Svea hovr�tt referat RH 2003:63

Tvist f�rel�g mellan M.R. och AssiDom�n Aktiebolag (AssiDom�n) ang�ende fel i fastighet. Genom ett k�pekontrakt den 15 december 1995 hade M.R. f�rv�rvat fastigheten Hall 4:1 – bel�gen 5 km s�der om S�dert�lje vid Hallsfj�rdens �stra strand intill kriminalv�rdsanstalten Hall – av AssiDom�n f�r 8 500 000 kr. I kontraktet avtalades bl.a. att fastigheten skulle tilltr�das 30 dagar efter registrering av beslut i ett p�g�ende �rende om fastighetsbildning. Fastighetsbildningsbeslutet registrerades den 11 november 1996. Sedan M.R. erlagt slutlikvid tilltr�dde han fastigheten den 12 juli 1997. – I k�pekontraktet stadgades under rubriken "Fastighetens skick" bl.a. f�ljande. "Fastigheten �verl�tes i nu befintligt skick och s�ljaren friskriver sig h�rmed fr�n allt ansvar f�r fel och brister i Fastigheten. K�paren har beretts tillf�lle att f�re k�pet besiktiga Fastigheten och avst�r h�rmed med bindande verkan fr�n alla anspr�k mot S�ljaren p� grund av Fastighetens skick."

Fastighetens areal uppgick till ca 664 hektar. P� fastigheten – p� ett omr�de av fastigheten som i fastighetsbeskrivningen ben�mndes avdelningarna 13-80 och 14-80 – l�g en nedlagd soptipp. Avdelningarnas areal uppgick till 6,4 hektar. Soptippens exakta utbredning var tvistig. I fastighetsbeskrivningen som delades ut till M.R. inf�r k�pet av fastigheten klassificerades omr�det, avdelningarna 13-80 och 14-80, som in�gomark.

Sedan k�pekontraktet undertecknats men innan M.R. tilltr�dde fastigheten tippade Sj�fartsverket kvicksilverf�rorenade muddermassor i ett vattenomr�de tillh�rigt fastigheten, en djuph�la i Hallsfj�rden. Behovet att tippa muddermassorna p� fastigheten uppkom sedan det beslutats att utvidga S�dert�lje kanal i syfte att m�jligg�ra en �kning av tonnaget i farleden genom M�laren. Muddringen och tippningen skedde i enlighet med en dom meddelad av Vatten�verdomstolen den 29 juli 1994. AssiDom�n hade i ett brev till Sj�fartsverket i mars 1994 samtyckt till tippningen.

M.R. �vers�nde tv� separata reklamationer till AssiDom�n, den f�rsta den 30 april 1997 avseende muddermassorna och den andra den 17 februari 1998 avseende den nedlagda soptippen.

M.R. v�ckte vid S�dert�lje tingsr�tt fastst�llelse- och fullg�relsetalan mot AssiDom�n. M.R:s fullg�relsetalan avs�g f�rpliktande f�r AssiDom�n att till honom utge 1 750 000 kr j�mte viss r�nta utg�rande neds�ttning av k�peskillingen avseende fastigheten p� grund av att fastigheten var beh�ftad med felen att en nedlagd soptipp var bel�gen p� fastigheten och att AssiDom�n f�re k�pet givit annan r�dighet till vatten f�r att i vattenomr�de tillh�rande fastigheten dumpa f�rorenade muddermassor. Hans fastst�llelsetalan innefattade yrkande om att r�tten skulle fastst�lla att AssiDom�n var skadest�ndsskyldigt dels f�r viss redan intr�ffad skada, bl.a. hans kostnader f�r att undanr�ja de b�da felen, dels f�r framtida skada med anledning av att fastigheten var beh�ftad med fel, alternativt – s�vitt avs�g muddermassorna – hade f�rs�mrats eller skadats f�re tilltr�det.

AssiDom�n bestred samtliga yrkanden.

M.R. angav s�vitt g�llde hans talan om fel sammanh�ngande med den nedlagda soptippen f�ljande grunder.

Fastigheten �r beh�ftad med ett faktiskt fel som best�r av att den inneh�ller en nedlagd soptipp. Han kunde vid k�petillf�llet med fog f�ruts�tta att n�gon nedlagd soptipp inte f�rekom p� fastigheten. Han har inte uppt�ckt eller bort uppt�cka den nedlagda soptippen d� han genomf�rde sin unders�kning av fastigheten. Det r�r sig s�ledes om ett dolt fel. Skulle r�tten finna att felet inte skall anses dolt har felet i vart fall varit sv�ruppt�ckt.

AssiDom�n, som i k�pekontraktet har friskrivit sig fr�n ansvar f�r fastighetens skick, har k�nt till f�rekomsten av felet, dvs. den nedlagda soptippen. AssiDom�n har trots detta inte l�mnat n�gon upplysning om den nedlagda soptippen till honom. AssiDom�n har inte uppfyllt sin upplysningsplikt och kan d�rf�r inte �beropa friskrivningsklausulen.

AssiDom�n angav i denna del f�ljande bestridandegrunder.

1. Fastigheten �r inte beh�ftad med fel. Fastigheten �verensst�mmer med vad parterna konkret avtalat om samt med vad M.R. med fog kunnat f�ruts�tta. H�rvid skall s�rskilt beaktas att M.R. inte riskerar att drabbas av n�gon skada med anledning av eventuellt l�ckage fr�n soptippen d� S�dert�lje kommun i egenskap av verksamhetsut�vare ansvarar f�r s�dant l�ckage.

2. F�r det fall fastigheten skulle anses beh�ftad med fel �r M.R. �nd� inte ber�ttigad till skadest�nd d� AssiDom�n inte f�rfarit f�rsumligt.

3. F�r det fall fastigheten skulle anses beh�ftad med fel �r M.R. �nd� inte ber�ttigad till neds�ttning av k�peskillingen d� felet inte v�sentligt p�verkat fastighetens v�rde.

4. F�r det fall fastigheten skulle anses vara beh�ftad med fel kan M.R. �nd� inte g�ra felansvar g�llande mot AssiDom�n d� han har f�rsummat att unders�ka fastigheten i vederb�rlig omfattning.

5. F�r det fall M.R. inte skulle anses ha f�rsummat sin unders�kningsplikt, kan han �nd� inte g�ra felet g�llande mot AssiDom�n d� AssiDom�n i k�pekontraktet har friskrivit sig fr�n ansvar f�r fel i fastigheten.

M.R. angav s�vitt g�llde hans talan om fel sammanh�ngande med muddermassorna f�ljande grunder.

N�r det g�ller tillst�ndet f�r Sj�fartsverket att dumpa f�rorenade kvicksilverhaltiga muddermassor p� fastigheten utgjorde detta vid k�petillf�llet ett r�ttsligt fel, alternativt ett r�dighetsfel. D�refter har dumpning skett och d�rigenom har ett faktiskt fel uppst�tt. �ven detta fel har AssiDom�n varit medvetet om utan att l�mna n�gon upplysning till honom, detta trots att AssiDom�n valt att upplysa om andra inskr�nkningar. Han hade ingen anledning att f�rv�nta sig felet och har heller inte bort uppt�cka det, om han alls haft n�gon unders�kningsplikt med avseende p� den omst�ndighet som konstituerar felet.

AssiDom�n angav i denna del f�ljande bestridandegrunder.

1. Fastigheten �r inte beh�ftad med fel. Fastigheten �verensst�mmer med vad M.R. med fog kunnat f�ruts�tta. H�rvid skall s�rskilt beaktas att M.R. inte riskerar att drabbas av n�gon skada med anledning av eventuellt l�ckage fr�n muddermassorna d� staten genom Sj�fartsverket i egenskap av verksamhetsut�vare ansvarar f�r s�dant l�ckage.

2. Om fastigheten skulle anses beh�ftad med fel utg�r felet i vart fall inte ett r�dighetsfel eller ett r�ttsligt fel.

3. F�r det fall fastigheten skulle anses beh�ftad med fel �r M.R. �nd� inte ber�ttigad till skadest�nd d� AssiDom�n inte f�rfarit f�rsumligt.

4. F�r det fall fastigheten skulle anses beh�ftad med fel �r M.R. �nd� inte ber�ttigad till neds�ttning av k�peskillingen d� felet inte v�sentligt p�verkat fastighetens v�rde.

5. F�r det fall fastigheten skulle anses beh�ftad med fel kan M.R. �nd� inte g�ra felansvar g�llande mot AssiDom�n d� han f�rsummat att unders�ka fastigheten i vederb�rlig omfattning.

6. F�r det fall M.R. inte skulle anses ha f�rsummat sin unders�kningsplikt kan han �nd� inte g�ra felet g�llande mot AssiDom�n, eftersom AssiDom�n i k�pekontraktet har friskrivit sig fr�n ansvar f�r fel p� fastigheten.

7. F�r det fall AssiDom�n inte skulle anses ha friskrivit sig fr�n ansvar f�r fel i fastigheten kan M.R. �nd� inte g�ra felet g�llande mot AssiDom�n d� M.R. reklamerat felet f�r sent.

Till utveckling av sin talan anf�rde M.R. bl.a. f�ljande.

