Mark- och miljööverdomstolen referat MÖD 2011: 33

Instans
Mark- och miljööverdomstolen
Referat
MÖD 2011: 33
Målnummer
F993-11
Avdelning
6
Avgörandedatum
2011-07-05
Rubrik
Prövning av företagsskada vid fastighetsreglering ----- Enligt 5 kap. 10 och 10 a §§ fastighetsbildningslagen (1970:988) tillämpas bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719) vid värdering av ianspråktagen egendom. Av 4 kap. 1 och 2 §§ expropriationslagen följer att när del av en fastighet exproprieras ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Det innebär bl.a. att ersättning ska utgå för störningar som uppkommer av den verksamhet som expropriationen avser om dessa störningar medför en minskning av marknadsvärdet på restfastigheten och det är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan. Ovanstående gäller även när det, som här, är fråga om ersättning för servitutsupplåtelse avseende vägtunnel. Varken lantmäterimyndigheten eller fastighetsdomstolen har beaktat eventuellt buller eller andra immissioner vid bestämmandet av den intrångsersättning som fastighetsägaren har rätt till. Fastighetsdomstolens utslag och lantmäterimyndighetens beslut upphävs och målet återförvisas till Lantmäterimyndigheten för fortsatt handläggning.
Lagrum
•  4 kap. 1 § och 2 § expropriationslagen (1972:719)
•  5 kap. 10 § och 10 a § fastighetsbildningslagen (1970:988)

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Nacka tingsrätts, fastighetsdomstolen, utslag 2011-01-12 i mål nr F 170-09, se bilaga A

KLAGANDE N.S.

MOTPARTER 1. Sollentuna kommun, 191 86 Sollentuna

2. Trafikverket, 781 87 Borlänge

SAKEN Ersättning vid fastighetsreglering

___________________

HOVRÄTTENS BESLUT

Hovrätten upphäver fastighetsdomstolens utslag och Lantmäterimyndighetens i Stockholms län beslut den 10 december 2008 (ärendenummer AB021584) i de delar som avser N.S.

Hovrätten återförvisar målet till Lantmäterimyndigheten i Stockholms län för fortsatt handläggning samt bifaller N.S:s talan på så sätt att vid bestämmandet av ersättning vid fastighetsreglering ska hänsyn även tas till eventuella störningar från buller och andra immissioner.

___________________

YRKANDEN I HOVRÄTTEN

N.S. har yrkat att hovrätten ska bestämma intrångsersättningen till 350 000 kr.

Sollentuna kommun och Trafikverket har bestritt yrkandet.

UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN

N.S. har till stöd för sitt överklagande anfört bl.a. följande. Med tanke på de störningar som motorvägen ger upphov till är ersättningen förhållandevis låg och borde istället uppgå till 350 000 kr.

Trafikverket har anfört bl.a. följande. Det har inte kunnat konstateras några negativa effekter i form av störningar från motorvägen sedan färdigställandet av tunneln och det föreligger inte några störningar som har medfört en minskning av fastighetens marknadsvärde. Åtgärder har vidtagits med anledning av bullerstörningar. Den beslutade ersättningen är skälig. Fråga om ersättning för miljöskador med anledning av verkets verksamhet är en ersättningsfråga som ligger vid sidan av fastighetsbildningsfrågorna och ett yrkande om sådan ersättning kan endast prövas efter verkets medgivande. Ett sådant medgivande saknas.

HOVRÄTTENS SKÄL

Enligt 5 kap. 10 och 10 a §§ fastighetsbildningslagen (1970:988) tillämpas bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719) vid värdering av ianspråktagen egendom. Av 4 kap. 1 och 2 §§ expropriationslagen följer att när del av en fastighet exproprieras ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Det innebär bl.a. att ersättning ska utgå för störningar som uppkommer av den verksamhet som expropriationen avser om dessa störningar medför en minskning av marknadsvärdet på restfastigheten och det är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan.

