligheter. V.S. anförde bl.a. följande. Av skogsskiftena kan ett, med en areal om ca 12 hektar, sägas ha bra skog. Ett annat skifte, om ca 1,4 hektar, har småväxt granskog på sumpmark. Skiftet Väkkäräjärvi om ca 34 hektar kalhöggs under 1960- och 1970-talen. Där finns nu frötallar och planterad skog. Det fjärde skogsskiftet om drygt 4 hektar består till allra största delen av vatten eller mossa. De två skiftena med slåttermark är naturliga slåttermyrar och ligger ca tre mil från Jukkasjärvi. Det är långa avstånd även mellan skogsskiftena. Väkkäräskiftet ligger ca 1,5 mil från Jukkasjärvi åt ett annat håll än slåttermyrarna. Det fjärde skogsskiftet ligger 0,7 mil åt motsatt håll. Med vägar är det avsevärt sämre ställt än T.S. hävdat. Det går inte att driva ett rationellt jord- och skogsbruk. Transporter mellan skiftena drar stora kostnader och är mycket tidskrävande. Skattetalet ger ingalunda så värdefulla rättigheter i fråga om bl.a. jakt och fiske som T.S. gör gällande. Beträffande eventuella fritidshus på Väkkäräskiftet kan nämnas att de två fritidshus som finns på en av grannfastigheterna har varit till salu en längre tid. Den stuga som ligger närmast Väkkäräskiftet står öde och tom sedan lång tid tillbaka och har kunnat köpas för ett lågt pris.

Gällivare tingsrätt (2001-04-26, rådmannen Kjell Fenjesjö) förordnade att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion, utsåg advokaten J.N. i Luleå att såsom god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev samt bestämde att fastigheten inte fick säljas för ett pris understigande 85 000 kr.

I frågan om lägsta pris anförde tingsrätten: Eftersom det yrkats av T.S. skall tingsrätten också bestämma ett pris under vilket fastigheten inte får försäljas. Parternas uppfattningar om lämpligt lägsta pris ligger långt ifrån varandra. T.S. har utförligt motiverat sin bedömning av marknadsvärdet genom att bland annat beskriva fastighetens fördelar i olika hänseenden och ge sin syn på hur denna skulle kunna utnyttjas. V.S. har till stöd för sin uppfattning åberopat fastighetens taxeringsvärde, 63 000 kr, samt anfört att priset bör bestämmas utifrån detta och ligga något under av Riksskatteverket rekommenderat medelvärde (taxeringsvärdet x 1,33). Tingsrätten finner att den enda säkra hållpunkten för att bestämma ett lägsta pris är fastighetens taxeringsvärde och att det lägsta priset därför bör ligga på den nivå som V.S. begärt.

T.S. överklagade tingsrättens beslut och yrkade att lägsta pris skulle bestämmas till 500 000 kr eller i vart fall sättas högre än 85 000 kr. Som grund anförde han att fastigheten hade ett marknadsvärde mellan 500 000 kr och 800 000 kr.

V.S. förklarade – med hänvisning till att fastighetens taxeringsvärde för år 2001 uppgick till 67 000 kr – att han godtog att det av tingsrätten bestämda lägsta priset höjdes till 90 000 kr. Han motsatte sig höjning därutöver. Med anledning av vad T.S. gjorde gällande om fastighetens marknadsvärde anförde V.S., med åberopande av ett värdeintyg, att fastighetens totala värde uppgick till 130 000 kr.