Han hade letat efter en l�mplig fastighet att k�pa. H�sten 1995 bj�d s� AssiDom�n ut den aktuella fastigheten, som efter fastighetsreglering skulle komma att bli Hall 4:1, till f�rs�ljning genom LRF Konsult som m�klare. I fastighetsbeskrivningen, som utdelades till spekulanter, fanns noggrant angivet arrenden, jaktr�tter, vandringsleder m.m., som belastade fastigheten. D�r borde �ven den nedlagda soptippen och Sj�fartsverkets r�tt att tippa muddermassor ha upptagits. Anledningen till att hans tilltr�de av fastigheten f�rsenades berodde p� att han inte fick k�nnedom om att fastighetsreglerings�rendet var klart f�rr�n AssiDom�n informerade honom om detta i ett brev den 23 juni 1997 och beg�rde att han skulle betala resterande k�peskilling senast den 7 juli 1997, vilket han gjorde.

Han hade olika id�er om hur fastigheten kunde exploateras. Idag anv�nds den huvudsakligen f�r skogsbruk men betydligt flera anv�ndningsomr�den har utretts och n�gra av dessa har uteslutits till f�ljd av de fel som fastigheten har visat sig vara beh�ftad med. Soptippen och muddermassornas f�rekomst har hindrat honom fr�n att exploatera fastigheten. Bland annat har m�jligheterna att anl�gga en golfbana p� fastigheten utretts, han har f�rhandlat med Astra om eventuellt byggande av fabrik, fr�ga har varit uppe om att anl�gga en flygplats p� fastigheten, han har erbjudit sig att uppl�ta mark f�r en skjutbana och byggnation av bost�der har diskuterats. Nyligen har han skrivit ett avtal med Tele 2 som vill bygga en telefonmast uppe p� soptippen. Soptippens och muddermassornas f�rekomst hindrar emellertid exploatering av intressanta omr�den och l�gger en d�d hand �ver hela fastigheten.

Soptippen

Omr�det d�r den nu nedlagda soptippen �r bel�gen var tidigare tr�skmark. Det arrenderades ut till kommunen som skulle anv�nda det som soptipp. Soptippen togs i bruk tidigt 50-tal. Det skrevs olika avtal mellan Dom�nverkat och kommunen som reglerade vad som g�llde mellan parterna. Det sista avtalet upph�rde 1978. Enligt avtalet skulle kommunen �terst�lla marken till ursprungligt skick, men s� har inte skett. Under de 30 �r som soptippen var aktiv deponerades omkring 400 000 ton hush�lls- och industriavfall. D� var soptippen inh�gnad och tidvis bemannad. Telge Energi har 1992 gr�vt diken runt soptippen och satt upp r�r f�r provtagning av metangas. Under 1994 har Telge Energi eller Telge �tervinning varit p� platsen och "snyggat till den" genom att ta bort inh�gnad, diken m.m. och har d�rigenom dolt tippen. Soptippen har t�ckts med r�tslam. En j�rnv�g, Gr�dingebanan, har byggts rakt �ver den. Soptippens utbredning �r inte helt klarlagd, men det r�r sig om mellan 6,4 till 10 ha. I vart fall finns soptippen p� omr�dena 13-80 och 14-80. Nu emitterar tippen bl.a. metangas och det rinner f�rorenat lakvatten fr�n den.

Innan tilltr�det av fastigheten anlitade han Skogsbrukss�llskapet f�r att g�ra en skogsbruksplan. Inf�r planens uppr�ttande gjorde s�llskapet en ing�ende och professionell unders�kning varvid man bl.a. var ute och gick p� marken. Skogsbrukss�llskapet rekommenderade en beskogning av tall p� omr�det d�r soptippen ligger. I enlighet med Skogsbrukss�llskapets skogsbruksplan var det h�sten 1997 dags att markbereda omr�det. Plants�ttningen gjordes samtidigt. Genom markberedningen uppstod f�ror i marken som inte funnits d�r vid tidpunkten f�r hans unders�kning av fastigheten. Plantorna dog emellertid och skogsingenj�ren T.R. anlitades f�r att utreda varf�r och han uppt�ckte d� soptippen.

Skogsplanteringen misslyckades p.g.a. f�rekomsten av tippen. Han kan �ven p.g.a. tippen drabbas av ansvar enligt milj�balken gentemot s�v�l det allm�nna som tredje man och skadan, t.ex. kostnaderna f�r bortforsling och sanering, kan bli betydande. Kommunen m�ter och ser �ver tippen, men anser sig inte bedriva n�gon verksamhet d�r nu och har inte utsett n�gon som �r ansvarig f�r soptippen. Han har vidare blivit kontaktad av f�retr�dare f�r kommunen som har gjort g�llande att han skall svara f�r kostnaden f�r den pumpning av lakvatten som p�g�r vid den nedlagda soptippen och att han d�rf�r kommer att debiteras kostnaden.

N�gon konkret standard betr�ffande marken d�r den nedlagda soptippen ligger har inte avtalats mellan parterna. AssiDom�ns klassificering av marken som in�gomark i fastighetsbeskrivningen har varit felaktig. Den aktuella marken borde i st�llet ha klassificerats som �vrig mark. Den felaktiga klassificeringen har varit �gnad att lindra hans unders�kningsplikt. Den enda m�jligheten att �terst�lla fastigheten till det skick han hade anledning att f�rv�nta sig vid k�pet �r att forsla bort soptippen och sanera omr�det. Det �terst�r att se om tillst�nd kommer att l�mnas till en s�dan �tg�rd. Erh�lles mot f�rmodan inte n�got tillst�nd kommer han inte heller att kunna kr�va fullg�relse fr�n AssiDom�n i den delen.

F�re k�pet av fastigheten genomf�rde han en t�mligen omfattande unders�kning. Unders�kningen p�gick ett par dagar p� det gigantiska omr�det. Han �kte �ver fastigheten med bil och gick �ver markerna. Vidare tog han kontakt med f�retr�dare f�r Banverket och med LRF Konsult och han tog del av de olika handlingar som LRF Konsult l�mnade ut. Han var bl.a. p� fastigheten vid tv� tillf�llen f�r besiktning, varvid han vid det ena tillf�llet hade sakkunnigt bitr�de, P.B. Omr�det d�r soptippen �r bel�gen var d� bevuxet med h�gt gr�s och p�minde mycket om andra omr�den som l�g i tr�da. Vidare var Gr�dingebanan nybyggd, vilket fick hela omr�det att se ut som en byggarbetsplats. P� fastighetens norra sida verkade det p�g� f�geluppf�dning. Ut�ver den fysiska besiktningen av fastigheten bes�kte han AssiDom�ns kontor vid tv� tillf�llen f�r att inh�mta diverse f�rklaringar och f�rtydliganden och han ringde ett antal telefonsamtal. Vid dessa tillf�llen talade han med AssiDom�ns representant L.H. som i detaljfr�gor h�nvisade till sin medarbetare J.L. Vad avs�g det omr�de d�r den nedlagda soptippen �r bel�gen upplystes han av J.L. att pumpstationen och de r�r som finns d�r ingick i det angr�nsande Hallf�ngelsets avloppssystem. Denna upplysning, som var �gnad att lindra hans unders�kningsplikt med avseende p� soptippen, har visat sig felaktig. Utrustningen anv�ndes och anv�nds alltj�mt �ven f�r provtagning och bortpumpning av lakvatten eftersom marken vid en nedlagd soptipp �r aktiv och farliga �mnen avges l�nge efter att avfall har slutat att tillf�ras tippen. �ven efter k�pet har han i s�llskap med sakkunnig varit p� omr�det ifr�ga utan att n�gon uppt�ckt att en nedlagd soptipp fanns d�r. Sammantaget �r det orimligt att kr�va att han skulle ha uppt�ckt f�rekomsten av soptippen. Felet har s�ledes varit dolt eller i vart fall sv�ruppt�ckt.

N�r Gr�dingebanan drogs �ver soptippen gjordes p�lningar i tippen och man gjorde unders�kningar f�r att se om n�got h�nde med lakvattenspridningen p.g.a. p�lningsarbetena. AssiDom�n, som d� var mark�gare, har varit informerad om dessa unders�kningar och m�ste d�rigenom ha varit medvetet om soptippens f�rekomst. Av avtalen om uppl�telse av marken med kommunen framg�r ocks� att AssiDom�n har k�nt till f�rekomsten av tippen. Inom AssiDom�n har s�ledes k�nnedom om den nedlagda soptippen funnits och AssiDom�n har upplysningsplikt f�r att friskrivningsklausulen skall kunna �beropas. I oktober 1995 hade en annan spekulant �n M.R. explicit tagit upp fr�gan om soptippens f�rekomst med J.L. och L.H. Det saknar visserligen betydelse om de personer som f�r AssiDom�ns r�kning hanterade �verl�telsen k�nde till den nedlagda soptippen eller inte, utan det ankommer p� AssiDom�n att ha tillg�nglig information bevarad p� s� s�tt att potentiella k�pare har kunnat upplysas om den. Eftersom s� inte har skett svarar AssiDom�n f�r denna f�rsummelse.

M.R. uppt�ckte soptippen i samband med att skogsplantorna dog. Den exakta tidpunkten kan inte anges. Han reklamerade felet den 17 februari 1998.