Ovanstående gäller även när det, som här, är fråga om ersättning för servitutsupplåtelse avseende vägtunnel. Hovrätten kan härvid konstatera att N.S:s fastighet X 3:25 i Sollentuna kommun, som belastas av servitutet, är belägen i anslutning till tunnelmynningen varför bl.a. eventuella störningar i form av trafikbuller ska beaktas. Emellertid har varken lantmäterimyndigheten eller fastighetsdomstolen beaktat eventuellt buller eller andra immissioner vid bestämmandet av den intrångsersättning som N.S. har rätt till. Med hänsyn till instansordningens princip bör dock inte felet rättas av hovrätten.

Av det anförda följer att fastighetsdomstolens utslag och lantmäterimyndighetens beslut ska upphävas i de delar som avser N.S. och målet ska i dessa delar återförvisas till Lantmäterimyndigheten för fortsatt handläggning. Därtill ska N.S:s talan bifallas på så sätt att det vid bestämmandet av ersättning vid fastighetsreglering ska även eventuella störningar från buller och andra immissioner beaktas.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B

Överklagande senast 2011-08-02

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Lars Dirke och Henrik Runeson, referent, fastighetsrådet Jan Gustafsson samt tf. hovrättsassessorn Olof Danielsson. Enhälligt. Föredragande har varit Petter Larsson Garcia.

________________________________________

BILAGA A

NACKA TINGSRÄTTS, FASTIGHETSDOMSTOLEN, UTSLAG

KLAGANDE 1. A.B. (tidigare ägare av X 1 ¿)

2. L.B. (tidigare ägare av X 1 ¿)

3. G.H.

4. E.K.

5. P.N.

Ombud: G.N.

6. N.S.

SVARANDE Sollentuna kommun 191 86 Sollentuna

MOTPART Trafikverket 781 87 Borlänge

ÖVRIGA PARTER 1. A.I.L. (nuvarande ägare av X 1 ¿) 2. O.J.S.L. (nuvarande ägare av X 1 ¿)

SAKEN Ersättning vid fastighetsreglering

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Lantmäterimyndigheten Stockholms läns beslut den 10 december 2008, ärendenr AB021584

______________________

FASTIGHETSDOMSTOLENS AVGÖRANDE

1. Fastighetsdomstolen avskriver målet i den del det avser A.B:s och L.B:s överklagande.

2. Fastighetsdomstolen avvisar P.N:s yrkande som grundats på 5 kap. 12 c § fastighetsbildningslagen (1970:988).

3. Fastighetsdomstolen ändrar Lantmäterimyndigheten Stockholms läns beslut så att den intrångsersättning som Trafikverket ska betala till ägaren av fastigheten X 3, G.H., ska vara, efter uppräkning med KPI från maj 2003 (278,5) till senast kända i november 2010 (306,58), femtiofemtusenfyrtiotvå (55 042) kr. Därtill ska ränta enligt 5 § räntelagen utgå från tillträdesdagen den 24 maj 2003 till dagen för detta utslag. Därefter utgår ränta enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker. Avräkning ska ske med tidigare erlagt belopp.

4.Trafikverket ska ersätta P.N. för hans rättegångskostnad för ombudsarvode med tjugotusen ( 20 000) kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från denna dag till dess betalning sker.

5. Fastighetsdomstolen avslår övriga överklaganden.

_______________________ 

BAKGRUND

Efter ansökan från Vägverket, numera Trafikverket, och Sollentuna kommun beslutade Lantmäterimyndigheten Stockholms län (LM) den 24 april 2003 bl. a. om upplåtelse av servitut för vägtunnel, Törnskogstunneln. Tunneln går genom Tunberget i Sollentuna kommun och belastar bland andra fastigheterna X 1-2, X 3, X 9 och X 3:25. Beslutet har vunnit laga kraft.

Den 13 april 2005, den 28 juni 2005 och den 31 maj 2007  beslutade LM om förskott om 17 500 kr vardera till ägarna av X 1, A.B. och L.B., om 15 000 kr till ägaren av X 2, E.K., och om 30 000 kr till ägaren av X 3, G.H. Utöver förskotten utgick ränta på beloppen. Förskottsbeloppen betalades av Vägverket.

Efter det att tunneln färdigställts beslutade LM den 10 december 2008  om ersättning om 15 000 kr till ägaren av X 3:25, N.S., och om 70 000 kr till ägaren till X 9, P.N. Vidare beslutades om ersättningar motsvarande redan utbetalade förskott till ägarna av fastigheterna X 1-2 och X 3.

