Svea hovrätt referat RH 1995:105

Instans
Svea hovrätt
Referat
RH 1995:105
Målnummer
ÖH432-95
Avdelning
6
Avgörandedatum
1995-03-29
Rubrik
Hyresnämndsmål. Villkor vid hembud enligt den s.k. ombildningslagen har inte ansetts vara uppenbart oskäligt mot bostadsrättsförening.
Lagrum
12 § första stycket andra meningen lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Bostadsrättsföreningen Dalgården gick i konkurs.I konkursboet ingick fastigheten Wallingatan 26 i Uppsala.Bostadsrättsföreningen Fenix (Fenix), som består av hyresgäster i fastigheten, hade gjort en intresseanmälan enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Konkursboet ingav till Hyresnämnden i Stockholm en anmälan om hembud enligt 7 § ombildningslagen och bifogade senare ett köpekontrakt enligt vilket konkursboet sålde fastigheten till Fenix för 13 009 000 kr. Hembudet översändes till Fenix. Fenix antog inte hembudet inom föreskriven tid.

Konkursboet ansökte därefter hos hyresnämnden om tillstånd att överlåta fastigheten till Diligentia Fastigheter Stockholm AB (Diligentia) för 13 009 000 kr och i övrigt på villkor enligt bifogat köpekontrakt.

Fenix bestred yrkandet om tillstånd.

Parterna var oense i frågan om köpekontraktets villkor om köpeskilling var uppenbart oskäligt mot Fenix. Konkursboet, som ansåg villkoret skäligt, framhöll bl.a. att fastigheten renoverats åren 1991-1992 för ca 20 milj. kr och att den nu annonserats ut genom anbudsförfarande varvid anbud – bortsett från några som bedömdes som icke realistiska – på 8-13,5 milj kr kom in. Fenix gjorde gällande att köpeskillingen inte var marknadsmässig och att villkoret i hembudet därför var uppenbart oskäligt.

Hyresnämnden i Stockholm (1995-01-10, hyresrådet U.E. samt intresseledamöterna A.S. och S.K.) meddelade konkursboet begärt tillstånd.

Hyresnämnden anförde i sin motivering följande. Enligt 12 § första stycket ombildningslagen gäller, förutom annat, att en fastighetsöverlåtelse inte får ske till någon utomstående om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Fenix har vitsordat att anbudsförfarandet har gått till på det sätt som konkursboet har uppgivit. Enligt hyresnämndens mening saknas det anledning ifrågasätta att den köpeskilling som konkursboet har överlåtit fastigheten för till Diligentia, 13 009 000 kr, skulle vara högre än en marknadsmässig köpeskilling. Anbudsförfarandet som sådant medför i vart fall att den nyss nämnda köpeskillingen, vilken angavs i hembudet, inte kan anses vara uppenbart oskälig mot Fenix.

Fenix överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att konkursboets ansökan skulle lämnas utan bifall.

Konkursboet bestred ändring.

I hovrätten tillade parterna bl.a. följande. Fenix: Termen "marknadsvärde" betyder att en fastighets värde motsvaras av det mest sannolika priset vid en försäljning på sedvanligt sätt av fastigheten vid angiven värdetidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad (Fastighetsnomenklatur, AB Svensk Byggtjänst, Solna 1994, s. 38 och 158). En köpeskilling som är högre än det på detta sätt bestämda marknadsvärdet har en fastighetsägare inte rätt att ange i ett hembud enligt ombildningslagen. Fenix gör gällande att fastighetens marknadsvärde är 6 175 000 kr och att det i vart fall inte överstiger 10 000 000 kr. – Genom ett anbudsförfarande kan man inte konstatera att en fastighet har ett visst marknadsvärde. Anbud på fast egendom är enligt 4 kap. 1 § jordabalken inte bindande. De kan innehålla förbehåll eller ofullständiga uppgifter om hur förvärvet skall finansieras. De kan dessutom – när som här säljaren är ett konkursbo – vara avgivna av personer som är närstående till de personer som har fordringar i konkursen och därför är intresserade av att fastigheten säljs till ett så högt pris som möjligt. Diligentia är ett dotterbolag i S-E-Bankens koncern. Svensk Fastighetskredit AB, som är ett annat dotterbolag i samma koncern, har lämnat konkursboet kredit för renoveringen av fastigheten. Diligentias bud motsvarade Svensk Fastighetskredits panträtt i fastigheten vid tiden för Diligentias bud. Budet har tillkommit för att koncernen ville skydda sin fordran i konkursen och är alltså inte ett uttryck för marknadsvärdet.

Konkursboet: Intresset att förvärva fastigheten har varit stort. Vid anbudsförfarandet låg de mest seriösa buden mellan 11 och 13 milj. kr. Antalet bud inom detta intervall var sju, varav det högsta kom från Diligentia. Det är utomordentligt förvånande att Fenix gör gällande att de bud som getts vid anbudsförfarandet inte skulle spegla fastighetens marknadsvärde.

Svea hovrätt (1995-03-29, hovrättslagmannen Gerhard Wikren samt hovrättsråden Nils Genell och Claes Örn, referent) lämnade överklagandet utan bifall. I sina skäl anförde hovrätten följande.

12 § ombildningslagen utgår från den situation som råder när en säljare redan har hembjudit fastigheten till den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan och hembudet inte har antagits. Även om hembudet har upphört att gälla, sägs det i paragrafens inledning, får, så länge föreningens intresseanmälan gäller,en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. Nästa mening i paragrafen, som tillagts genom lagändring den 1 juli 1991, lyder: "En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen." Av paragrafens fortsättning framgår att överlåtaren, om inte något särskilt angivet undantag gäller, är skyldig att inhämta hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

Enligt förarbetena till den nyss nämnda lagändringen (prop. 1990/91:92 s. 139 ff.) ansåg departementschefen det som en brist i ombildningslagen att en bostadsrättsförening inte på ett effektivt sätt kunde få villkoren i ett hembud underkastade en skälighetsbedömning. Han föreslog därför att 12 § kompletterades för att göra det möjligt för hyresnämnden att vägra fastighetsägaren tillstånd att överföra fastigheten till någon annan än föreningen, om något villkor som angavs vid hembudet var oskäligt mot föreningen. Han anförde vidare bl.a. följande.

Frågan vilka villkor som skall anses oskäliga måste överlämnas åt rättstillämpningen att besvara. Omständigheterna i det enskilda fallet kan vara alltför skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastighetsmarknaden accepterar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte ha. Sådana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner på bekostnad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktären att fastighetsägaren i oskälig mån söker utnyttja hembudssituationen eller ställer upp olika villkor i syfte att kringgå lagstiftningen.

Beträffande andra villkor än köpeskillingen gjorde departementschefen ytterligare uttalanden i anslutning till olika diskuterade fall. Lagrådet konstaterade att det framgick av motiveringen till det framlagda förslaget att en restriktiv tillämpning var avsedd och föreslog att detta skulle komma till uttryck i lagtexten genom att endast "uppenbart" oskäliga villkor skulle kunna hindra en överlåtelse. Detta tillägg godtogs av departementschefen.

Konkursboet har obestritt uppgett att försäljningen till Diligentia har föregåtts av ett anbudsförfarande, vid vilket anbud avgavs på mellan 8 milj. kr och drygt 13 milj. kr, bl.a. sju anbud på 11 milj. kr och däröver. Redan på grund härav finner hovrätten att villkoret om köpeskilling inte kan anses som uppenbart oskäligt mot föreningen.

Målnummer ÖH 432/95