Muddermassorna

Efter att k�pekontraktet avseende fastigheten undertecknats, men innan hans tilltr�de av densamma, har Sj�fartsverket med tillst�nd genom en dom fr�n Vattendomstolen 1994 och Vatten�verdomstolen 1995 i ett vattenomr�de tillh�rigt fastigheten tippat muddermassor som �r starkt f�rorenade med kvicksilver. Enligt KM Labbs rapport var det 74 000 kubikmeter muddermassor som tippades i djuph�lan. AssiDom�n hade dessf�rinnan, i mars 1994, i ett brev till Sj�fartsverket samtyckt till att muddermassor upptagna fr�n bl.a. S�dert�lje kanal skulle dumpas i vattenomr�det tillh�rigt fastigheten. S�vitt framkommit hade Sj�fartsverket d� inte upplyst AssiDom�n om att muddermassorna var f�rorenade med bl.a. kvicksilver. Genom AssiDom�ns medgivande d�rtill erh�ll Sj�fartsverket n�dv�ndig r�dighet till vattnet tillh�rigt fastigheten och kunde ans�ka om att f� utf�ra muddringen och dumpningen vid vattendomstolen. Den belastning av fastigheten som f�ljer av domarna f�rel�g redan n�r han f�rv�rvade fastigheten. Sj�fartsverket utnyttjade sedan r�ttigheten att tippa muddermassorna efter k�pet men innan hans tilltr�de. �ven dumpningen gjordes med AssiDom�ns samtycke. AssiDom�n har genom sin medverkan accepterat en f�rs�mring av fastigheten. I och med dumpningen har kvicksilverkoncentrationen p� fastigheten �kat. Det g�rs inte g�llande att vattenkvaliteten har f�rs�mrats av dumpningen, men att det f�religger en risk f�r f�rs�mring. �ven mark, djurliv och m�nniskor kan komma till skada. Vad som h�nder i framtiden beror p� vad som h�nder runt omkring, och muddermassorna kan komma att r�ra p� sig. Kvicksilver bibeh�ller sin farlighet f�r m�nniskor och milj� f�r all framtid. F�r att fastigheten skall vara beh�ftad med fel �r det tillr�ckligt att muddermassorna n�gon g�ng i framtiden riskerar att sprida sig eller att kvicksilvret sprider sig p� annat s�tt eller hindrar honom fr�n att exploatera vattenomr�det, vilket spridningsrisken g�r. Genom f�rekomsten av muddermassorna f�religger en s�dan risk.

Redan det faktum att AssiDom�n f�re k�pet givit annan r�dighet till vatten, f�r att i vattenomr�det tillh�rande fastigheten dumpa f�rorenade muddermassor, har inneburit att fastigheten varit beh�ftad med ett r�ttsligt fel, alternativt r�dighetsfel. Han kan inte fritt nyttja vattenomr�det d�r de kvicksilverhaltiga muddermassorna tippats utan att f�rst ha forslat bort massorna. D�rmed f�religger en r�dighetsinskr�nkning. Om r�tten skulle finna att sj�lva dumpningen av muddermassorna varit det som f�rs�mrat fastigheten g�r han g�llande att AssiDom�n v�rdsl�st har medverkat till f�rs�mringen genom att till�ta dumpningen f�re tilltr�det och �ven f�re den tidpunkt d� tilltr�det enligt AssiDom�n skulle ha skett.

Det �r fel att p�st� att han aldrig kan drabbas av n�gon slutlig skada eftersom han alltid kan f�ra regresstalan mot staten. Staten genom Sj�fartsverket har avb�jt ett f�rslag att utst�lla en garanti till honom f�r det ansvar han kan drabbas av till f�ljd av att de kvicksilverhaltiga muddermassorna dumpats p� fastigheten. Sj�fartsverket anser sig vara ansvarigt f�r skada endast om verket inte har uppfyllt de vilkor som uppst�lldes av Vatten�verdomstolen eller om verket har brutit mot n�gon lag. AssiDom�n har endast varit berett att utst�lla en garanti till honom under f�ruts�ttning att muddermassorna l�mnas or�rda.

Inom AssiDom�n har k�nnedom funnits om tillst�ndet till dumpning av muddermassorna men bolaget har inte upplyst honom om inskr�nkningen. Betr�ffande hans unders�kning av fastigheten f�re tilltr�det, se vad som anf�rts ovan ang�ende den nedlagda soptippen. Huruvida n�got beslut om att ge Sj�fartsverket tillst�nd till tippningen av muddermassorna har inf�rts i vattenboken den 5 augusti 1994 eller inte var till att b�rja med ok�nt f�r honom. Det kan inte anses ha �legat honom att unders�ka vattenboken f�r att han skall anses ha uppfyllt sin unders�kningsplikt. Den som s�ker i vattenboken l�r heller inte finna anteckningen i fr�ga om han inte vet vad han s�ker efter.

Den av AssiDom�n �beropade friskrivningsklausulen avser faktiska fel och tr�ffar inte r�dighetsfel eller r�ttsliga fel.

M.R. fick i december 1996 information fr�n en vaktchef p� Hallf�ngelset om att n�gon egendomlig aktivitet p�gick i vattnet. Sedan han unders�kt saken och f�tt klart f�r sig vad aktiviteten bestod i och om och i s� fall hur denna p�verkade fastigheten reklamerade han felet den 30 april 1997.

Till utveckling av sin talan anf�rde AssiDom�n bl.a. f�ljande.

M.R. har f�rv�rvat en skogsfastighet. Fastigheten �r en n�ringsfastighet och k�paren n�ringsidkare. Fastigheten utbj�ds till f�rs�ljning genom ett anbudsf�rfarande. Fastighetens taxeringsv�rde vid tillf�llet var 5 446 000 kr. Det bud som M.R. l�mnade var inte det h�gsta men bed�mdes vara det mest seri�sa budet.

Soptippen

Marken d�r den nedlagda soptippen �r bel�gen kan beskogas. AssiDom�n har vid en inspektion av omr�det d�r soptippen �r bel�gen kunnat konstatera att de plantor M.R. planterade i allm�nhet har slagit rot och tagit sig. De plantor som har d�tt �r huvudsakligen planterade p� ytor med kraftig gr�sv�xt. Vissa ytterligare plantor har �tits upp av r�djur. Den nedlagda soptippen har allts� inte inverkat p� plantornas m�jlighet att �verleva.

�ven om omr�det inte skulle kunna anv�ndas till skogsbruk, inneb�r detta inte att fastigheten �r beh�ftad med fel i jordabalkens mening. Ett antal andra omst�ndigheter �n befintligheten av den nedlagda soptippen g�r skogsbruk ol�mpligt p� det aktuella omr�det, inte minst det faktum att en j�rnv�g passerar genom omr�det. Soptippsomr�det omfattar en yta om 6,4 hektar. Av detta upptas ca 1,3 hektar av j�rnv�gen. Vidare utg�rs totalt ca 2,5 hektar av omr�det av kraftledningsgator. Hade det varit m�jligt att beskoga soptippsomr�det hade d�rf�r v�rdep�verkan d�rav varit marginell. Att omr�det d�r soptippen �r bel�gen betecknades som in�gomark i k�pehandlingarna inneb�r ocks� att det f�rh�llandet att omr�dena inte var skogsbevuxna st�mmer �verens med vad som avtalats mellan parterna. M.R. har, med h�nsyn till att han k�pt en skogsfastighet, inte kunnat r�kna med att omr�det p� fastigheten som inte upptagits som skogsmark skall kunna anv�ndas till skogsbruk.