Till grund för beslutet om ersättning har LM upprättat ett antal promemorior. Av dessa framgår att ersättningen för servitutsupplåtelserna ska motsvara fastigheternas marknadsvärdeminskning samt att ersättning ska utgå för eventuell annan skada.

I en kompletterande promemoria upprättad av civilingenjören S.B. den 11 april 2003 har uppskattade årliga uppvärmningskostnader redovisats för olika uppvärmningsalternativ för en normalvilla och ett större omodernt hus. Dessa har relaterats till investeringskostnaden för bergvärme. Slutsatsen i promemorian är att den totala kostnadsbesparingen vid installation av bergvärme är marginell. För att marknadsvärdet ska påverkas måste vattenburen värme finnas och den årliga energiförbrukningen uppgå till minst ca 25 000 kWh. Vidare torde marknadspåverkan för större, äldre, dåligt isolerade hus uppgå till ca 10 000 – 15 000 kr.

Av promemoria upprättad i december 2004 av S.B. framgår att

Utgångspunkten är att efter det att tunneln är klar kommer inga negativa effekter i form av buller, vibrationer eller andra skador att uppstå (hänvisning till att undantag för att vissa fastigheter kommer att bli föremål för prövning av eventuell miljöskada, domstolens anm.). Om det skulle visa sig vara fallet får en ny bedömning göras.

De befintliga bergvärmeanläggningar, brunnar eller dylikt som finns idag förutsätts kunna omplaceras, flyttas, eller i sista hand ersättningsregleras i prövning av vattendomen. Effekter i form av risk för eventuella grundvattensänkningar regleras i vattendomen.

Eventuella skador under byggtiden har inte behandlats i promemoriorna.

Intrångseffekter

De synbara effekter som man kan överblicka idag är att fastighetsägarna mister sin rådighet mellan angivna höjdnivåer under mark. Vad innebär detta då för markägaren? Enligt uppgift från Vägverket kommer tunneln inte innebära några bebyggelserestriktioner på markytan. Servitutet innebär dock en rättslig belastning samt ev. ett allmänt "obehag" att ha en väg under sin byggnad. Inom angivet skyddsområde kommer det att införas förbud att borra nya brunnar för t.ex. värmeförsörjning och vatten. Samtliga fastigheter idag har dock kommunalt vatten- och avlopp utom fastigheterna i Snugganområdet. I det sistnämnda området förutsätts att VA-frågan löses lokalt i samarbete med Vägverket och fastighetsägarna.

Marknadsvärdeminskningen pga. tunnelservitutet har bedömts utifrån från två faktorer:

1. Dels den rättsliga belastningen samt ett allmänt "obehag" att ha en tunnel under sig.

2. Dels minskade möjligheter att djupborra t ex efter bergvärme.

Den rättsliga belastningen

Genom att när tunneln är utbyggd och klar förutsätts det att någon prispåverkan vid detta tillfälle, och även senare i framtiden, inte kommer att kunna påvisas. Därmed borde ersättningen för tunnelservitutet vara noll kronor. Någon ersättning bör dock utgå. Bara det faktum att servitutet finns och blir synligt i fastighetsregistret bör kunna generera en ekonomisk kompensation. På grund av ett allmänt "obehag" att ha en tunnel under sig kan också generera en viss kompensation.

Ersättning har utgått i enlighet med en trappstegsmodell som tar hänsyn till hur stor del man är berörd av servitutet.

Berörd %    Skala    Förskott, kr 0-25        1        2 000 25-50       2        4 000 50-75       3        6 000 75-95       4        10 000 95-100      5        15 000

Minskning av möjligheterna att djupborra t ex efter bergvärme

Först konstateras att det är minskade möjligheter att installera bergvärme

Som är intressant att studera under detta kapitel. Undertecknad (S.B., domstolens anm.) kan inte se några andra effekter som en medveten spekulant kan överväga när det gäller servitutsbelastningen. Som exempel kan nämnas förlust av möjligheten att borra efter enskilda brunnar inom kommunalt VA område är inte realistiskt. Detta gäller även inom Snugganområdet när dessa fastigheter har erhållit sin permanenta VA lösning.