I hovrätten anförde T.S. bl.a. följande. Den värderingsmodell som hans motpart V.S. förordat och som tingsrätten följt används vid värdering av bebyggda fastigheter men är inte tillämplig på fastigheter som består enbart av skog. Fastigheter av sistnämnda slag värderas efter metoder som bygger på antal kubikmeter skog. Det värde som framkommer enligt en sådan metod är ett av flera hjälpmedel att komma fram till marknadsvärdet. – I en av honom ingiven broschyr angående skogsvärdering enligt den s.k. beståndsmetoden, som används av bl.a. Lantmäteriet, sägs bl.a. följande. De faktorer som påverkar värdet på en skogsfastighet kan indelas i två kategorier, nämligen dels skogliga faktorer som avser markens produktionsförmåga och den befintliga skogens möjliga avkastning i pengar, dels marknadsmässiga faktorer som avser samspelet mellan köpare och säljare. Man talar därför också om två olika värden, avkastningsvärde och marknadsvärde. Avkastningsvärdet räknas ut med hjälp av förväntade intäkter och kostnader för den aktuella fastigheten. Marknadsvärdet blir sedan beroende av hur avkastningsvärdet plus marknadsmässiga faktorer såsom fastighetens belägenhet, bosättningsmöjligheter, jaktvärden m.m. samverkar med den tänkte köparens ekonomiska förutsättningar. – Det av honom angivna lägsta priset, 500 000 kr, baseras på en värdekalkyl. I den utgår han från skogsbruksplanens uppgift om ett virkesförråd på 1 620 kubikmeter skog. Vidare utgår han från ett pris om 200 kr per kubikmeter såsom varande normalt. Han ser inte skäl att räkna med lägre pris på grund av det nordliga läget. Träden i regionen är eftersökta till många ändamål eftersom de växer långsammare och därmed blir tätare och hårdare. Regionen är inte fjällnära. I kalkylen beräknar han ett värde för själva skogen om (200 x 1 620 =) 324 000 kr. Därutöver beräknar han 125 000 kr för exklusiv rätt till jakt och fiske genom skattetalet. För övriga värdehöjande faktorer som han beskrivit i en inlaga till tingsrätten beräknar han 50 000 kr. Summan blir 499 000 kr som avrundas uppåt till 500 000 kr. Marknadsvärdet är givetvis högre. Aktiv marknadsföring såsom annonsering påverkar marknadsvärdet. Ju större marknad som bearbetas, desto högre pris uppnås. Bearbetas även marknaden utanför landets gränser uppnås det högsta priset. Inom EU finns köpstarka personer och organisationer; han tänker närmast på Tyskland. – Lägsta pris skall bestämmas med ledning av marknadsvärdet men skall understiga detta. Fastigheten har ett marknadsvärde mellan 500 000 kr och 800 000 kr. Det är därför rimligt att lägsta pris bestäms till 500 000 kr. – Rätten att få ett lägsta pris bestämt är till bl.a. för att skydda minoritetsägare från att fastigheten säljs till underpris. Den som redan äger 9/10 av en fastighet behöver bara betala 1/10 av priset, medan den som äger 1/10 av fastigheten måste betala 9/10 av priset. En auktionsbesökare kan lätt räkna ut att det är omöjligt för en utomstående att ropa in den aktuella fastigheten eftersom en av ägarna redan äger 9/10 av den. Tydligt är att V.S:s avsikt hela tiden varit att komma över hans tiondel till ett mycket lågt pris.

V.S. hävdade att storleken av lägsta pris inte skall vara beroende av vilka andelar ägarna har. Enligt V.S. var 500 000 kr "astronomiskt". Med anledning av T.S:s beräkningar anförde V.S. bl.a. följande. Priser på skogsfastigheter uttrycks i vissa sammanhang i antal kronor per kubikmeter skog och varierar mycket mellan olika regioner i landet. Man kan inte räkna med ett så högt pris som 200 kr per kubikmeter skog när det gäller Jukkasjärvi 31:2. För Norrbotten och Västerbotten är priset per kubikmeter skog 98 kr enligt senaste statistik. I Norrbottens fjällnära områden, där det finns nästan enbart korta och "vrisiga" träd, är priset per kubikmeter skog mellan 50 kr och 60 kr. Skogarna kring Jukkasjärvi är fjällnära. För den aktuella fastigheten kan man inte räkna med ett högre pris än 65 kr per kubikmeter skog.