M.R. har i vart fall f�rsummat att med tillr�cklig omsorg unders�ka fastigheten. Av fastighetsbeskrivningen, som l�mnades ut till spekulanter f�r att underl�tta unders�kningen av fastigheten, framg�r bl.a. att AssiDom�n friskriver sig fr�n ansvar f�r eventuella avvikelser i avdelningsbeskrivningarna. N�gon visning av fastigheten har inte f�rekommit utan spekulanter har h�nvisats till att g�ra en egen besiktning av skog och mark. F�r ytterligare upplysningar har i fastighetsbeskrivningen h�nvisats till fastighetsm�klaren G.H., LRF Konsult. Denne har inte sagt n�got som varit av betydelse f�r unders�kningsplikten. I enlighet med vad som stod i fastighetsbeskrivningen har i k�pekontraktet antecknats att fastigheten �verl�tes i befintligt skick, att s�ljaren friskriver sig fr�n allt ansvar f�r fel och brister i fastigheten, att k�paren med bindande verkan avst�r fr�n alla anspr�k mot s�ljaren p� grund av fastighetens skick, att s�ljaren inte har l�mnat annan garanti eller utf�stelse betr�ffande fastigheten �n vad som uttryckligen framg�r av avtalet, samt att ut�ver vad i detta kontrakt avtalats har inga �verenskommelser gjorts vare sig muntligen eller skriftligen. H�rtill kommer den omst�ndigheten att M.R. �r n�ringsidkare och att �verl�telsen har g�tt till s� att AssiDom�n har �verl�mnat �t eventuella k�pare att bygga sina anbud p� sina egna unders�kningar. Med h�nsyn till dessa f�ruts�ttningar har en l�ngtg�ende unders�kningsplikt, eventuellt med professionell hj�lp, �legat M.R. Det har varit m�jligt att uppt�cka soptippen, som varken var dold eller sv�ruppt�ckt. Det �r fr�ga om en gr�sbevuxen kulle som man tydligt k�nner har andra markf�rh�llanden �n omkringliggande mark n�r man g�r p� den. Marken �r mycket lucker. Man ser ocks� en pumpstation och r�r, vilka fungerar som m�tare f�r gasbildningen i soptippen. Det sticker ocks� upp en del konstiga anordningar ur marken och det torde vara enkelt att konstatera att det �r fr�ga om en gammal sopstation. Om M.R. hade passerat �ver den nedlagda soptippen borde han s�ledes ha uppt�ckt denna. �tminstone borde han ha gjort s�dana observationer som hade f�ranlett en n�rmare unders�kning av omr�det i fr�ga. M.R. har sj�lv uppgett att han observerat att metallr�r stack upp ur backen p� den plats d�r soptippen �r bel�gen. L.H. och J.L. har inte diskuterat saken med M.R. och AssiDom�n har inte framf�rt till M.R. att metallr�ren ing�r i Hallf�ngelsets avloppssystem. Soptippen, den s.k. Halltippen, finns vidare omtalad i handlingarna fr�n fastighetsbildnings�rendet. M.R:s unders�kningsplikt m�ste �ven ha innefattat en skyldighet att ta del av handlingarna fr�n fastighetsregleringen som det h�nvisades till i k�pehandlingarna. �ven dessa har M.R. f�rsummat att unders�ka. AssiDom�n g�r s�ledes g�llande att M.R. var, eller �tminstone borde ha h�llit sig, informerad om f�rekomsten av den nedlagda soptippen. M.R. har allts� inte genomf�rt en s�dan unders�kning av fastigheten som varit p�kallad med h�nsyn till dess skick, normal beskaffenhet hos motsvarande fastigheter samt omst�ndigheterna vid k�pet. I vart fall hade en okul�r besiktning i kombination med studie av kartor och andra handlingar gett M.R. anledning att mer noggrant unders�ka omr�det.

�ven om soptippen varit dold eller sv�ruppt�ckt och M.R. inte f�rsummat sin unders�kningsplikt �r han f�rhindrad att g�ra g�llande felet mot AssiDom�n eftersom AssiDom�n har friskrivit sig fr�n allt ansvar f�r fel och brister i fastigheten. AssiDom�n har inte i jordabalkens mening f�rsummat att upplysa om soptippen. Soptippens f�rekomst var inte k�nd f�r de personer inom AssiDom�n som svarade f�r uppgiftsl�mnandet n�r fastigheten utbj�ds till f�rs�ljning. De personer inom bolaget som hade k�nnedom om soptippen hade vid tidpunkten f�r f�rs�ljningen l�mnat bolaget. AssiDom�n har inte medvetet "skickat fram" personer att handha f�rs�ljningen som inte k�nde till soptippen. AssiDom�n �r ett stort bolag och har, till skillnad fr�n en privatperson som s�ljer sin villa, inte m�jlighet att svara f�r att all kunskap som kan finnas hos n�gon i organisationen kommer fram vid en f�rs�ljning. Av den anledningen var AssiDom�n angel�get om att friskriva sig fr�n allt ansvar. Eftersom bolaget rent faktiskt inte k�nde till f�rekomsten av soptippen har bolaget inte f�rfarit f�rsumligt genom att inte upplysa om den.

�ven om f�rekomsten av den nedlagda soptippen hade utgjort ett s�dant fel i fastigheten som M.R. i och f�r sig �gt �beropa gentemot AssiDom�n �r han inte ber�ttigad till neds�ttning av k�peskillingen, d� neds�ttning f�ruts�tter att ett fel v�sentligen har p�verkat fastighetens v�rde, se NJA 1997 s. 149. D� M.R. avs�g att anv�nda den aktuella arealen till skogsbruk kan minskningen i fastighetens v�rde inte �verstiga arealens v�rde som skogsmark. Av M.R. anlitade Forum Fastighetsekonomi AB har uppskattat detta belopp till ca 100 000 kr, vilket AssiDom�n vitsordar som sk�ligt i sig. En v�rdeskillnad p� 100 000 kr �r dock inte att anse som v�sentlig, st�lld i relation till den totala k�peskillingen om 8 500 000 kr. AssiDom�n bestrider att fastighetens v�rde p�verkas av "milj�stigma" p� det s�tt som g�rs g�llande i av M.R. �beropade promemoria fr�n Forum Fastighetsekonomi AB. Det finns andra stigmata p� fastigheten som p�verkar v�rdet i h�gre grad. Det kan �ven i sammanhanget noteras att milj�stigmans eventuella inverkan p� fastighetens v�rde i och f�r sig saknat betydelse, d� s�dan ers�tts genom skadest�nd och inte genom prisavdrag.

M.R. kan inte lida n�gon skada, med anledning av att marken d�r den nedlagda soptippen �r bel�gen inte g�r att anv�nda till skogsbruk, ut�ver vad som omfattas av yrkandet om neds�ttning av k�peskillingen. M.R. �r i vart fall inte ber�ttigad till skadest�nd eftersom AssiDom�n inte har f�rfarit f�rsumligt i enlighet med vad som anf�rts ovan.

Om det skulle ske l�ckage fr�n soptippen riskerar M.R. inte att beh�va svara f�r detta. S�dant ansvar �ligger S�dert�lje kommun i egenskap av verksamhetsut�vare, vilket �ven har bekr�ftats av kommunen. Kommunen har informerat M.R. att man �nskar diskutera dels under vilka former provtagningarna vid soptippen skall genomf�ras, dels utformningen av ett formellt �tagande fr�n kommunen gentemot M.R. betr�ffande skador orsakade av soptippen. D� det �r S�dert�lje kommun och inte Telge Energi som drivit soptippen �r det naturligt att Telge Energi till M.R uppgett att bolaget inte ansvarar f�r l�ckage fr�n soptippen. Telge Energi (dotterbolaget Telge �tervinning) har kommunens uppdrag att utf�ra vissa provtagningar vid soptippen. Telge �tervinning har inte beg�rt att M.R. skall ers�tta kostnaderna f�r provtagningarna. AssiDom�n vitsordar att kommunen inte har klarlagt vilken del av dess f�rvaltning som svarar f�r soptippen.

Under inga omst�ndigheter �ger M.R. f� fastst�llt att han �r ber�ttigad till ers�ttning f�r kostnader f�r bortforsling m.m. av soptippen. Ett skadest�nd kan inte �verstiga storleken p� liden skada. M.R:s eventuella skada med anledning av soptippen uppg�r till noll kronor. �ven enligt M.R:s ber�kningar torde dock kostnaden f�r bortforsling m.m. vida �verstiga av M.R. liden skada.

�rliga provtagningar g�rs p� grund- och lakvattnet vid soptippen och i f�rekommande fall �ven av ytvattnet. Vid provtagningar har inte konstaterats n�got l�ckage till grund- eller ytvattnet. I lakvattnet, dvs. regn och sn� som rinner genom och ut fr�n soptippen, har konstaterats kontrollerade och ofarliga m�ngder metall och n�rings�mnen. Lakvattnet leds bort fr�n soptippen i ett dike och slussas d�refter tillsammans med Hallanstaltens avloppsvatten i ledningar vidare till Himmersfj�rdsverket d�r det tas om hand f�r rening. N�got behov att sanera soptippen har inte bed�mts f�religga och det finns inga sk�l att anta att ett s�dant behov kommer att uppst� i framtiden.

Yrkandena under 1.2.1 synes inte vara f�renliga med g�llande milj�lagstiftning och ber�rda myndigheter har inte givit tillst�nd till att s�dana �tg�rder – dvs. bortforsling och annan f�rvaring av soptippen – vidtas som anges i yrkandena.

Muddermassorna

S�dert�lje kanal och Hallsfj�rden var kraftigt f�rorenade av kvicksilver redan innan muddringen och den efterf�ljande dumpningen av muddermassorna i djuph�lan p� grund av utsl�pp som gjordes p� 60-talet. En h�gre anrikning av kvicksilver i fisk och en mindre produktion av abborryngel utg�r inte ett fel i fastigheten. Kvicksilverhalten i kanalen och i fj�rden f�r f�ruts�ttas p�verka samtliga fastigheter med strand i n�romr�det lika. Fastigheten avviker d�rf�r inte fr�n normal standard, eftersom den j�mf�relsen g�rs med fastigheter i n�romr�det. Fastigheten har inte heller f�rs�mrats eftersom kvicksilversituationen inte har f�rv�rrats genom muddringen och dumpningen av muddermassorna. �ven om s� hade varit fallet har fastigheten �nd� inte kommit att avvika fr�n normal standard d� kvicksilversituationen fortfarande �r densamma f�r samtliga fastigheter vid Hallsfj�rden. F�rekomsten av muddermassorna eller av kvicksilver generellt utg�r s�ledes inte n�got fel i fastigheten. IVL har kontrollerat djuph�lan och konstaterat att muddermassorna ligger stilla och att det icke f�rorenade makadam som, i enlighet med Vatten�verdomstolens dom, har tippats �ver muddermassorna har lagt sig som ett skal �ver dessa. Genom skalet l�cker inget kvicksilver ut. Tv�rtom h�ller makadammet en l�gre kvicksilverhalt �n sj�botten omkring djuph�lan. Muddermassorna �r f�ljaktligen vederb�rligen �vert�ckta och n�gon ytterligare sanering �r inte n�dv�ndig.