Förutsättningar

För de fastigheter som besiktning har skett har mera individuella kalkylförutsättningar framtagits. Hänsyn har därmed tagits till boyta, hustyp, ålder på befintlig värmekälla, individuell bedömning avseende placering av ett ev. borrhål, extra värmekällor, m.m. De faktorer som har tagits hänsyn till framgår i bilaga Besiktningsprotokoll (bifogas ej, domstolens anm.). Den mera individuella bedömningen har medfört att flertalet fastigheter har bortfallit ifrån denna skadetyp. I de flesta fall beror det på att det bör finnas möjligheter att placera ett borrhål någonstans på den egna tomten. Andra fall när det bedömts olönsamt att installera bergvärme kan vara att huset är för litet, saknar vattenburet värmesystem eller att det relativt nyligen installerats en ny värmekälla.

Antalet personer i ett hushåll har antagits vara 4 personer. Avskrivning av befintligt värmesystem har gjorts på 20 års tid, rak avskrivning.

Av LM:s grund för ersättningsbesluten framgår att klagandenas fastigheter har ansetts som berörda till mellan 95 -100 % av servitutet och klagandena har därför erhållit en ersättning om 15 000 kr för den rättsliga belastningen.  Ersättning för minskade möjligheter att djupborra t ex efter bergvärme har bedömts individuellt för varje fastighet efter ovan angivna förutsättningar.

Av besiktningsprotokollen från den 12 september och 11 november 2003 framgår dels att det förutom kommunalt vatten finns en grävd brunn anlagd 1940-1950 med ett djup om 7 m på X 9 dels att den uppskattade årliga energiförbrukningen är 38 000 kWh inkl hushållsel för X 3. Vidare saknas notering om oljeförbrukning för X 3.

YRKANDEN M.M.

Klagandena har yrkat att ersättning ska utgå enligt följande:

A.B. och L.B.          500 000 kr, G.H.                   minst 70 000 kr, E.K.                   300 000 kr, N.S.                   350 000 kr samt P.N.                   675 000 kr.

Därutöver har P.N. yrkat ersättning för rättegångskostnader om 125 000 kr inklusive mervärdesskatt .

Sollentuna kommun har bestritt ändring.

Trafikverket har avstått från att yttra sig.

A.I.L. och O.J.S.L. har inte inträtt i målet.

GRUNDER

A.B. och L.B.

Ersättningen står inte i proportion till den verkliga marknadsvärdeminskningen som har uppstått i samband med att en vägtunnel byggts under hela deras fastighet.  Detta beslagtagande av mark under fastighetens jordyta leder till att energibesparande åtgärder i form av bergvärmeanläggning inte kan byggas. Den beräknade energibesparingen uppskattas till 50 % av nuvarande uppvärmningskostnad om 42 000 kr. En köpare kan tänkas räkna med att ha huset i ca 20 år vilket innebär att han eller hon kommer att vara villig att betala cirka 500 000 kr lägre köpeskilling för fastigheten p.g.a. avsaknaden av möjlighet att installera bergvärme. Tomten är vidare belagd med schaktningsförbud i detaljplan som en direkt konsekvens av tunnelbygget och detta påverkar marknadsvärdet negativt. LM har inte tagit hänsyn till det i värderingen.

Ersättningen är inte heller rättvis eftersom andra fastigheter med samma utbredning av tunnel under sig som deras har erhållit dubbel så hög ersättning för marknadsvärde-minskningen som de själva erhållit. Vidare har beslutet i ersättningsfrågan tagits utan dialog med fastighetsägarna.

G.H.

LM har enbart grundat ersättningen på den redovisade elförbrukningen under år 2003 och inte på den parallella förbrukningen av eldningsolja, trots att uppgift om denna fanns med i underlaget. Eftersom hon inte var med på förrättningssammanträdet den 10 december 2008 hade hon inte då möjlighet att i likhet med andra fastighetsägare begära rättelse. Vid påpekande om detta har LM konstaterat att uppgiften fanns med i underlaget men eftersom det inte finns möjlighet att korrigera beslutet i efterhand hänvisades hon till att överklaga.