I fråga om fastighetens värde hänvisade V.S. till ett intyg som avgetts av skogsmästaren S.K. och var dagtecknat i Junosuando den 11 juni 2001. I intyget förklarade S.K. att fastighetens värde enligt hans bedömning var  130 000 kr och att däri ingick värdet av skog, skogsmark, jakt och fiske samt eventuellt exploateringsvärde. – I en den 23 juli 2001 dagtecknad kommentar till intyget hänvisade S.K. till uppgifter i skogsbruksplanen från 1994 och tillfogade följande. I skogsbruksplanen uppskattas det totala virkesförrådet till 1 620 kubikmeter skog. Sex tillväxtsäsonger gör att den totala volymen i dagsläget kan bedömas vara ca 2 100 kubikmeter skog. Utifrån sin erfarenhet av försäljningar inom näraliggande område bedömer han att priset på fastigheten ligger på 65 kr per kubikmeter skog. Det totala värdet på fastigheten uppskattas därför till 130 000 kr.  Han har 25 års skogserfarenhet och tre års yrkesmässig erfarenhet av skogsvärdering.

T.S. kommenterade intyget av den 11 juni 2001 med att "vem som helst kan tycka till om värdet på en skogsfastighet" samt att S.K. torde ingå i V.S:s nätverk och kunna "ge ett handtag". Sedan V.S. uppgett att S.K. arbetat flera år åt LRF Konsult Skogsbyrån, anförde T.S. att S.K. var jävig eftersom V.S. under processen om klyvning av fastigheten hade företrätts av ett ombud från LRF Konsult Juridiska Byrån.

Hovrätten för Övre Norrland (2001-11-01, hovrättsråden Ingrid Olsson, referent, Margareta Bergman och Susanne Möller) ändrade tingsrättens beslut och bestämde det pris under vilket fastigheten inte fick säljas till 100 000 kr. Som skäl anförde hovrätten följande.

Fastigheten Kiruna Jukkasjärvi 31:2, vilken är taxerad som lantbruksenhet, har endast två delägare. Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (samäganderättslagen) är därför tillämplig. Tingsrätten har i enlighet med bestämmelser i nämnda lag på ansökan av den ene delägaren, V.S. som äger 9/10 av fastigheten, förordnat att fastigheten skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Vidare har tingsrätten utsett advokaten J.N., Luleå, att som god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen samt utfärda köpebrev. Varken V.S. eller den andre delägaren, T.S. som äger 1/10 av fastigheten, har överklagat tingsrättens beslut i någon av dessa frågor. Med anledning av yrkande från T.S. har tingsrätten också bestämt ett pris under vilket fastigheten inte får säljas. Det är endast frågan om prisets belopp som – på grund av överklagande från T.S. – är föremål för prövning i hovrätten.

I 9-15 §§ samäganderättslagen föreskrivs bl.a. följande. Rätten skall i samband med ett förordnande om offentlig auktion, om det yrkas av någon delägare, bestämma ett pris under vilket egendomen inte får säljas. I övrigt skall försäljningsvillkoren bestämmas av gode mannen. Denne skall på lämpligt sätt kungöra försäljningsvillkoren samt tid och plats för auktionen. Om samtliga delägare är närvarande vid auktionen och de är överens om att anta eller förkasta ett anbud som lämnas på auktionen, skall deras beslut gälla. Är delägarna inte ense gäller det högsta anbudet såsom antaget, om det inte understiger det lägsta pris som rätten har bestämt. Ett förordnande om auktion förfaller dels om delägarna kommer överens om att auktionen skall ställas in och meddelar gode mannen detta, dels om en auktion inte leder till att egendomen säljs. Samtliga delägare skall, var och en i förhållande till sin lott, stå för kostnader som gjorts för auktionen.