IVL och KM Labb har utf�rt kontrollm�tningar av kvicksilverhalten i vattnet p� fastigheten f�re, under och efter dumpningen. D�rvid har framkommit att kvicksilversituationen i vart fall inte f�rs�mrats genom muddrings- och dumpningsarbetena. Vidare h�rr�rde de kvicksilverhaltiga muddermassor som dumpades i djuph�lan i huvudsak fr�n S�dert�lje kanal. �ven om kvicksilvret skulle l�cka ut inneb�r detta s�ledes endast ett �terst�llande av kvicksilverhalten till den niv� M.R. haft sk�l att f�ruts�tta vid f�rv�rvet. Kvicksilverhalten som s�dan utg�r d�rmed inget fel i fastigheten. Inte heller utg�r risken f�r kostnader med anledning av ett eventuellt l�ckage fr�n muddermassorna ett fel i fastigheten. Eventuella krav p� grund av l�ckage fr�n muddermassorna skall enligt milj�balken riktas mot Sj�fartsverket i dess egenskap av tillst�ndshavare. F�ljaktligen p�verkar muddermassorna inte fastighetens marknadsv�rde.

AssiDom�ns medgivande till Sj�fartsverket att tippa muddermassor i djuph�lan �r i vart fall varken ett r�ttsligt fel eller ett r�dighetsfel. Vattendomstolens dom kan inte konstituera ett s�dant fel d� domen endast utg�r ett tillst�nd till – och inte ett beslut att – dumpa muddermassorna. Visserligen var AssiDom�ns medgivande en f�ruts�ttning f�r Sj�fartsverkets ans�kan, men om AssiDom�n skulle ha avb�jt kunde Sj�fartsverket ha ans�kt om expropriation. Inte heller inneb�r Sj�fartsverkets beslut att dumpa muddermassorna att M.R. inte f�rv�rvat den r�dighet �ver fastigheten som han haft sk�l att f�ruts�tta eller att denna besv�ras av n�gon r�ttighet.

M.R. �r i vart fall f�rhindrad att g�ra felet g�llande gentemot AssiDom�n, d� han har reklamerat felet f�r sent. M.R. har uppgett att han uppt�ckte dumpningen av muddermassorna i december 1996. Reklamationen av muddermassorna skedde f�rst den 30 april 1997, dvs. mer �n fyra m�nader d�refter.

Vad avser muddermassorna �r det kvicksilversituationen i Hallsfj�rden i allm�nhet och inte muddermassorna som s�dana som utg�r ol�genheten. P� fastigheten f�rekommer ett antal milj�st�rningar av v�sentligt st�rre betydelse �n den nedlagda soptippen och muddermassorna, se utl�tande fr�n Stockholmsbryggan Fastighetsekonomi, sid. 4. AssiDom�n bestrider att milj�stigma �ver huvud taget har n�gon inverkan p� fastighetens v�rde men om s� skulle vara fallet �r soptippens och muddermassornas del d�rav f�rsumbar och uppg�r under inga omst�ndigheter till det yrkade beloppet. Det �r inte m�jligt att ber�kna storleken p� ett eventuellt milj�stigma genom en j�mf�relse med andra fastigheter.

Om dumpningen av muddermassorna skulle anses inneb�ra att fastigheten har f�rs�mrats mellan k�pet och tilltr�det kan M.R. �nd� inte g�ra felet g�llande gentemot AssiDom�n, eftersom han har f�rsummat att med tillr�cklig noggrannhet unders�ka fastigheten. Milj�situationen i S�dert�lje kanal och Hallsfj�rden var k�nd vid tidpunkten f�r k�pet. Det har d�rvid �legat M.R. att n�rmare unders�ka vilka milj�problem som f�rel�g och om dessa var f�rem�l f�r �tg�rder.

AssiDom�n har i vart fall friskrivit sig fr�n ansvar med anledning av att fastighetens standard f�rs�mrats mellan k�p och tilltr�de. Bland de personer inom AssiDom�n som handhade f�rs�ljningen saknades faktisk k�nnedom om muddermassorna. �ven om AssiDom�n hade haft k�nnedom om muddermassorna hade det saknats anledning att upplysa M.R. om dessa. M.R. angav att han avs�g att anv�nda fastigheten till skogsbruk. Skogsbruk p�verkas inte av muddermassorna.

�ven om fastigheten skulle anses ha f�rs�mrats mellan k�pet och tilltr�det �r M.R. inte ber�ttigad till skadest�nd d� AssiDom�n inte har f�rfarit f�rsumligt. Dumpningen av muddermassorna har utf�rts av Sj�fartsverket i enlighet med en dom meddelad av Vatten�verdomstolen. AssiDom�n har saknat m�jlighet att p�verka dumpningen. Inte heller har det varit f�rsumligt av AssiDom�n att inte upplysa om dumpningen.

�ven om muddermassorna skulle anses utg�ra ett s�dant fel i fastigheten som M.R. i och f�r sig �ger �beropa gentemot AssiDom�n �r han �nd� inte ber�ttigad till neds�ttning av k�peskillingen eftersom neds�ttning f�ruts�tter att felet v�sentligen p�verkar fastighetens v�rde. En eventuell v�rdeminskning med anledning av n�got h�ga halter kvicksilver i fisk och en l�gre produktion av bl.a. abborryngel f�r antas uppg� till ett begr�nsat belopp. Risken f�r att andra typer av skador skall uppkomma med anledning av muddermassorna beskrivs �ven av Golder Grundteknik KB som minimal. Storleken p� en v�rdeminskning n�r endast risk f�r skada i fastighet f�religger skall ber�knas som storleken p� den potentiella skadan multiplicerat med sannolikhet f�r att skadan intr�ffar. AssiDom�n har sv�rt att se vilken skada som kan drabba M.R. med anledning av muddermassorna, men i vart fall kan storleken p� skadan, ber�knad enligt ovan, f�ruts�ttas understiga den �kning av fastighetens v�rde som uppkommit genom att botten i S�dert�lje kanal har rensats fr�n kvicksilver m.m. och under inga omst�ndigheter har fastighetens v�rde v�sentligen p�verkats. Som anf�rts ovan bestrids vad M.R. anf�rt om "milj�stigma", och i vart fall skall eventuell milj�stigma ers�ttas genom skadest�nd och inte genom neds�ttning av k�peskillingen.

Vad avser skadest�nd kan M.R. inte lida n�gon skada med anledning av muddermassorna som inte t�cks av yrkandet om neds�ttning av k�peskillingen. F�r kvicksilverhalterna i fisk kan M.R. inte h�llas ansvarig i egenskap av fastighets�gare. Ett eventuellt skadest�nd eller annat krav p� grund av l�ckage fr�n muddermassorna eller annan milj�p�verkan skall enligt milj�balken riktas mot Sj�fartsverket i dess egenskap av tillst�ndshavare. �ven om s� inte skulle vara fallet skall skadest�ndets storlek ber�knas enligt vad som anf�rts ovan om ber�kning av neds�ttning av k�peskilling, varf�r ett eventuellt skadest�nd �nd� ryms inom yrkandet om neds�ttning av k�peskillingen.

Det �r direkt ol�mpligt att f�rs�ka forsla bort muddermassorna. Muddermassorna ligger f�r n�rvarande s�kert inkapslade p� djuph�lans botten. Om man f�rs�ker bryta igenom skalet av makadam f�r att ta upp muddermassorna ur djuph�lan uppst�r en uppenbar risk f�r l�ckage av kvicksilver. Ber�rda myndigheter kommer inte att l�mna tillst�nd till att flytta de f�rorenade massorna. AssiDom�n kan d�rf�r inte f�rklaras skyldigt att bekosta ett undanr�jande i en situation d�r tillst�nd inte kommer att l�mnas till en s�dan �tg�rd. Under inga omst�ndigheter �ger M.R. f� fastst�llt att han �r ber�ttigad till ers�ttning f�r kostnaden f�r att sanera muddermassorna d� ett skadest�nd inte kan �verstiga storleken p� liden skada. M.R. har sj�lv ber�knat kostnaderna f�r sanering av muddermassorna till mellan 10 och 90 miljoner kronor. Dessa belopp �verstiger vida av M.R. liden skada, som skall ber�knas i enlighet med vad som har anf�rts ovan om neds�ttning av k�peskilling.

Parterna �beropade omfattande muntlig och skriftlig bevisning.

S�dert�lje tingsr�tt (2001-04-24, r�dm�nnen Anders P�hlman och Niklas Jonson samt tingsfiskalen Malin Nyman) avvisade M.R:s fastst�llelseyrkanden samt ogillade k�rom�let i �vrigt.

Tingsr�tten, som i samband med huvudf�rhandlingen h�ll syn p� fastigheten d�r den nedlagda soptippen var bel�gen och i j�mf�relsesyfte p� ett annat n�rliggande omr�de p� fastigheten, anf�rde i domsk�len g�llande M.R:s fullg�relsetalan bl.a. f�ljande.