Den äldsta elfakturan som hon sparat är från den 8 januari 2004 och redovisar en beräknad årsförbrukning om 40 052 kWh och den äldsta sparade oljefakturan är från den 28 juni 2007 och avser ett köp av 2,3 kbm olja. Pannan är en kombipanna och eldas periodvis även med ved. Huset om 300 kvm är fyrtio år gammalt och har stora panoramafönster. Husets elförbrukning utgör endast en del av den samlade energi-förbrukningen och kan därför inte ensamt utgöra grund för ersättningen.

I likhet med andra fastigheter som drabbats till 100 % av intrånget och med motsvarande uppvärmningssituation bör en ersättning utgå om minst 70 000kr.

E.K.

Hon har som fastighetsägare berövats möjligheten att följa utvecklingen i samhället och installera ett energibesparande uppvärmningssystem i fastigheten. Detta kan medföra ett lägre pris på hennes fastighet vid försäljning.

Som skäl för utebliven ersättning för förlust av bergvärmeinstallation har år 2005 angivits att huset har en ny elpanna. Detta är felaktigt eftersom pannan var åtta år gammal 2005. Redan år 2006 fick kompressorn bytas ut till en kostnad om 13 000 kr. Om möjlighet hade funnits att installera bergvärme hade hon gjort detta. Den investeringen hade medfört att oro för de senaste årens skenande elpriser hade undvikits.

Det är 40 meter till gatan där anslutningen för fjärrvärme finns och det skulle kosta en rejäl summa att gräva för inkoppling och att återställa skaftvägen.  Även energikostnaden för fjärrvärme är i det närmaste likställd med kostnaden för el.

Därmed är fjärrvärme inte ett ekonomiskt alternativ för fastigheten.

Enligt fastighetsmäklare råder det inget tvivel om att en fastighet med ett ekonomiskt fördelaktigt uppvärmningssystem gör fastigheten betydligt attraktivare vid en försäljning.

Ägarna av X 1 har sålt sin fastighet och fick pruta rejält från utgångspriset för att få fastigheten såld, vilket tog fyra månader.

Det kommer att bli allt viktigare att bo energisnålt för att spara miljön och sänka kostnader. Då möjligheten att göra en sådan investering inte finns yrkar hon på 300 000 kr i ersättning för den skada som hon har lidit. Servitutet har även sannolikt medfört en marknadsvärdeminskning.

N.S.

Ersättningsbeloppet för att få en motorväg under och i direkt anslutning till fastigheten bör uppgå till minst 300 000 kr . Detta ska sättas i relation till de huspriser som råder i Sollentuna.

Fastigheten har vid taxeringen justerats för närhet till kraftledning med 334 000 kr. När motorvägen blev klar ökades justeringen med 190 000 kr till 524 000 kr . Med tanke på skattemyndighetens enorma generositet torde den verkliga ersättningssumman ligga på 350 000 kr vilket torde minst motsvara marknadsvärdeminskningen. Det är en förhållandevis låg ersättning för det uppkomna motorvägsljudet, omöjliggörandet av installation av bergvärme, försvunnen kallkälla samt enormt störande under sprängningsarbetet där fastighetens grund skadades. Det senare ska enligt Trafikverket åtgärdas.

P.N.

Ersättningsyrkandet grundar sig på ersättning för intrång i form av förlorad rådighet i djupled p.g.a. servitutet. Vidare avser ersättningen restskador, annan skada och vegetationsförändringar.

Fastigheten ligger i en katastrofal svaghetszon och epicentrum är boplatsen. Norra tunnelröret går in under vardagsrummet och ut under köket mot Sollentuna och södra tunnelröret in under köket och ut under vardagsrummet mot Täby. Skadorna består av allvarliga sättningar i huset, bugglig mark och en gräsmatta som är som en puckelpist vid lätt regn. Vidare tynar träd och buskar bort fläckvis. Det är stora ansamlingar av vatten som ej rinner undan eller tar felaktiga vägar p.g.a. tätat berg. På marken utanför verkstadsdörren stiger vattnet så att man inte kommer in torrskodd.