Samäganderättslagen innehåller inga föreskrifter om efter vilka grunder ett lägsta pris skall bestämmas. Lagens förarbeten går inte in på den frågan och det finns inte heller några vägledande rättsfall. Ett lägsta pris bör naturligen tjänstgöra som spärr mot att egendomen mot en delägares vilja säljs till ett pris som avsevärt understiger vad man kan räkna med att en försäljning normalt skulle inbringa. Det ter sig inte rimligt att en delägare skulle kunna kräva att lägsta pris sattes på en nivå som gav honom ett längre gående skydd än så. I sammanhanget finns anledning erinra om att han inte äger hela egendomen utan endast en andel av denna och att det pris som kan påräknas vid en försäljning av andelen separat i regel är mycket lågt sett i relation till vad som faller på andelen vid en försäljning av egendomen i dess helhet. Även om man bortser från detta kvarstår det förhållandet att en försäljning enligt samäganderättslagen aktualiseras endast i fall då delägarna inte är ense om att fortsätta samägandet och inte heller kan enas om att samägandet skall upphöra genom att egendomen i dess helhet säljs till någon utomstående i normal ordning eller genom att en delägare köper annan delägares andel. Under sådana omständigheter är det angeläget att en upplösning av samägandet inte förhindras genom att ett lägsta pris sätts så högt – kanske helt utan marginal i förhållande till ett marknadsvärde som aldrig kan bedömas med säkerhet – att det finns en betydande risk för att auktionen inte leder till försäljning. Detta gäller särskilt som delägarna även vid utebliven försäljning får svara för uppkomna kostnader. Om en av delägarna har endast en liten andel i egendomen är detta ett förhållande som snarare ökar än minskar vikten av att han inte kan utverka förordnande om ett lägsta pris som ligger på en alltför hög nivå. Är samägarna två och har den ene av dem en mycket stor andel i egendomen kan visserligen sägas att denne typiskt sett har ett intresse av att bli ensam ägare och jämförelsevis goda möjligheter att betala för att bli det och att ett lägsta pris därför borde kunna sättas högre än annars. I det individuella fallet kan emellertid delägarens intresse och faktiska möjligheter vara andra än i typfallet. Om samäganderätt på grund av oenighet inte kan avvecklas i vanlig ordning och utvägen enligt samäganderättslagen därför tillgrips framstår det som naturligast att lägsta pris fastställs med tanke på försäljning till utomstående, oberoende av delägarnas egna förhållanden.

Det råder inte sällan delade meningar om vad man kan räkna med att en försäljning av en fastighet normalt skulle inbringa. Taxeringsvärdet kan då tjäna som utgångspunkt. Därvid skall emellertid beaktas att taxeringsvärdet är tänkt att motsvara 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde vilket senare i fastighetstaxeringslagen (1979:1152) definieras som det pris som taxeringsenheten sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden. Till bilden hör dock att det är vanligt att en fastighet säljs till högre pris än som motsvarar det marknadsvärde som taxeringsvärdet relaterats till. Sådana skillnader förekommer även när det gäller små skogsfastigheter i norra Norrland.

I förevarande fall har parterna vitt skilda uppfattningar om vad de kallar marknadspriset på den aktuella fastigheten vars taxeringsvärde för år 2001 uppgår till 67 000 kr. V.S. får anses ha gått med på att man vid en försäljning under normala förhållanden kan räkna med att uppnå ett pris av 130 000 kr. T.S., som gjort gällande att fastigheten kan säljas för mellan 500 000 kr och 800 000 kr, har under rådande omständigheter haft anledning att förebringa utredning i form av företrädesvis utlåtande från någon professionell värderingsman. Det har han inte gjort. Vad han anfört framstår inte som realistiska bedömningar. Det finns i fråga om fastigheten flera med normalt betraktelsesätt övervägande negativa faktorer som manar till försiktighet vid uppskattningen av påräkneligt pris, exempelvis arealens litenhet och fördelning på spridda skiften samt det begränsade virkesförrådet med en beräknad tillväxt av endast 80 kubikmeter skog per år. Hovrätten anser sig kunna utgå från att man vid en försäljning under normala förhållanden inte kan räkna med att uppnå ett högre pris än 130 000 kr. Det kan visserligen finnas en eller annan som skulle vara beredd att betala mer än så. Å andra sidan kan det mycket väl tänkas att det vid saluförande i vanlig ordning i praktiken skulle visa sig nödvändigt att godta ett avsevärt lägre pris för att fastigheten – utan orimliga ansträngningar och utan orimliga kostnader – skulle bli såld.

Mot bakgrund av det anförda bör det pris under vilket fastigheten inte får säljas bestämmas till 100 000 kr, vilket ungefärligen motsvarar tre fjärdedelar av 130 000 kr.

Målnummer ÖÄ 149/01