Soptippen

I m�let �r utrett att den nedlagda soptippen �r bel�gen p� i vart fall fastighetsavdelningarna 13-80 och 14-80 vilkas areal �r 6,4 hektar, eller knappt en procent av fastighetens totala yta. Soptippens exakta utbredning har inte kunnat utredas i m�let. Gr�dingebanan och kraftledningar �r dragna �ver soptippen. Omr�det ligger p� fastighetens norra del.

Fel i fastighet f�religger enligt 4 kap. 19 � jordabalken om fastigheten inte st�mmer �verens med vad som f�ljer av avtalet eller om den annars avviker fr�n vad k�paren med fog kunnat f�ruts�tta vid k�pet. M.R. har i m�let gjort g�llande bl.a. att fastigheten avviker fr�n vad han med fog kunnat f�ruts�tta vid k�pet d�rf�r att den inneh�ller en soptipp. AssiDom�n har inv�nt bl.a. att fastigheten �verensst�mmer med vad parterna konkret har avtalat. I fastighetsbeskrivningen som uppr�ttades inf�r AssiDom�ns f�rs�ljning av fastigheten karakt�riserades omr�det som in�gomark. Begreppet in�gomark har inte n�gon entydig inneb�rd. Enbart det f�rh�llandet att omr�det har karakt�riserats som in�gomark i fastighetsbeskrivningen och att den nedlagda soptippen inte �r skogsbevuxen inneb�r enligt tingsr�ttens mening inte, s�som AssiDom�n har anf�rt, att fastigheten �verensst�mmer med vad som har avtalats mellan parterna.

Fr�gan �r d� om fastigheten avvek fr�n vad M.R. med fog kunde f�ruts�tta vid k�pet. Det anses fastigheten ha gjort om den avvek fr�n vad som f�r anses vara s.k. normal standard. Vid best�mmandet av vad som i detta fall f�r anses vara normal standard �r en utg�ngspunkt att det �r fr�ga om en skogsfastighet.

Det �r utrett att soptippen i dess nuvarande skick inneb�r att omr�det d�r den �r bel�gen inte utan vidare kan beskogas eller bebyggas. Det �r sv�rt att t�nka sig n�got s�tt p� vilket omr�det kan g�ras anv�ndbart i n�gon st�rre utstr�ckning. Det b�r ocks� noteras att omr�dets exploateringsm�jligheter kraftigt inskr�nks av j�rnv�gen och kraftledningarna. Omr�det �r s�ledes n�rmast v�rdel�st eller har i vart fall ett mycket begr�nsat v�rde. Detta f�rh�llande inneb�r dock inte ensamt att det f�religger ett fel i fastigheten. Emellertid anser tingsr�tten att en k�pare av en skogsfastighet inte skall beh�va f�ruts�tta att det finns en nedlagd st�rre soptipp med �tf�ljande milj�belastning p� fastigheten. S�ledes utg�r soptippens f�rekomst enligt tingsr�ttens mening en avvikelse fr�n vad M.R. med fog kunde f�ruts�tta vid k�pet.

Tingsr�tten bed�mer h�refter om M.R. �ger g�ra felet g�llande mot AssiDom�n. AssiDom�n har bl.a. inv�nt att M.R. har f�rsummat att unders�ka fastigheten i vederb�rlig omfattning. Tingsr�tten finner att f�ljande �r utrett om m�jligheterna att uppt�cka soptippen. Soptippen var vid tiden f�r M.R:s unders�kning t�ckt at r�tslam, varf�r det inte l�g n�gra sopor i dagen. Ovanp� r�tslammet var gr�sv�xten kraftig. H�gst upp p� soptippen fanns ett ca tv� meter h�gt rostf�rgat r�r som �r avsett f�r utvinning av metangas. Vid synen kunde tingsr�tten konstatera att r�ret st�r i ena kanten av en stor bur men �r klart synligt och man kan se att det kommer ut gas eller v�rme�nga fr�n det. Enligt M.R. har n�gon sagt att det verkade p�g� f�geluppf�dning i buren, vilket f�rmodligen distraherade honom fr�n att uppt�cka r�ret som han aldrig s�g. G.T., som gjorde kontrollm�tningar p� soptippen i vart fall varannan m�nad, har uppgett att det aldrig har p�g�tt n�gon f�geluppf�dning d�r och att buren h�r till r�ret. Nedanf�r soptippen finns diken som leds till en gr�vd lakvattendamm. I n�rheten av lakvattendammen finns en pumpstation vars syfte �r dels att pumpa avloppsvatten fr�n Hallanstalten, dels att pumpa lakvatten fr�n soptippen till Himmerfj�rdsverket. Runt omkring pumpstationen finns flera nedstigningsbrunnar. Uppe vid j�rnv�gsbanken finns rensbrunnar till dr�neringssystemet f�r j�rnv�gen. Samtliga dessa f�rh�llanden var iakttagbara �ven vid tiden f�r M.R:s unders�kning av fastigheten. F�rh�llandena p� omr�det tyder enligt tingsr�ttens mening p� att det inte �r fr�ga om s�dan or�rd �ker- eller �ngsmark som M.R. har sagt att han f�rutsatte att det var fr�gan om. Detta borde har f�ranlett ytterligare unders�kningar fr�n hans sida.

�n viktigare f�r bed�mningen av unders�kningspliktens omfattning �r emellertid fastighetens allm�nna beskaffenhet och dess l�ge mycket n�ra S�dert�lje stad. Det f�rh�llandet att fastigheten �r stor och att det r�r sig om en skogsfastighet som i vissa delar kan vara sv�rtillg�ngliga reducerar enligt tingsr�ttens mening inte unders�kningsplikten. Om en k�pare inte har tid eller m�jlighet att noggrant unders�ka varje del av fastigheten m�ste han kontrollera den p� n�got annat s�tt. P� grund av fastighetens l�ge n�ra staden och de tydliga tecknen p� exploatering m�ste det vidare ha framst�tt som mer �n troligt att det kr�vdes tillst�nd eller andra beslut fr�n olika myndigheter f�r att ytterligare exploaterings�tg�rder skulle f� vidtas. Sammantaget anser tingsr�tten att redan dessa angivna omst�ndigheter medf�r att extra stora krav m�ste st�llas p� en k�pare av en s�dan fastighet f�r att han skall anses ha fullgjort sin unders�kningsplikt. H�rtill kommer skrivningen under rubriken unders�kningsplikt i fastighetsbeskrivningen d�r det tydligt p�pekas f�r k�paren att det �ligger anbudsgivaren att besiktiga egendomen och f�rvissa sig om dess skick och gr�nser samt att AssiDom�n friskriver sig fr�n ansvar f�r eventuella avvikelser i avdelningsbeskrivningarna. Skrivningen kan inte tolkas p� annat s�tt �n att en extra omfattande unders�kningsplikt f�ruts�tts fr�n k�parens sida. Under f�rh�llanden som de ovan angivna anser tingsr�tten att en k�pare, f�r att denne skall anses ha fullgjort sin unders�kningsplikt, m�ste genom exempelvis f�rfr�gningar hos kommunen, grannar eller arrendatorer ta reda p� om det �r n�got s�rskilt med fastigheten som en k�pare borde k�nna till. En s�dan unders�kning hade varit mycket enkel att genomf�ra f�r M.R. och hade med s�kerhet avsl�jat soptippens existens. Enligt tingsr�ttens mening har M.R:s unders�kningsplikt s�ledes omfattat att antingen sj�lv eller genom n�gon annan unders�ka fastigheten s� noggrant att han uppt�ckt den nedlagda soptippen, eller att s�ka upplysningar fr�n kommun, annan l�mplig myndighet, grannar eller arrendatorer om det var n�got s�rskilt med fastigheten. N�gon s�dan unders�kning har M.R. inte gjort.

M.R. har gjort g�llande att hans unders�kningsplikt har reducerats genom lugnande besked dels genom klassificeringen av omr�det som �r in�gomark i fastighetsbeskrivningen, dels genom vad J.L. sagt till honom. Fastighetsbeskrivningen skall enligt tingsr�ttens uppfattning l�sas i sin helhet. Som tingsr�tten anf�rt ovan kan vid en s�dan l�sning av fastighetsbeskrivningen inte anses framg� att den varit �gnad att reducera M.R:s unders�kningsplikt. Enligt M.R. hade J.L. vid en f�rfr�gan om pumpstationen svarat att den pumpade Hallanstaltens avloppsvatten. J.L. har bekr�ftat att han vid n�got tillf�lle svarat p� fr�gor fr�n M.R. men han har sagt att den fr�ga han svarade p�, eller trodde att han svarade p�, avs�g f�rh�llanden p� fastighetens s�dra del. Det �r k�paren som har att bevisa att han har erh�llit ett lugnande besked. Mot J.L:s uppgifter har inte M.R. bevisat att han f�tt ett s�dant lugnande besked som han har gjort g�llande. M.R:s unders�kningsplikt har s�ledes inte varit reducerad.

Enligt tingsr�ttens bed�mning har allts� M.R. inte fullgjort sin unders�kningsplikt. Den nedlagda soptippen �r s�ledes inte ett fel som M.R. kan g�ra g�llande mot AssiDom�n. Hans yrkande om neds�ttning av k�peskilling p� grund av soptippens f�rekomst skall d�rf�r ogillas.