Arbetena på fastigheten har bestått i dels att en borrmaskin på larvfötter om ett ton har borrat och sprängt dels att en bergborrmaskin om 4-5 ton har borrat och tagit kärnprover. Den senare lyftes in över granhäcken, som numera är död och bortforslad.

Resultatet av arbetena var att sandhögar lämnades med kacks (bergrester) lite här och var, läckage under flera veckor av litervis med diesel, hydraulolja och vatten från bergborrmaskinen samt avklippt staketspänntråd. Det senare resulterade i att staketet rasade år 2009.

Vidare har brunnen påverkats och tjänligt vatten har gått förlorat.  Ersättning för detta är en tydlig annan skada och får anses som restskada.  Vattenbrunnen var enligt utlåtande den 29 juni 1998 tjänligt ur hälsosynpunkt och den kemiska analysen av Vattenvårdslaboratoriet den 14 juli 1998 var också utan anmärkning.  Brunnsvattnet är numera otjänligt och hälsovådligt pga. högt antal koliforma och e.colie bakterier.  Den höga bakteriehalten kan bero på dålig omsättning, nyanläggning, ytvattenläckage eller nyligen utförda arbeten.

Det har varit väldigt mycket kompletterande injekteringar kring och under fastigheten. I nedersta våningen luktade det korrodit och sprängmedel samt riktig råbergslukt. Detta har påtalats flera gånger. I källaren finns berg i dagen och lösa bergbitar.  Det finns farhågor för vattensamling under husplattan eftersom Vägverkets tätning har varit otillräcklig och medfört kompletteringsinjektering och ytterligare borrningar.

Enligt utredning består X inom ett 35 meters brett avsnitt av 5% mycket dåligt berg och 12% dåligt berg och en mycket markerad sprickriktning som skär över tunnellinjen dvs. under fastigheten. Detta kan inte jämföras med någon annan fastighet.

Samtliga observationsbrunnar har reagerat på störningar som provpumpningen innebar och har störst utbredning i dalgångens (sprickzonens) riktning och uppströms den naturliga flödesriktningen i dalgången.

Av utredningar framgår att sjunkande grundvattenyta kan innebära risk for sättningar på byggnader och anläggningar som ligger på sättningskänslig mark. I dessa områden kommer de högsta tätningskraven att ställas. Det finns också risk för att kapaciteten på enskilda brunnar minskar.  Vidare kan vattenkvaliteten komma att förändras p.g.a. ändrade flödesförhållanden.

Om det finns två likartade hus med motsvarande standard varav en med tunnel och en utan väljer en köpare huset utan tunnel i första hand om inte det går att påvisa en fördel med tunnelhuset som motverkar marknadsförsämring och negativ attraktion. I värderingsprinciperna för kompensation av intrånget bör tas med de fastighetsindividuella konsekvenserna för just X 9 vilket inte har gjorts.

Bedömningen av driftskostnaderna är ytterst medioker. Som jämförelse kan nämnas att värdet på uttaget råberg motsvarar minst ett värde på 700 000  kr.

Det är LM som har en stor del i att fastighetens taxeringsvärde har ökat trots att intrånget har medfört en värdeminskning eftersom LM har underlåtit att redovisa servitutsintrånget på fastigheten på de kartor som ligger till grund för taxeringsmyndighetens indelning i värdeområden och som i sin tur utgör grund för taxeringsvärdet. En rättelse av dessa kartor skulle medföra ett lägre marktaxeringsvärde för X 9 och kan vara en del av en kompensation för annan skada.

SKÄL

Fastighetsdomstolen har med stöd av 16 kap 8 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988) (FBL) avgjort målet utan huvudförhandling.

Enligt bestämmelserna i 5 kap. 10 och 10 a §§ FBL ska bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen tillämpas. Av dessa framgår att förutom intrångsersättning som motsvarar minskning av fastighetens marknadsvärde ska även sådan övrig skada som uppkommer för fastighetsägaren ersättas. De skador som servitutsupplåtelsen ger upphov till ersätts således i form av intrångsersättning om de är sådana att marknadsvärdet påverkas och i form av övrig skada om det är fråga om skador som inte berör fastighetsvärdet men påverkar fastighetsägarens förmögenhetsställning.

