Svea hovrätt referat RH 1995:106

Instans
Svea hovrätt
Referat
RH 1995:106
Målnummer
ÖH4279-94
Avdelning
6
Avgörandedatum
1995-04-10
Rubrik
Hyresnämndsmål. Att hyresgäst för viss månad erlagt ett lägre belopp än vad hyresnämnden funnit utgöra skälig hyra för den månaden har inte medfört rätt för hyresvärden att i tvist kvitta mellanskillnaden mot återbetalningsskyldighet avseende andra månader enligt 12 kap. 55 d § jordabalken.
Lagrum
12 kap. 55 d § jordabalken (1970:994)

M.Q. hyrde under tiden den 1 oktober 1992 – den 31 januari 1994 i andra hand av P.N. en bostadslägenhet om två rum och kök på Ljusterögatan i Stockholm. Hyran var bestämd till 6 000 kr per månad. M.Q. yrkade vid hyresnämnden att P.N. skulle förpliktas jämlikt 12 kap. 55 d § jordabalken att till henne återbetala 21 800 kr avseende hyra överstigande skäligt belopp för hyresperioden jämte ränta. Som grund för sin talan anförde M.Q. följande. Hon har betalat 6 000 kr/månad hela hyrestiden. Dock har hon endast erlagt 4 000 kr för januari 1994. Mellanskillnaden utgjorde avdrag för bristfällig värme i lägenheten under vintrarna. Hon anser att bruksvärdet för prövningslägenheten om den vore uthyrd av allmännyttan skulle motsvara en hyra om 650-700 kr/kvm och år. Vid beräkningen av vad som yrkas återbetalt har hon utgått från 754 kr/kvm och år och allt som sträcker sig därutöver anser hon vara oskälig överhyra. Bruksvärdet för prövningslägenheten borde ha varit i 1994 års nivå högst 4 900 kr/månad, i 1993 års hyresnivå högst 4 700 kr/månad och i 1992 års nivå högst 4 300 kr. Yrkad återbetalning motsvarar mellanskillnaden respektive år.

P.N. bestred yrkandet och anförde följande. Hon anser att den hyra som varit gällande under hyresperioden varit skälig. Innan prövningslägenheten hyrdes ut försökte hon ta reda på vad som var skälig hyra för likvärdiga lägenheter i Stockholm. Hon fann att 850 kr/kvm och år samt ett tillägg om 15-20 % för slitage var skäligt. Hon har en motfordran mot M.Q. utgörande de obetalda 2 000 kr av hyran för januari 1994 samt kostnaderna för utförandet av den avflyttningsstädning som M.Q. underlät att utföra.

Hyresnämnden i Stockholm (1994-10-19, hyresrådet L.W. samt ledamöterna B.O. och A.H.) förpliktade efter besiktning av lägenheten P.N. att till M.Q. återbetala 2 500 kr jämte ränta och yttrade i sina skäl följande.

Enligt 12 kap. 55 b § jordabalken kan en hyresvärd – om han vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första och andra stycket samma kapitel – åläggas att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Det är ostridigt att M.Q. för tiden oktober 1992 – december 1993 har betalat 6 000 kr/månad och för januari 1994 4 000 kr/månad i hyra till P.N. – dvs sammanlagt 94 000 kr, varav 18 000 kr år 1992, 72 000 kr år 1993 och 4 000 kr år 1994.

Med hänsyn till vad parterna har anfört och till iakttagelserna vid besiktningen finner hyresnämnden att hyran skall bestämmas till

för år 1992   5 500 kr/månad

för år 1993   5 750 kr/månad

för år 1994   6 000 kr/månad

Den hyra som P.N. har tagit emot för år 1992 och 1993 överstiger således skälig hyresnivå medan hyran för 1994 inte gör det. Hon har därför att återbetala överstigande belopp för år 1992 och 1993 med 1 500 kr (18 000 – 16 500) respektive 3 000 kr (72 000 – 69 000), dvs sammanlagt 4 500 kr. Från detta belopp skall dock avräknas de 2 000 kr som M.Q. innehållit av hyran för januari 1994. P.N. skall alltså åläggas att till M.Q. återbetala 2500 kr (= 4 500 – 2 000) jämte ränta enligt lag.

M.Q. överklagade beslutet till Svea hovrätt och yrkade där i första hand helt bifall till sin vid hyresnämnden förda talan. I andra hand yrkade hon att 2 000 kr inte skulle dras av på det belopp P.N. skulle förpliktas betala till henne och i vart fall att ränteberäkningen ändrades.

Svea hovrätt (1995-04-10, hovrättsråden Ulla Erlandsson och Claes Örn samt t.f. hovrättsassessorn Ann-Marie Sjöberg, referent) biföll M.Q:s andrahandsyrkande och anförde i sina skäl bl.a. följande.

M.Q. har i hovrätten inte anfört något som kan medföra ändring i hyresnämndens bedömning att skälig hyra under 1992 utgör 5 500 kr/månad, under 1993 utgör 5 750 kr/månad och under 1994 utgör 6 000 kr/månad. Det belopp P.N. tagit emot utöver skälig hyra för 1992 och 1993 blir därför 4 500 kr vilket belopp jämte ränta P.N. skall förpliktas betala tillbaka till M.Q..

M.Q:s yrkande om återbetalning av hyra för januari 1994 skall ogillas. Att hon för denna månad erlagt ett lägre belopp än vad hyresnämnden funnit utgöra skälig hyra kan inte medföra rätt för P.N. att i en tvist om återbetalningsskyldighet enligt 12 kap. 55 d § jordabalken åberopa mellanskillnaden till kvittning.

Målnummer ÖH 4279/94