Muddermassorna

I m�let �r betr�ffande tippningen av muddermassorna f�ljande utrett. Kvicksilver finns i S�dert�lje kanal och i Hallsfj�rden sedan 1950-talet. Muddringsarbeten har tidigare utf�rts i kanalen och muddermassor har tippats p� olika platser i Hallsfj�rden. I djuph�lan i fastighetens vattenomr�de har tidigare tippats muddermassor. Det �r dock inte utrett vad dessa inneh�ll eller var de kom ifr�n. AssiDom�n gav i mars 1994 sitt tillst�nd till Sj�fartsverket att tippa muddermassor fr�n bl.a. S�dert�lje kanal i djuph�lan p� fastighetens vattenomr�de. Djuph�lan �r ca 800 meter l�ng. Enligt m�tningar som gjordes f�re tippningen var djupet i h�lan ca 31 meter och djupet minskade med en halv till en meter vid tippningen.

M.R. har gjort g�llande att AssiDom�ns tillst�nd till Sj�fartsverket att dumpa muddermassor i fastighetens vatten utg�r ett r�dighetsfel eller ett r�ttsligt fel. N�r det f�rst g�ller fr�gan om tillst�ndet kan anses utg�ra ett r�dighetsfel g�r tingsr�tten f�ljande bed�mning. Av 4 kap. 18 � jordabalken f�ljer att ett r�dighetsfel f�religger om offentlig myndighets beslut begr�nsar den r�dighet som k�paren hade sk�l att f�ruts�tta vid k�pet. AssiDom�ns tillst�nd till Sj�fartsverket �r inte ett s�dant beslut av offentlig myndighet. Inte heller f�religger n�got annat beslut av en offentlig myndighet som syftar till att begr�nsa M.R:s r�dighet till fastigheten p� s�tt som avses i stadgandet. S�ledes f�religger inte ett r�dighetsfel.

Enligt 4 kap. 17 � f�rsta stycket jordabalken f�religger ett r�ttsligt fel bl.a. n�r k�parens m�jligheter att r�ttsligt f�rfoga �ver fastigheten �r begr�nsade p� grund av att fastigheten besv�ras av annan r�ttighet �n som avses i 16 � samma kapitel. Med s�dana andra r�ttigheter avses bl.a. nyttjander�tter som arrende, hyra och tomtr�tter. M�jligen kan AssiDom�ns tippningstillst�nd till Sj�fartsverket vara att j�mst�lla med ett avtal om nyttjander�tt som belastar fastigheten. Enligt tingsr�ttens mening �r det dock inte avg�rande f�r utg�ngen i m�let att bed�ma om det aktuella tillst�ndet kan anses vara en s�dan annan r�ttighet som avses i 4 kap. 17 � f�rsta stycket jordabalken. S�vitt utredningen visar har bottensedimenten i S�dert�lje kanal och Hallsfj�rden sedan l�ng tid tillbaka varit f�rorenade av kvicksilver. Genom tippningen har allts� en omf�rdelning av redan f�rorenade bottenmassor skett. S�vitt framkommit har inte tippningen inneburit att koncentrationen av kvicksilver i bottensedimenten p� tippningsomr�det har �kat i n�gon v�sentlig grad. S�ledes har enligt tingsr�ttens mening muddringen och tippningen inte inneburit n�got annat �n att visst utrymme i djuph�lan har anv�nts f�r att tippa muddermassor. AssiDom�ns tillst�nd till Sj�fartsverket har s�ledes avsett att ta i anspr�k visst utrymme i den aktuella djuph�lan. F�r M.R:s del har detta inneburit att han inte sj�lv kan anv�nda sig av eller l�ta n�gon annan anv�nda just det utrymmet. Detta inneb�r enligt tingsr�ttens mening inte n�gon egentlig inskr�nkning f�r honom. I vart fall p�verkar inskr�nkningen inte fastighetens v�rde i s�dan m�n att det skulle v�sentligen p�verka fastighetens saluv�rde. Oavsett om tillst�ndet till tippningen av muddermassorna utg�r ett r�ttsligt fel eller inte har det i vart fall inte p�verkat fastighetens saluv�rde p� s�dant s�tt som f�ruts�tts f�r att yrkande om neds�ttning av k�peskillingen skall kunna bifallas. �ven i denna del skall allts� M.R:s talan om neds�ttning av k�peskillingen ogillas.

M.R. �verklagade tingsr�ttens dom och yrkade med undantag f�r viss del h�nf�rlig till hans fastst�llelsetalan bifall till sin talan vid tingsr�tten.

AssiDom�n bestred �ndring.

Parterna �beropade i hovr�tten, i �verklagade delar, samma grunder och omst�ndigheter till st�d f�r sina respektive st�ndpunkter som vid tingsr�tten. Hovr�tten h�ll f�rnyad syn p� omr�det d�r den nedlagda soptippen var bel�gen. Omfattande muntlig och skriftlig bevisning �beropades.

Svea hovr�tt (2002-10-09, hovr�ttslagmannen G�ran Person, hovr�ttsr�det Ragnar Lindgren, tf. hovr�ttsassessorn M�ns Wig�n, referent, och adj. ledamoten advokaten Per Durling) fastst�llde tingsr�ttens domslut.

Efter att i likhet med tingsr�tten ha funnit att M.R:s fastst�llelsetalan inte skulle till�tas anf�rde hovr�tten i sina domsk�l betr�ffande M.R:s talan i �vrigt f�ljande.

Soptippen

M.R. har i denna del gjort g�llande att det f�rh�llandet att det ligger en nedlagd soptipp p� fastigheten avviker fr�n vad han med fog kunnat f�ruts�tta vid k�pet.

I m�let har bl.a. f�ljande kommit fram om den nedlagda soptippen. Sedan tidigt 1950-tal utgjorde den S�dert�ljes huvuddeponeringsplats f�r fr�mst hush�llsavfall. Verksamheten upph�rde 1978. Ett kontrollprogram fastst�lldes av l�nsstyrelsen 1975. Kontrollprogrammet avs�g att �vervaka eventuell lakvattenp�verkan hos yt- och grundvatten i anl�ggningens omgivning. Ber�kningar som gjorts visar att omr�det inneh�ller betydande m�ngder av metangas. Enligt nyligen antagna EU-regler skall nedlagda soptippar �vert�ckas p� ett visst s�tt i syfte att bl.a. hindra lakvattenutsl�pp. N�r ber�rda myndigheter har diskuterat en slut�vert�ckning av tippen har Banverket haft inv�ndningar med anledning av f�religgande explosionsrisk vid arbete med en s�dan �tg�rd. Kommunen avser nu att slut�vert�cka tippen och i samband d�rmed kostnadsfritt g�ra marken i viss m�n anv�ndbar som skogsmark.

Av f�rarbetena till den aktuella felregeln i 4 kap. 19 � jordabalken framg�r bl.a. f�ljande. Ledning f�r bed�mningen av vad som k�paren med h�nsyn till omst�ndigheterna f�r anses ha haft anledning att r�kna med vid k�pet f�r i f�rsta hand s�kas i vad som avhandlats mellan parterna, dvs. avtalet i vid bem�rkelse. S�ljaren kan emellertid bli ansvarig �ven f�r det fall det f�religger en bristf�llighet betr�ffande n�got som inte har ber�rts vid k�pet. Vad som kan anses typiskt och ordin�rt f�r en fastighet v�xlar fr�n fall till fall. N�got krav p� att avvikelsen skall vara v�sentlig uppst�lls inte. Det ligger dock i sakens natur att avvikelsen m�ste vara klar och otvetydig f�r att ett felansvar skall kunna f�religga (se NJA II 1990 s. 536). I r�ttspraxis har felregeln till�mpats fr�mst p� avvikelser i fr�ga om byggnaders fysiska egenskaper.

M.R. har k�pt en fastighet om drygt 660 hektar med tillh�rande vattenomr�de f�r 8,5 miljoner kronor. Av fastighetsbeskrivningen framg�r att fastigheten – b�de vad g�ller areal och taxeringsv�rde – i huvudsak best�r av skogsmark. Omr�det som den nedlagda soptippen ligger p� betecknas, enligt en avdelningsbeskrivning som har fogats till fastighetsbeskrivningen, som in�gomark. Enligt hovr�ttens mening har M.R. dock inte �gt r�kna med att s�dana markomr�den, som i fastighetsbeskrivningen betecknats som annat �n skogsmark, utan vidare skulle kunna beskogas. Enbart det f�rh�llandet att markomr�det vid k�petillf�llet inte kunnat beskogas utg�r s�ledes inte en tillr�ckligt klar avvikelse fr�n vad som f�r anses typiskt f�r en skogsfastighet. H�rtill kommer att anv�ndningen av markomr�det begr�nsades �ven av genomkorsande j�rnv�gssp�r och kraftledningar. Oavsett de nu redovisade omst�ndigheterna finner hovr�tten i likhet med tingsr�tten att f�rekomsten av en nedlagd st�rre soptipp med d�rav �tf�ljande konsekvenser f�r milj�n och inskr�nkningar i m�jligheterna att utnyttja marken utg�r en s�dan avvikelse fr�n vad en k�pare av en skogsfastighet med fog kunnat f�ruts�tta vid k�pet f�r att ett fel objektivt sett f�r anses f�religga.