A.B. och L.B.

De har överlåtit sin fastighet X 1. Därmed är de inte längre sakägare och målet ska därför avskrivas såvitt det avser deras talan. De nya ägarna, A.I.L. och O.J.S.L., har inte inträtt i målet.

E.K., N.S. och P.N. – hur ska fastigheternas marknadsvärdeminskning uppskattas

Den naturliga och principiellt mest riktiga metoden att uppskatta marknadsvärdeminskningen av servitutsupplåtelsen är att med utgångspunkt i jämförelser av genomförda försäljningar och ortsprisjämförelser bestämma värdet av de belastade fastigheterna med respektive utan servitut. I detta fall då intrången i jämförelse med fastigheternas totala värden är relativt begränsade är det förenat med betydande svårigheter att finna jämförelseobjekt som är så lika värderingsobjekten före respektive efter upplåtelserna att värdeskillnader kan konstateras.

Av förarbetena till ändringar i expropriationslagen (jfr prop. 1971:122 s 75) framgår att även om ett mycket litet område frånhänds en stor och värdefull fastighet, så står det utom allt tvivel att en värdeminskning har inträffat. Om jämförelsen mellan värdet före och efter expropriationen inte ger något tydligt utslag, ansåg man därför att intrångsersättningen skulle bestämmas genom en direktuppskattning.

Eftersom syftet med direktuppskattningen är att bestämma marknadens reaktion på ett visst intrång, måste en bedömning av värdeinverkan grundas på s.k. marknads-simulering. Det första steget är att klarlägga vad intrånget konkret innebär för fastigheterna. I ett andra steg görs en bedömning av vilka fysiska skador som är av karaktären att påverka fastighetens marknadsvärde. Det tredje steget blir att bedöma hur prisbildningen, dvs. fastighetsmarknaden, påverkas av de fysiska skadorna och de övriga intrångseffekterna. Till hjälp för denna bedömning är det ofta lämpligt att utgå från kalkyler för hur fastighetsägarens/brukarens intäkter och kostnader påverkas.

LM har använt en metod som är grundad på en direktuppskattning av skadorna. Skadorna har i sin tur bedömts slå igenom fullt ut på marknadsvärdet.

Mot denna direktuppskattning av skadorna ska ställas de påståenden om marknads-värdeminskning för att bergvärme inte kan installeras som E.K., N.S. och P.N. har framfört samt även N.S:s försvunna kallkälla och hans farhågor för bullerstörningar.

Fastighetsdomstolen finner att då den av LM beslutade ersättningen är grundad på en vedertagen metod saknas skäl att bifalla N.S:s och E.K:s yrkanden samt P.N:s yrkande i den delen.

G.H.

Enligt G.H. har en felaktig årlig värmeförbrukning om 32000 kWh exkl. hushållel använts vid beräkning av den del av ersättningen som avser förlust av möjligheten att installera bergvärme.  Till stöd för detta har G.H. gett in en elfaktura från den 8 januari 2004 som redovisar en beräknad årsförbrukning om 40 052 kWh och en faktura från den 28 juni 2007 som avser ett köp av 2,3 kbm olja.  LM har baserat sin beräkning på en uppgift om en årsförbrukning om 38 000 kWh inkl. hushållsel vilket stöds av den ingivna fakturan. Till detta ska enligt klaganden läggas en viss årsförbrukning av olja. Fastighetsdomstolen finner att klagandens påstående om en större årsförbrukning har visst stöd i det förhållandet att andra fastigheter med storleksmässigt jämförbara byggnader har angivit en betydligt högre årsförbrukning än vad som framgår av besiktningsprotokollet för hennes fastighet. Även om bevisbördan för vilken årsförbrukning beräkningarna ska grundas på i allt väsentligt ligger på G.H. finner fastighetsdomstolen med hänsyn till nedan angivna underlag för skälighetsbedömning

namn   b-år    boyta 測        förbrukn exkl  hushålls   ersättning H.     80          201                         32 000     15 X 1    58/74      163                          50 000     15 20 N:s    30          177                         62 500     15 55

att grund finns för att ändra den beslutade ersättningen till ägaren av X 3, G.H., till skäliga 50 000 kr.

