Svea hovrätt referat RH 1995:104

Instans
Svea hovrätt
Referat
RH 1995:104
Målnummer
ÖH2582-94
Avdelning
6
Avgörandedatum
1995-03-23
Rubrik
Hyresnämndsmål. Sådana brister som utgör hinder och men i nyttjanderätten och som, efter prövning av domstol, kan föranleda nedsättning av hyran enligt 12 kap. 16 § första stycket jordabalken, kan inte beaktas av hyresnämnden vid en prövning enligt 55 d § andra stycket samma kapitel om återbetalning av hyra.
Lagrum
12 kap. 55 d § jordabalken (1970:994)

A.S. yrkade att hyresnämnden jämlikt 12 kap. 55 b § jordabalken skulle ålägga Å.A. att till A.S. återbetala vad han emottagit i hyra utöver skäligt belopp för tiden den 15 mars 1992 – den 28 februari 1993 med 14 650 kr. Däutöver yrkades ränta. Som skäl för ansökningen åberopades bl.a. följande: Enligt ett skriftligt hyresavtal av den 11 mars 1992 förhyrde A.S. under tiden den 15 mars 1992 – 28 februari 1993 en bostadsrättslägenhet på Getingevägen 58 A i Lund av Å.A.. I enlighet med hyreskontraktet har A.S. under hyrestiden erlagt hyra med 3 800 kr i månaden. Prövningslägenheten har bruksvärderats med hänsyn till dess storlek, läge, modernitetsgrad, skick m.m. Utifrån denna bruksvärdering bör en skälig månadshyra för prövningslägenheten inte överstiga 3 020 kronor under år 1992 och 3 300 kr under år 1993. – Under september månad år 1992 påtalade A.S. vissa brister i lägenheten för Å.A. och begärde samtidigt att denne skulle rätta till bristerna. Bristerna bestod bl.a. av undermålig värmeförsörjning och ventilation samt fukt- och mögelförekomst i badrummet. Trots upprepade påpekanden från A.S. och en skrivelse från miljö- och hälsoskyddsförvaltningen i Lund, åtgärdades inte bristerna. På grund härav och då Å.A. inte har haft anledning anta att A.S. skulle ha eftergivit sin rätt till hyresnedsättning, bör hyran för tiden oktober 1992 – februari 1993 sättas ned med 40 procent. Detta innebär att månadshyran inte skäligen bör överstiga 1 820 kr för tiden oktober – december 1992 och 1 980 kr för januari och februari 1993.

Hyresnämnden i Malmö (1993-09-21), hyresrådet C.L. samt ledamöterna K.P. och L.L.) biföll A.S. yrkande, dock att nedsättningen av hyran under tiden oktober 1992 – februari 1993 begränsades till 20 procent, varför Å.A. förpliktades att betala tillbaka 12 325 kr jämte ränta.

Å.A. överklagade beslutet och yrkade att A.S:s talan vid hyresnämnden skulle ogillas. För det fall A.S. skulle vara berättigad tilll återbetalning av hyra yrkade Å.A. kvittningsvis att A.S. skulle förpliktas att till honom utge dels ersättning för reparation av tvättställ och tillverkning av portnycklar och dels hyra under tiden den 11 – den 14 mars 1992.

A.S. bestred ändring och yrkade att Å.A:s kvittningsinvändningar under alla förhållanden skulle avvisas eller lämnas utan avseende.

Svea hovrätt (1995-03-23, hovrättslagmannen Gerhard Wikren samt hovrättsråden Ulla Erlandsson, referent, och Claes Örn) avvisade Å.A:s kvittningsvis framställda yrkanden om ersättning för reparation av tvättställ och tillverkning av portnycklar och för hyra avseende tiden den 11 – den 14 mars 1992 samt ändrade på det sättet hyresnämndens beslut att det belopp Å.A. skulle betala tillbaka till A.S. bestämdes till 8 410 kr jämte ränta.

I skälen anförde hovrätten:

Hovrätten saknar laglig möjlighet att pröva Å.A:s kvittningsyrkanden. Dessa skall därför avvisas.

De problem som enligt A.S. uppstod i lägenheten i form av undermålig värmehållning och ventilation samt fukt och mögel i badrummet är sådana brister som typiskt sett utgör hinder och men i nyttjanderätten och som kan föranleda nedsättning i hyran enligt 12 kap. 16 § första stycket jordabalken. Det ankommer på tingsrätt – och alltså inte på hyresnämnd – att pröva om hyresgästen har rätt till sådan nedsättning. Förhållandena kan således normalt inte tillmätas någon betydelse vid hyresnämndens prövning av en hyras skälighet enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Om bristen skulle bestå under en avsevärd tid kan den dock anses sänka en lägenhets bruksvärde och därigenom få betydelse vid skälighetsbedömningen.

I förevarande fall uppstod problemen medan A.S. bodde i lägenheten. Efter c:a sex månaders hyrestid påtalade A.S. bristerna, försökte få dem avhjälpta och kontaktade även miljö- och hälsoskyddsförvaltningen. Bristerna bestod under A.S:s resterande hyrestid, dvs. under ca fem månader. De synes härefter ha åtgärdats. Nu angivna förhållanden ger vid handen att den nedsättning av hyran som A.S. begär för tiden oktober 1992 – februari 1993 är en talan om ersättning för hinder och men enligt 12 kap. 16 § första stycket jordabalken. Hyresnämnden kan därför inte beakta dessa brister vid en prövning enligt 12 kap. 55 d § jordabalken.

Vad Å.A. anfört om lägenhetens yta och egna utgifter för lägenheten utgör inte skäl att frångå hyresnämndens bedömning att skälig månadshyra under 1992 och 1993 utgör 3 020 kr respektive 3 300 kr. Det belopp som Å.A. tagit emot utöver skälig hyra blir därför 8 410 kr, vilket belopp jämte ränta Å.A. skall förpliktas att betala tillbaka till A.S..

Målnummer ÖH 2582/94