Enligt 4 kap. 19 � andra stycket jordabalken b�r k�paren risken f�r s�dana avvikelser som han borde ha uppt�ckt vid en s�dan unders�kning av fastigheten som varit p�kallad med h�nsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos j�mf�rliga fastigheter samt omst�ndigheterna vid k�pet. Hur ing�ende unders�kning som b�r g�ras beror bl.a. av de iakttagelser som kan g�ras p� fastigheten (se NJA II 1990 s. 539f).

M.R. hade vid k�pet tillg�ng till en fastighetsbeskrivning med bl.a. en karta p� vilken soptippsomr�det var vitm�lat och d�rigenom klart avvikande fr�n andra omr�den. Vid syn p� omr�det kunde hovr�tten iaktta bl.a. f�ljande. Markvegetationen p� omr�det avviker fr�n omgivningen. Nedanf�r kullen l�per diken som leds till en lakvattendamm. I n�rheten av kullen finns ett antal brunnar med en underliggande pumpstation. P� kullen – p� ena sidan om j�rnv�gen – st�r ett ca tv� meter h�gt r�r omgivet av ett staket. �ven p� den andra sidan om j�rnv�gen st�r ett likadant r�r. Hovr�tten anser att dessa synbara f�rh�llanden avviker fr�n det normala p� ett s�dant s�tt att M.R. borde ha g�tt vidare med sin unders�kning, t.ex. genom att st�lla fr�gor till s�ljaren, grannar eller myndigheter. Hovr�tten noterar h�rvidlag att M.R. sj�lv uppgett att han fr�gade Banverket om vissa mindre r�r som stod uppst�llda l�ngs med j�rnv�gen. I m�let har inte framkommit n�gra omst�ndigheter som varit �gnade att reducera unders�kningsplikten. Sammantaget finner hovr�tten att M.R. borde ha uppt�ckt felet vid en med tillb�rlig omsorg genomf�rd unders�kning av fastigheten. Han f�r d�rf�r inte �beropa felet gentemot AssiDom�n.

Muddermassorna

Till grund f�r sin talan har M.R. i denna del �beropat att Sj�fartsverkets tillst�nd att dumpa f�rorenade kvicksilverhaltiga muddermassor p� vattenomr�de tillh�rigt fastigheten utgjort fel i fastighet.

Enligt 4 kap. 18 � jordabalken skall, om offentlig myndighets beslut medf�r att k�paren inte f�rv�rvat den r�dighet �ver fastigheten som han vid k�pet hade sk�l att f�ruts�tta, 12 � samma kapitel �ga motsvarande till�mpning. Av f�rarbetena till best�mmelsen f�ljer att beslutet skall ta sikte p� den aktuella fastigheten. R�dighetsinskr�nkningen kan avse s�v�l ett positivt handlande som en f�rpliktelse att t�la eller underl�ta n�got (se NJA II 1972 s. 102f). F�r att best�mmelsen skall bli till�mplig m�ste k�paren vara i god tro men han torde inte ha n�gon plikt att unders�ka om det f�religger ett s�dant myndighetsbeslut som det �r fr�ga om (NJA 1994 s. 85). Enligt �ldre r�ttspraxis har s�ljare som haft vetskap om r�dighetsinskr�nkningen inte �gt �beropa att fastigheten s�lts i befintligt skick (se NJA 1933 s. 253).

Av 4 kap. 1 � vattenlagen (1983:291) – som g�llde vid tiden f�r k�pet – f�ljer att Sj�fartsverkets vattenf�retag, som inbegrep bl.a. dumpning av kvicksilverhaltiga muddermassor p� vattenomr�de tillh�rigt fastigheten, kr�vde s�rskilt tillst�nd av vattendomstolen. Enligt 2 kap. 1 � samma lag kr�vdes, f�r bifall till s�dan tillst�ndsans�kan, att s�kanden hade r�dighet �ver det vattenomr�de som f�retaget skulle utf�ras p�. R�dighet �ver annan fastighets vatten kan �verf�ras genom uppl�telse fr�n fastighets�garen eller tv�ngsvis med st�d av s�rskilda lagbest�mmelser.

Sj�fartsverket utf�rde vattenf�retaget efter k�pekontraktets ing�ende men f�re k�pebrevets uppr�ttande. I och med k�pekontraktets ing�ende har M.R. emellertid �gt r�ttsligt f�rfoga �ver fastigheten, med de inskr�nkningar som f�ljer av kontraktsvillkoren. F�r det fall M.R. t.ex. velat h�va avtalet eller beg�ra neds�ttning av k�peskillingen var han efter k�pekontraktets ing�ende h�nvisad till jordabalkens regelsystem. P� grund av det anf�rda b�r den relevanta tidpunkten vid felbed�mningen vara f�rh�llandena vid tiden f�r k�pekontraktets ing�ende.

Av d�varande vattenlagens best�mmelser f�ljer att AssiDom�ns samtycke till Sj�fartsverket inte var en n�dv�ndig, eller tillr�cklig, f�ruts�ttning f�r att tillst�nd till vattenf�retaget skulle l�mnas. Vattendomstolens dom den 29 juli 1994, varigenom Sj�fartsverket l�mnades tillst�nd att utf�ra vattenf�retaget, medf�rde att M.R. blev skyldig att t�la att kvicksilverhaltiga muddermassor deponerades p� vattenomr�de tillh�rigt fastigheten. Vattendomstolens dom �r d�rf�r att j�mst�lla med s�dant myndighetsbeslut varom stadgas i 4 kap. 18 � jordabalken.

M.R. har inte upplysts om r�dighetsinskr�nkningen och det har inte heller framkommit n�gon omst�ndighet som medf�r att han bort ha insett denna. Friskrivningsklausulen i k�pekontraktet omfattar inte uttryckligen denna typ av fel. AssiDom�n har ocks� uppenbarligen k�nt till Sj�fartsverkets vattenf�retag och borde d�rf�r ha tillsett att information om denna h�llits tillg�nglig f�r eventuella k�pare av fastigheten. AssiDom�n f�r d�rf�r inte �beropa friskrivningsklausulen gentemot M.R. f�r det aktuella felet.

Enligt 4 kap 19 a � jordabalken f�r inte k�paren �beropa att fastigheten �r felaktig om han inte reklamerar felet inom sk�lig tid efter det att han m�rkt eller borde ha m�rkt felet. Av f�rarbetena till best�mmelsen framg�r bl.a. f�ljande. F�r de dolda felen f�r reklamationsfristen ber�knas med utg�ngspunkt fr�n den tidpunkt vid vilken felet p� ett p�tagligt s�tt framtr�der. Den tid inom vilken meddelande om fel b�r l�mnas efter det att det uppt�cks kan variera beroende bl.a. p� vem som �r k�pare. Som regel b�r bed�mningen vara str�ngare om k�paren �r en n�ringsidkare – s�rskilt om det ing�r i dennes ordinarie n�ringsverksamhet att k�pa fastigheter – �n om k�paren �r en privatperson. En k�pare kan beh�va bitr�de av en sakkunnig person f�r att bed�ma huruvida ett fel f�religger som kan g�ras g�llande mot s�ljaren (NJA II 1990 s. 549ff). I RH 1996:130 fann hovr�tten att det inte var rimligt att avvakta med att reklamera i drygt ett �r efter det att k�parna f�tt del av en utredning enligt vilken fel hade konstaterats. Det f�rh�llandet att k�parna var privatpersoner och sj�lva inte byggnadstekniskt kunniga p�verkade inte hovr�ttens bed�mning. Inom doktrinen har framh�llits att k�paren b�r f� viss tid p� sig att s�tta sig in i vad begr�nsningen g�r ut p� innan han beh�ver reklamera (Grauers, F., Fastighetsk�p, 14:e uppl., s. 175).

I m�let har inte framkommit n�got annat �n att M.R. k�pt fastigheten i egenskap av privatperson. Det aktuella felet har varit synnerligen ovanligt och M.R. f�r d�rf�r anses ha haft sk�l att avvakta med reklamationen till dess att han n�rmare kunnat unders�ka saken. M.R. har �ven reklamerat felet i god tid innan k�pet slutligen genomf�rdes. P� grund av det anf�rda finner hovr�tten att M.R. f�r anses ha l�mnat AssiDom�n meddelande om felet inom sk�lig tid efter det att han m�rkt eller borde ha m�rkt felet.

F�rh�llandena vid det aktuella vattenomr�det har s�vitt framg�r av utredningen i m�let inte f�rs�mrats efter Sj�fartsverkets dumpning av muddermassor. Vattenf�retaget har inte p�verkat M.R:s m�jligheter att utnyttja fastigheten. Vattenomr�det torde inte heller utg�ra n�gon beaktansv�rd del av fastighetens v�rde. Sj�fartsverkets tillst�nd att dumpa muddermassor p� vattenomr�det – och d�refter det faktiska genomf�randet d�rav – har s�ledes inte p�verkat fastighetens v�rde p� s�tt att M.R. skulle vara ber�ttigad till neds�ttning av k�peskillingen.

M�lnummer T 3876-01