P.N. – restskador

Enligt klagoskriften har fastigheten och fastighetsägaren drabbats av skador såsom allvarliga sättningar i huset, bugglig mark, gräsmatta som är som en puckelpist vid lätt regn, vegetationsförändringar, otjänligt vatten i grävd brunn, lukt av korrodit, sprängmedel och gråberg, lösa bergbitar i källaren samt befarad vattensamling under husplattan. Av ingivna handlingar framgår att orsaken till skadorna synes vara de sprängningsarbeten som har bedrivits på fastigheten och att vissa skador har blivit åtgärdade efter klagomål från N.

Enligt bestämmelserna i 5 kap 12 c § FBL får om det är lämpligt och berörda sakägare medger det, LM även pröva ett framställt yrkande om ersättning för denna typ av skador även om det rör ett rättsförhållande som inte skall prövas enligt denna lag.

Av LM:s handlingar framgår varken att sakägarna kommit överens om detta eller att det har framställts yrkande till LM om detta under förrättningens gång. Fastighetsdomstolen kan därför inte i detta mål ta upp frågan om ersättning av denna typ av skador och klagandens yrkanden i denna del ska därför avvisas.

För det fall vissa av skadorna inte kan hänföras till byggskador har P.N. yrkat ersättning för annan skada eller restskada.  Ett gemensamt drag för denna typ av skador är att fastighetsägaren antingen får ökade kostnader eller minskade intäkter som inte påverkar intrångsersättningen. Av LM:s handlingar framgår att ett flertal samman-träden har hållits bl. a. den 12 oktober 2008 där möjlighet att framställa yrkande om ersättning funnits. Det måste normalt ligga på sakägaren att lägga fram värderings-underlag, t.ex. verifikationer på uppkomna kostnader. Då P.N. varken i samband med det sista sammanträdet där ersättningsfrågorna behandlades eller under förrättningens gång framställt något yrkande i denna del kan det inte anses att LM inom ramen för sin utredningsskyldighet borde ha utrett frågan. Då P.N. i sitt överklagande inte visat vilka ökade kostnader eller minskade intäkter som de olika skadeposterna har gett upphov till finner fastighetsdomstolen att det saknas grund för att bifalla hans yrkande i denna del.

Rättegångskostnader

Enligt 16 kap. 14 § andra stycket FBL kan fastighetsdomstolen, efter vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna, besluta att sakägare som förlorar målet ska ersätta annan sakägare dennes rättegångskostnader. I mål om inlösenersättning ska dock sakägare som avstår mark eller särskild rättighet få gottgörelse för sin kostnad oberoende av utgången i målet. Detsamma ska gälla i mål om ersättning för marköverföring eller reglering av rättighet som avses i 5 kap. 10 a § andra stycket FBL.

P.N. har yrkat ersättning om 125 000 kr inklusive mervärdesskatt för ombudskostnader. Det yrkade beloppet har beräknats efter ett timpris á 2 500 kr jämte mervärdesskatt eller sammantaget 3 125 kr inklusive mervärdeskatt. Antalet timmar har angetts vara 40. Varken Trafikverket eller Sollentuna kommun som har yttrat sig över ersättningens storlek.

Den angivna timtaxan kan vara skälig när en advokat är ombud i ett mål. I förevarande fall uppfattar fastighetsdomstolen det så att angivet ombud är maka till huvudmannen och att hon inte är advokat eller driver någon mervärdesskattepliktig juridisk verksamhet. En rimlig timtaxa kan därför vara 500 kr. Fastighetsdomstolen ifrågasätter inte antalet nedlagda arbetstimmar. Skälig ersättning bedöms därmed vara 40 x 500 kr = 20 000 kr.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (DV 422)

Överklagande, ställt till Svea hovrätt, ska ha inkommit till Nacka tingsrätt, Fastighetsdomstolen, senast den 9 februari 2011.  Prövningstillstånd krävs.

Lars Kock Jalvemyr                                                         Anders Enroth

__________________________

I domstolens avgörande har deltagit rådmännen Lars Kock Jalvemyr och Anders Enroth, referent, samt fastighetsrådet Cecilia Undén. Enhälligt.